나. 이 사건 처분의 위법·부당성

1) C와 D 총가격배율과 실제 공시지가의 상이함

가) 이 사건 토지들의 토지특성조사표에 기초하였을 때, C와 D는 명시된 총가격배율조차 실제 공시지가가 반영하지 못하였다. C의 총가격배율은 1.097으로, 공원부지로 인한 감액 0.6배율을 곱하더라도 최소 표준지의 0.658배율이 된다. 표준지의 공시지가인 ㎡당 6,750원에 0.658배율을 곱할 경우, 그 공시지가는 ㎡당 4,443원에 해당한다. 그러나 피청구인은 C의 공시지가가 그보다 183원이 적은 ㎡당 4,260원이라 공시하고 있다.

나) D의 경우에도 마찬가지로 총가격배율은 1.097으로, 공원부지로 인한 감액 0.6배율을 곱하더라도 최소 표준지의 0.658배율이다. 따라서 D의 토지 역시 표준지의 공시지가인 ㎡당 6,750원에 0.658배율을 곱한 ㎡당 4,443원 이상이 되었어야 하나 피청구인은 D의 공시지가가 223원이 적은 ㎡당 4,120원이라 공시하고 있다.

다) C의 총 면적이 23,574㎡, D의 총 면적이 45,421㎡에 달하므로 피청구인의 잘못된 총가격배율을 적용한 처분이 지속될 경우 청구인의 손실이 막대할 예정이다. 이와 같이 이 사건 토지들은 개별공시지가가 토지특성조사표에 명시된 총가격배율조차 반영하지 못하고 있기에 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

2) 표준지와 이 사건 토지들의 차이점 미반영

가) 이 사건 토지들의 경우 ○○시청, ○○지방법원 ○○시 법원을 비롯한 공공편익시설들이 500m 내에 위치하고 있으며 임야임을 고려하더라도 접근성이 상당히 좋은 토지이다. 근 몇 년간 ○○시청 등 여러 주요시설이 들어서며 인근 토지인 E의 공시지가는 ㎡당 88,500원, F의 공시지가는 ㎡당 1,076,000원에 달하는 등 그 주변 토지시세는 급격하게 상승하고 있다. 하지만 피청구인이 공시한 이 사건 토지의 개별공시지가는 현재 상황과는 동떨어지게 터무니없이 낮은 가격으로 측정되었다.

나) 해당 토지는 공원부지로 지정되고, 개별공시지가는 잘못된 감정평가로 인하여 시세를 반영하지 못하고 지나치게 낮게 결정되어 있다. 개발되지 못한 것으로 인한 손실보상이 받아들여졌어야 하나 이는 고려되지 않았다.

다) 이 사건 토지의 비교표준지인 G의 경우 ㎡당 6,750원으로 측정이 되어 있다. 해당 토지의 모양은 부정형을 이루고 있으며 자연녹지지역 및 공공청사부지로 지정되어 있어 이미 그 가치가 낮게 평가되어 있다. 피청구인이 공공청사부지 지정이 되지 않았을 경우 상향되었을 비교표준지 배율을 고려했어야 하나, 그러지 아니하고 단순히 공원부지로 인한 0.6배율을 적용하여 납득할 수 없이 낮은 측정결과를 내었다. 이 사건 토지들과 마찬가지로 자연녹지지역 및 근린공원부지에 해당되는 인근 H은 저수지 속 유지임에도 불구하고 공시지가가 ㎡당 41,700원으로 이 사건 토지들의 거의 10배에 해당되는 금액이 측정되어 있다.

3) 감정과정의 미비

또한 피청구인은 통상적으로 표준지 공시지가를 결정함에 있어 적어도 두 군데 이상의 감정평가업자에게 작업을 의뢰하는 일반적인 실무 경향과 다르게, 이 사건 토지의 시가 산정 작업에서는 오직 한 군데의 감정평가업자에게만 감정을 의뢰한 바 있다. 이는 피청구인이 이 사건 처분과정에서뿐 아닌 감정 과정에서도 미비한 측면이 있음을 보여준다. 따라서 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

다. 결론

이러한 사정에 비추어 이 사건 처분을 취소해 주시길 바란다.

3. 피청구인 주장의 요지

가. 이 사건 처분의 경위

1) 피청구인은 2020. 12. 17. 개인정보 보호법에 따라 2021년 표준지공시지가 관련 소유자 의견 청취문 발송을 위해 8개 감정평가법인에 제공하며 이러한 사항을 전 시군구에 공고 게시 협조 요청을 하였고, 2021년도 개별공시지가의 결정·공시를 위해 2021. 2. 1. ∼ 3. 3.까지 부동산공시법 제10조(개별공시지가의 결정·공시 등) 제4항 및 같은 법 시행령 제17조(개별공시지가 조사·산정의 기준)에 따라 지가 산정을 실시하였으며, 2021. 3. 10. 산정된 개별토지가격의 타당성에 대한 검증을 받기 위하여 같은 법 제10조 제5항 및 같은 법 시행령 제18조(개별공시지가의 검증)에 따라 I 외 7개 평가법인(이 사건 토지의 평가법인은 I이다)에게 검증을 의뢰하였다.

2) 피청구인은 2021. 4. 2. 같은 법 제10조 제5항 및 같은 법 시행령 제19조(개별토지 소유자 등의 의견청취) 제1항에 따라 2021. 4. 5. ∼ 4. 26.까지의 기간 동안 개별토지의 가격 산정에 관하여 개별 토지소유자 등의 의견을 듣기 위해 열람 및 의견제출 방법을 공고하여 알렸고,

3) ○○시 부동산가격공시위원회는 2021. 5. 7. 같은 법 제25조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제74조 제5항, ○○시 부동산가격공시위원회 운영조례 제4조 제1호에 따라 2021. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정에 관한 사항을 심의 의결하였으며,

4) 피청구인은 2021. 5. 31. 부동산공시법 제10조 제1항에 따라 ○○시 관내 221,509필지에 대한 당초 처분을 하며, 같은 법 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청)에서 규정하고 있는 이의신청에 대한 사항을 함께 안내하였다.

5) 청구인들은 이 사건 토지의 13분의 2 지분을 공유하고 있는 사람들로서, 2021. 6. 29. 피청구인에게 이 사건 토지에 대한 당초 처분이 지나치게 저평가되었으므로 상향 조절을 바라는 이 사건 이의신청을 하였고, 피청구인은 2021. 7. 5. 같은 법 제11조 제3항 및 같은 법 시행령 제22조 제2항, 개별공시지가의 검증업무 처리지침 제18조 단서조항에 따라 개별토지의 산정가격 검증을 담당한 I이 아닌 J에게 이 사건 신청에 대한 검증을 의뢰하였다.

6) J은 2021. 7. 16. 이 사건 이의신청에 대한 검증 결과, 이 사건 토지에 대한 검증지가가 적정하다는 보고서를 피청구인에게 제출하였고, ○○시 부동산가격공시위원회 또한 2021. 7. 23. 부동산 공시법 제25조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제74조 제5항, ○○시 부동산가격공시위원회 운영조례 제4조 제2호에 따라 이 사건 이의신청에 대하여 심의한 결과, 이 사건 토지의 개별공시지가는 적정하므로 이 사건 이의신청을 기각한다는 의결을 하였다.

7) 피청구인은 2021. 7. 27. 청구인의 이 사건 이의신청에 대하여 J의 검증 보고서 및 ○○시 부동산가격공시위원회의 심의 결과를 바탕으로 이 사건 처분을 하며 그에 대한 불복절차를 함께 안내하였고, 부동산공시법 제11조 제2항에 따라 이러한 사실을 청구인에게 서면으로 통지하였다.

나. 이 사건 처분의 적법·타당성

1) 관계 법령 및 판례

가) 부동산공시법 제10조 제1항은 “시장·군수 또는 구청장은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.”, 같은 조 제4항은 “시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.”, 같은 조 제5항은 “시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인 등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다.”, 같은 조 제6항은 “시장·군수 또는 구청장이 제5항에 따른 검증을 받으려는 때에는 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사·평가한 감정평가법인 등 또는 대통령령으로 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가법인 등에 의뢰하여야 한다.”고 규정하고 있다.

나) 또한, 같은 법 제11조 제1항은 “개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.”, 같은 조 제2항은 “시장·군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다.”, 같은 조 제3항은 “제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있다.

다) 같은 법 시행령 제18조 제2항은 검증을 의뢰받은 감정평가업자는 ‘비교표준지 선정의 적정성에 관한 사항’, ‘개별토지가격 산정의 적정성에 관한 사항’, ‘산정한 개별토지가격과 표준지공시지가의 균형 유지에 관한 사항’, ‘산정한 개별토지가격과 인근토지의 지가와의 균형 유지에 관한 사항’, ‘표준주택가격, 개별주택가격, 비주거용 표준부동산가격 및 비주거용 개별부동산가격 산정 시 고려된 토지 특성과 일치하는지 여부’, ‘개별토지가격 산정 시 적용된 용도지역, 토지이용상황 등 주요 특성이 공부(公簿)와 일치하는지 여부’, ‘그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 검토를 의뢰한 사항’을 검토·확인하고 의견을 제시하여야 하고, 같은 법 시행령 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청)는 “법 제11조 제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.”, 같은 조 제2항은 “시장·군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가법인 등에게 검증을 의뢰할 수 있다.”라고 규정하고 있다.

라) 그리고 대법원은 시장 등은 표준지공시지가에 토지가격비준표를 사용하여 산정된 지가와 감정평가업자의 검증의견 및 토지소유자 등의 의견을 종합하여 당해 토지에 대하여 표준지공시지가와 균형을 유지한 개별공시지가를 결정할 수 있고, 그와 같이 결정된 개별공시지가가 표준지공시지가와 균형을 유지하지 못할 정도로 현저히 불합리하다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 결과적으로 토지가격비준표를 사용하여 산정한 지가와 달리 결정되었거나 감정평가사의 검증의견에 따라 결정되었다는 이유만으로 그 개별공시지가 결정이 위법하다고 볼 수는 없고(대법원 2013. 11. 14. 선고 2012두15364 판결 참조),

마) 개별토지가격이 현저하게 불합리한 것인지 여부는 그 가격으로 결정되게 된 경위, 개별토지가격을 결정함에 있어 토지특성이 동일 또는 유사한 인근토지들에 대하여 적용된 가감조정비율, 표준지 및 토지특성이 동일 또는 유사한 인근토지들의 지가상승률, 당해 토지에 대한 기준연도를 전후한 개별토지가격의 증감 등 여러 사정들을 종합적으로 참작하여 판단하여야 하며(대법원 1995. 6. 16. 선고 95누2098 판결 참조),

바) 표준지로 선정된 토지의 공시지가에 대하여 불복하기 위하여는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제8조 제1항 소정의 이의절차를 거쳐 처분청을 상대로 공시지가결정의 취소를 구하는 행정소송을 제기하여야 하고, 그러한 절차를 밟지 아니한 채 개별 토지가격 결정을 다투는 소송에서 개별 토지가격 산정의 기초가 된 표준지 공시지가의 위법성을 다툴 수는 없다고 판시하고 있다(대법원 1996. 5. 10. 95누9808 판결 참조).

2) 적법한 비교표준지 선정

가) 청구인은 이 사건 토지는 임야이지만 근 몇 년간 주변에 ○○시청 등 공공시설들이 500m 이내에 들어서서 접근성이 좋고, 주변의 토지 시세가 급격하게 상승하고 있음에도 불구하고 공원부지로 지정되었으며, 잘못된 감정평가로 인하여 시세반영을 하지 못하고 개별공시지가가 지나치게 낮게 결정되었다고 주장한다.

나) 개별공시지가는 토지 관련 국세 및 지방세 부과기준, 그리고 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 쓰이는데, 앞서 살핀 바와 같이 부동산공시법 제10조(개별공시지가의 결정·공시 등) 제4항에 따르면, 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시자가가 균형을 유지하도록 하여야 한다고 명시하고 있고,

다) 국토교통부에서 제작·배포한 ‘2021년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침’에는 비교표준지 선정기준(P. 146)으로 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정한다고 명시하고 있다.

라) 이에 따라 피청구인은 이 사건 토지와 같은 용도지역과 토지이용상황, 지목이 같은 ‘G’를 비교표준지로 선정(C와 D는 용도지역이 2개인 특성으로 인해 비교표준지를 같은 리 G, K로 2개 선정)하여 개별공시지가를 산정하였고, 부동산공시법 제3조(표준지공시지가의 조사·평가 및 공시 등) 제8항 및 같은 법 시행령 제17조 제2항 제3호에 따른 토지가격비준표에 근거하여 배율을 적용하였으며, 이 사건 토지는 토지이용계획상 공원으로써 부동산종합공부시스템에 표시된 총가격배율에 0.60배율을 적용하여 비교 표준지의 지가에 비해 지가가 낮게 산정된 것이다.

마) 이처럼 피청구인은 부동산공시법령과 개별공시지가 조사·산정지침에 따라 비교표준지의 선정 및 개별공시지가의 산정 절차를 진행하였다. 청구인이 비교표준지로 선정되어야 한다고 주장하고 있는 E(주차장, 자연녹지지역, 88,500원), F(대지, 일반상업지역, 1,076,000원), H(유지, 자연녹지지역, 41,700원)는 이 사건 토지와 지목이나 용도지역, 토지이용상황 등이 상이하므로 비교대상이 되기 어렵다 할 것이다.

3) 부동산종합공부시스템(KRAS)의 토지특성조사표 기술방식으로 인한 오해

가) 청구인은 이 사건 토지 중 C와 D의 토지특성조사표에 명시된 총가격배율을 표준지공시지가에 곱한 가격과 개별공시지가가 상이하여 지가 산정이 잘못되었다 할 것이므로 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

나) C와 D는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역이 2개(자연녹지지역, 보전녹지지역)인 토지이므로, 피청구인은 개별공시지가를 산정을 위해 자연녹지지역인 표준지와 보전녹지지역인 표준지를 각각 선정하였다.

다) 하지만 부동산종합공부시스템(개별공시지가 산정업무 시스템, KRAS)에서는 용도지역이 2개이어서 표준지가 2개일 경우, 지가산정 탭(개별공시지가 산정화면)에는 표준지 2개 각각의 산정 배율이 모두 표시되지만, 같은 시스템 상에서 추출한 토지특성조사표에는 1개의 표준지 및 그 산정 배율만 나타나도록 되어 있다.

라) 또한, 부동산종합공부시스템과 토지가격비준표에 나타나는 총가격배율은 토지가격비준표 상의 도시·군계획시설의 계획의 배율을 제외하고 표시되도록 되어 있어, 피청구인 소속 담당공무원이 이러한 기술방식을 부동산종합공부시스템 고객센터에 문의하니 고객센터에서는 전국적으로 동일한 사항이고 즉시 개선은 힘들다고 하였고, 청구인이 2021. 10. 중순경 문의 전화를 하였을 때 이러한 상황에 대하여 자세히 설명하였으며, 2021. 10. 19. 부동산종합공부시스템 지원요청 부서에 기술방식을 개선해달라는 요청을 하고 현재 그 결과를 기다리고 있는 상황이다.

마) 따라서 토지특성조사표에 명시된 총가격배율을 표준지공시지가에 곱한 가격과 개별공시지가가 상이하여 지가 산정이 잘못되어 이 사건 처분이 위법하다는 청구인의 주장은 부동산종합공부시스템의 기술방식에서 비롯된 오해라 할 것이다.

4) 적법한 감정평가업체 선정

가) 청구인은 피청구인이 이 사건 토지 산정과 검증 과정에서 오직 한 군데의 감정평가업자에게만 감정 의뢰를 하였다고 주장한다.

나) 부동산공시법 제11조 제3항 및 같은 법 시행령 제22조 제2항에 따라 개별공시지가 이의신청에 대해 검증을 의뢰하는 방법을 기술하고 있는 ‘개별공시지가의 검증업무 처리지침’ 제18조에 따르면, 시장이 개별공시지가에 이의가 있는 자가 제출한 이의신청에 대해 검증을 의뢰하고자 할 경우에는 제5조에 따라 지정된 감정평가법인 등에게 통지를 하고, 해당 개별토지의 산정가격 및 의견제출가격 검증을 담당한 감정평가법인 등은 제외해야 한다고 명시하고 있는 바,

다) 피청구인은 개별공시지가의 검증업무 처리지침에 따라 2021. 3. 10. 2021. 1. 1. 기준 개별공시지가 산정지가 검증의뢰는 I에 의뢰를 하였고, 2021. 7. 5. 개별공시지가 이의신청 지가 검증의뢰는 위 지침에 따라 I이 아닌 J에 의뢰를 하였다. J은 2021. 7. 16. 이 사건 토지들의 지가는 적정한 것으로 보고를 하였고, 피청구인은 2021. 7. 23. 검증된 지가에 대하여 부동산가격공이위원회에 심의·의결을 거쳐 2021. 7. 27. 이 사건 처분을 하고 부동산공시법 제11조 제2항에 따라 이러한 사실을 청구인에게 통지하였다.

라) 따라서 피청구인이 이 사건 토지 산정과 검증 과정에서 오직 한 군데의 감정평가업자에게만 감정 의뢰를 하였다는 청구인의 주장은 사실과 다르다고 할 것이다.

5) 소결

피청구인은 이 사건 토지의 개별공시지가를 산정함에 있어 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 비교표준지를 기준으로 지역요인, 개별요인 등을 구체적으로 비교하여 가액을 산정하고 적법한 절차에 의해 검증을 거쳤고, 이 사건 이의신청에 대해서는 관련 규정에 따라 개별토지의 산정가격 검증을 담당한 감정평가법인과는 다른 감정평가법인에 재검증을 거쳤다. 따라서 이 사건 처분은 부동산공시법령 등 관련규정의 절차를 준수하여 객관적 검증을 거쳤음은 물론 ○○시 부동산가격공시위원회의 심의·의결을 거쳐 결정·공시되었으므로, 이 사건 처분에 위법·부당은 없다 할 것이고 청구인의 이 사건 청구는 기각되어야 마땅하다.

다. 결론

이 사건 처분에 위법·부당은 없다 할 것이므로 청구인의 이 사건 청구는 기각되어야 마땅하다.

4. 관계법령

가. 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조, 제11조

나. 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제17조, 제18조, 제19조, 제21조, 제22조

5. 인정사실

가. 피청구인은 2021. 3. 10. I 외 7개 감정평가법인에 2021. 1. 1. 기준 개별공시지가 산정지가 검증을 의뢰하였다.

나. 피청구인은 2021. 4. 2. ○○시 공고 제2021-472호로 ‘2021. 1. 1. 기준 개별공시지가에 대한 열람 및 의견 제출 알림’을 공고하였다.

다. ○○시 부동산가격공시위원회는 2021. 5. 7. ‘2021. 1. 1. 기준 개별공시지가’를 심의하였고, 피청구인은 2021. 5. 31. ○○시 공고 제2021-719호로 ‘2021. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정·공시’를 하였다.

라. 청구인들은 2021. 6. 29. 이 사건 토지의 개별공시지가에 대해 “지나치게 저평가되어 있고, 주변의 다른 토지에 비하여 공시지가가 낮아 상향을 원한다.”는 내용의 이의신청을 하였다.

마. 피청구인은 청구인들의 이의신청에 따라 2021. 7. 5. J에 검증을 의뢰하였고, J은 2021. 7. 16. 검증의견을 회신하였다. 그 주요내용은 다음과 같다.

바. ○○시 부동산가격공시위원회는 2021. 7. 23. ‘2021. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청지가’를 심의하였고, 이 사건 토지에 대해서는 “기각(적정)”으로 의결 하였다.

사. 피청구인은 2021. 7. 27. 청구인들에게 개별공시지가 이의신청 기각결정을 통보하였다.

아. 피청구인은 2021. 7. 30. ‘2021. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 지가조정 결정·공시’를 하였다(○○시 공고 제2021-1002호).

자. 2021. 10. 20. 청구인들은 이 사건 행정심판 청구를 하였다.

6. 판단

가. 먼저 이 사건 처분의 관계법령을 살펴보면,

1) 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조 제1항에서는 “시장·군수 또는 구청장은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 ‘개별공시지가’라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 “시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 조 제5항에서는 “시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인 등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다.”라고 규정하고 있다.

2) 또한, 같은 법 제11조 제1항 및 제2항은 “개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있고, 시장·군수 또는 구청장은 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다.”라고 규정하고 있다.

3) 같은 법 시행령 제22조 제2항은 “시장·군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가법인 등에게 검증을 의뢰할 수 있다.”라고 규정하고 있다.

나. 다음으로 이 사건 처분의 위법·부당 여부를 살펴보면,

1) 대법원은 “표준지공시지가에 토지가격비준표를 사용하여 산정된 지가와 감정평가업자의 검증의견 및 토지소유자 등의 의견을 종합하여 당해 토지에 대하여 표준지공시지가와 균형을 유지한 개별공시지가를 결정할 수 있고, 그와 같이 결정된 개별공시지가가 표준지공시지가와 균형을 유지하지 못할 정도로 현저히 불합리하다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 결과적으로 토지가격비준표를 사용하여 산정한 지가와 달리 결정되었거나 감정평가사의 검증의견에 따라 결정되었다는 이유만으로 그 개별공시지가의 결정이 위법하다고 볼 수는 없다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2012두15364 판결).”라고 판시하고 있다.

2) 또한, 판례는 “개별토지가격이 현저하게 불합리한 것인지 여부는 그 가격으로 결정되게 된 경위, 개별토지가격을 결정함에 있어 토지특성이 동일 또는 유사한 인근토지들에 대하여 적용된 가감조정비율, 표준지 및 토지특성이 동일 또는 유사한 인근토지의 지가상승률, 당해 토지에 대한 기준연도를 전후한 개별토지가격의 증감 등 여러 사정들을 종합적으로 참작하여 판단하여야 할 것이다(대법원 1995. 6. 16. 선고 95누2098 판결 참조).”라는 입장을 취하고 있다.

3) 위 법리에 따라 청구인들의 주장 및 이 사건 처분의 위법·부당 여부를 살펴본다.

가) 먼저, 이 사건 토지에 대한 개별공시지가가 결정·공시된 과정을 살펴보면, 피청구인은 두 개 이상의 용도지역이 구분 지정되어 있는 C에 대하여 용도지역별로 그와 유사한 토지특성을 가진 G와 K를 각각 비교표준지로 선정하고, 비교표준지의 공시지가인 6,750원/㎡, 1,900원/㎡에 국토교통부의 토지가격비준표상 가격배율을 곱한 4,730원/㎡, 1,620원/㎡을 지가로 산정하여 각 지정된 용도지역 면적별로 가중 평균한 4,260원/㎡을 개별공시지가로 산정하였으며, D에 대하여 용도지역별로 유사한 토지특성을 가진 G와 K를 각각 비교표준지로 선정하고, 비교표준지의 공시지가인 6,750원/㎡, 1,900원/㎡에 국토교통부의 토지가격비준표상 가격배율을 곱한 6,060원/㎡, 2,060원/㎡을 지가로 산정하여 각 지정된 용도지역 면적별로 가중 평균한 4,120원/㎡을 개별공시지가로 산정하였다. 또한, 피청구인은 C-2 외 3필지에 대하여 그와 유사한 토지특성을 가진 G를 비교표준지로 선정하고, 비교표준지의 공시지가인 6,750원/㎡에 국토교통부의 토지가격비준표상 가격배율을 곱하여 개별공시지 4,570원/㎡을 산정하였다. 피청구인은 2021. 5. 31. 이를 결정·공시하였고, 이후 청구인들이 개별공시지가를 상향조정해 달라는 내용의 이의신청을 하자 J에 감정을 의뢰하여 “적정함”이라는 검증의견을 받았으며, 2021. 7. 23. 개최된 부동산가격공시위원회에서도 이 사건 개별공시지가가 적정한 것으로 심의·의결되었다.

나) 이러한 사정 등을 종합하여 보면, 이 사건 토지의 개별공시지가는 부동산공시법 및 그 시행령, 국토교통부의 2021년 개별공시지가 조사·산정지침, 토지가격비준표에 따라 토지 특성 조사, 개별공시지가 열람 및 의견 청취, 개별공시지가 결정·공시, 이의신청서 접수 및 부동산가격공시위원회 심의 등의 절차를 거쳐 결정되었고, 피청구인의 이 사건 토지 지가 산정에 위산, 오기, 비교표준지 선정의 착오가 있다거나 토지소유자의 의견청취 또는 공시 등 적법한 절차를 누락하는 등의 절차적 하자가 있다고 볼 수 없다.

다) 청구인들은 C와 D의 경우 토지특성조사표에 명시된 총가격배율과 다르게 개별공시지가가 산정되었고, 피청구인은 이 사건 토지에 대하여 한군데의 감정평가업자에게만 감정을 의뢰하였을 뿐만 아니라 이 사건 토지는 ○○시청, 법원 등 공공편익시설들이 500m 내에 위치하고 있고, 접근성이 좋으며, 그 주변 토지시세가 급격하게 상승하고 있음에도 이 사건 개별공시지가는 잘못된 감정평가로 인하여 시세를 반영하지 못하고 지나치게 낮은 가격으로 산정되었으므로 위법하다는 취지의 주장을 하고 있으나,

라) ① C와 D의 토지특성조사표에는 비교표준지가 하나만 기재되어 있는 것과는 달리 해당 토지의 비교표준지는 2개로 부동산종합공부시스템 개별공시지가 산정화면에서는 이에 대한 확인이 가능한 점, ② 피청구인은 청구인의 이의신청에 따라 당초 개별공시지가를 검증한 I이 아닌 J에 검증을 의뢰한 점, ③ 개별공시지가 결정의 적법 여부는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 등 관련 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정될 것이지 당해 토지의 시가나 실제 거래가격과 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로, 가사 개별토지가격이 시가와 차이가 있다거나 그 변동과 다르게 결정되었다고 하더라도 단지 이러한 사유만으로 그 가격 결정이 현저하게 불합리한 가격이어서 위법하다고 할 수는 없는 점(대법원 2013. 10. 11. 선고 2013두6138 판결, 대법원 1996. 7. 12. 선고 93누13056 판결, 대법원 1996. 9. 20. 선고 95누11931 판결 등 참조), ④ 인근 토지의 개별공시지가가 이 사건 토지보다 높다하더라도 이용상황, 주위환경 등 토지특성이 이 사건 토지와 동일하다고 단정할 수 없는바, 단순 비교할 수 없는 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

4) 이상을 종합해 볼 때, 개별공시지가 결정의 절차와 방법, 내용 등이 적법한 이상 단순히 청구인의 생각보다 개별공시지가가 낮다는 사정만으로는 이 사건 처분에 위법·부당함이 있다고 볼 수 없다.

다. 결론

그렇다면, 청구인들의 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.