개별공시지가는 부동산공시법 및 그 시행령 등에 따른 여러 단계의 적법한 절차를 거쳐 결정되어, 청구인의 생각보다 개별공시지가가 과다하다는 사정만으로는 적용에 오류가 있다고 볼 수 없다는 사례

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경남행심 제2021-340호

개별공시지가 이의신청 결정처분 취소 심판청구사건

​A​ 

​B​ 

가. 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조

나. 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제17조, 제18조, 제19조, 제21조

청구인의 청구를 기각한다.

피청구인이 2021. 7. 27. 청구인에게 한 개별공시지가 이의신청 결정처분을 취소한다는 재결을 구함.

이 유(2021-340)

1. 사건개요

가. 청 구 인 : A

나. 피청구인 : B

다. 청구내용

청구인은 @@시 ##면 $$리 000번지(답, 1,802㎡, 공장설립 승인지역, 배출시설설치 제한지역, 가축사육 제한구역, 생산관리지역, 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 소유자로, 피청구인이 2021. 5. 27. 공고한 이 사건 토지의 개별공시지가 열람가격에 대하여 2021. 6. 9. 의견을 제출하였고, 이후 감정평가 검증 및 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 당초 열람가격이 적정한 것으로 결정됨에 따라 2021. 7. 27. 피청구인으로부터 이 사건 토지의 개별공시지가 결정처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 통보받은 후, 그 처분의 취소를 청구한 사건이다.  

2. 청구인 주장의 요지

가. 이 사건 처분의 경위 등

청구인은 2021. 6. 9. @@시 ##면 $$리 000번지의 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하였으나 기각되어 행정심판을 청구함.

3. 피청구인 주장의 요지

가. 이 사건 처분의 경위

1) 피청구인은 2021. 1. 1.기준 개별공시지가를 조사·산정함에 있어『부동산 가격공시에 관한 법률』제10조 및 ‘2021년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침’에 따라 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가에 시장·군수·구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교하여 토지가격비준표 상의 가격배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가에 곱하여 산정한 후,『부동산 가격공시에 관한 법률』시행령 제18조 및 제19조에 따라 감정평가업자의 검증과 @@시부동산가격공시위원회 심의를 거쳐, 2021. 5. 27.자로 2021. 1. 1.기준 개별공시지가를 결정·공시를 하였다.

2) 청구인은 2021. 6. 9. 피청구인에게 이 사건 토지에 대하여 ‘지목은 답이지만 현황이 임야로 인근 임야가격(토지소유자 가격 미제시)으로 개별공시지가 산정의 하향요구’ 사항으로 개별공시지가 이의신청을 하였다.

3) 피청구인은 2021. 7. 6. ‘이 사건 토지’에 대하여『부동산 가격공시에 관한 법률』제11조, 제25조 및 같은 법 시행령 제22조에 의거 이의신청지가검증 의뢰를 하였다

4) 2021. 7. 14. 검증의뢰에 대한 결과, 조정사유(비교표준지 선정 및 토지특성을 검증한 결과 도로조건 등 제반특성조사 및 비준율 적용 등에서 적정하고 인근지가 및 전년지가 등과도 균형을 이루고 있으므로 조정치 않음) 등 검증결과 사실을 확인하였다.

5) 피청구인은 2021. 7. 26. @@시부동산평가위원회에 심의 등의 절차를 거쳐 결정하였고, 그 결과를 청구인에게 2021. 7. 27. 민원지적과-20192호로 2021. 1. 1.기준 개별공시지가 이의신청 기각결정(인근 토지가격과 균형을 고려하여 결정지가는 적정)을 이유로 처리 결과를 통보하였다.

나. 이 사건 처분의 적법·타당성

2021. 1. 1.기준 개별공시지가를 결정·공시의 이후 이의신청지가 검증시 감정평가사를 달리하여 재감정을 의뢰한 점, 이의신청 감정평가업자의 검증{(주) @@감정평가법인} 결과 “비교표준지 선정 및 토지특성을 검증한 결과 도로조건 및 제반특성조사 및 비준율 적용 등에서 적정한 점, 인근지가 및 전년지가 등과도 균형을 이루고 있는 점, 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제22조에 따라 이의신청을 하려는 자는 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 제출하여야 하나 입증자료가 없는 점, 청구인의 이의신청과 관련하여 토지특성 및 표준지의 지가와 비교함에 있어 현저하게 불합리하거나 불공평하게 결정되었다고 인정할 만한 주장과 입증이 없는 점 등을 고려할 때 이 사건 처분은 적법‧타당하며 청구인의 주장의 이유는 없다.

다. 결론

이 사건 처분은 적법․타당하므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다

4. 관계법령

가. 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조

나. 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제17조, 제18조, 제19조, 제21조

5. 인정사실

가. 피청구인은 2021. 4. 1. ‘2021. 1. 1. 기준 개별공시지가 열람 및 의견제출 요령 공고(@@시 공고 제2021-114호)’ 및 같은 해 5. 27. ‘2021. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정·공시(@@시 공고 제2021-1210호)’를 실시하였다.

나. 청구인은 2021. 6. 9. 피청구인에게 ‘이 건 토지는 지목은 답으로 되어 있으나 실제 현황은 임야로서, 임야와 같은 가격으로 하향 바랍니다’ 라는 내용의 의견서를 제출하였다.

다. 피청구인은 청구인의 의견에 대해 감정평가법인에 검증을 의뢰하였고, 감정평가법인은 2021. 7. 14. 다음과 같은 검증의견을 회신하였다.

라. @@시 부동산가격공시위원회는 2021. 7. 26. ‘2021. 1. 1. 기준 이의신청지가 및 지가정정 심의’를 하였으며, 이 사건 토지에 대해서는 기각결정을 하였다.

마. 피청구인은 2021. 7. 27. 청구인에게 개별공시지가 이의신청에 대하여 ‘결정지가 적정’으로 처리결과를 통보하였다.

바. 청구인은 2021. 9. 6. 이 사건 행정심판을 청구하였다.

사. 한편, 청구인 소유의 @@시 ##면 $$리 000번지(답, 1,802㎡, 공장설립 승인지역, 배출시설설치 제한지역, 가축사육 제한구역, 생산관리지역)의 공시지가 변동내역은 아래와 같다.

아. 이 사건 토지의 비교표준지인 @@시 ##면 **리 00번지(전, 1,643㎡, 공장설립 승인지역, 배출시설설치 제한지역, 가축사육 제한구역, 계획관리지역)의 공시지가 변동내역은 아래와 같다.

6. 판단

가. 먼저 이 사건 처분의 관계법령을 살펴보면,

1) 부동산 가격공시에 관한 법률(이하 ‘부동산공시법’이라 한다) 제10조 제1항에서는 “시장·군수 또는 구청장은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제4항은 “시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 조 제5항은 “시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다.”라고 규정하고 있다.

2) 또한, 부동산공시법 시행령 제18조 제2항은 “법 제10조 제5항 본문에 따라 검증을 의뢰받은 감정평가업자는 비교표준지 선정의 적정성에 관한 사항, 개별토지 가격 산정의 적정성에 관한 사항, 산정한 개별토지가격과 표준지공시지가의 균형 유지에 관한 사항, 산정한 개별토지가격과 인근토지의 지가 및 전년도 지가와의 균형 유지에 관한 사항, 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 검토를 의뢰한 사항을 검토·확인하고 의견을 제시하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제19조는 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제10조 제5항에 따라 개별토지의 가격 산정에 관하여 토지소유자 및 그 밖의 이해관계인의 의견을 들으려는 경우에는 개별토지가격 열람부를 갖추어 놓고 해당 시ㆍ군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 열람기간 및 열람장소, 의견제출기간 및 의견제출방법을 20일 이상 게시하여 개별토지소유자등이 개별토지가격을 열람할 수 있도록 하여야 하고, 열람한 개별토지가격에 의견이 있는 개별토지소유자 등은 의견제출기간에 해당 시장·군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있으며, 의견을 제출받은 시장·군수 또는 구청장은 이를 심사할 때 현지조사와 검증을 할 수 있다고 규정하고 있다.

나. 다음으로 이 사건 처분의 위법·부당 여부를 살펴보면,

1) 대법원은 “표준지공시지가에 토지가격비준표를 사용하여 산정된 지가와 감정평가업자의 검증의견 및 토지소유자 등의 의견을 종합하여 당해 토지에 대하여 표준지공시지가와 균형을 유지한 개별공시지가를 결정할 수 있고, 그와 같이 결정된 개별공시지가가 표준지공시지가와 균형을 유지하지 못할 정도로 현저히 불합리하다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 결과적으로 토지가격비준표를 사용하여 산정한 지가와 달리 결정되었거나 감정평가사의 검증의견에 따라 결정되었다는 이유만으로 그 개별공시지가의 결정이 위법하다고 볼 수는 없다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2012두15364 판결).”고 판시하고 있다.

2) 그리고 부동산공시법 제10조, 같은 법 시행령 제17조 및 제18조에 따르면, 개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 피청구인이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여, 토지가격비준표상의 토지 특성차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 산정한 후, 감정평가업자의 검증 및 토지소유자 등의 의견수렴과 최종 부동산가격공시위원회의 심의·의결을 거쳐 결정‧공시하도록 하고 있으며, 개별공시지가 결정‧공시 전 토지소유자의 의견 제출이 있는 경우 이를 심사하기 위하여 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있고, 검증결과 그 의견 제출이 타당하다고 인정될 때에는 당해 개별공시지가에 반영하도록 하고 있다.

3) 위 법리에 따라 이 사건 토지에 대한 개별공시지가가 결정·공시된 과정을 살펴보면, 피청구인은 ‘2021년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침(국토교통부)’ 등에 따라 이 사건 토지와 유사한 토지특성을 가진 @@시 ##면 **리 00번지를 비교표준지로 선정하여, 비교표준지의 공시지가인 21,500원/㎡에 국토교통부의 토지가격비준표상 가격배율인 0.792(용도지구 배율 0.8, 도로조건 배율 0.99, 기타 특성 동일)을 곱하여 이 사건 개별공시지를 산정하였고, 위 개별공시지가를 하향조정해 줄 것을 요구하는 청구인의 의견제출에 따라 다른 감정평가법인에 감정을 의뢰한 결과 “적정함”이라는 검증의견을 받았고, 2021. 7. 26. 개최된 @@시 부동산가격공시위원회에서도 위 개별공시지가가 적정한 것으로 심의·의결되었다.

4) 이러한 사실을 종합하여 보면, 이 사건 토지의 개별공시지가는 부동산공시법 및 그 시행령, 국토교통부의 개별공시지가의 검증업무 처리지침, 토지가격비준표에 따라 토지 특성 조사, 개별공시지가 열람 및 의견 청취, 개별공시지가 결정·공시, 이의신청서 접수 및 부동산가격공시위원회 심의 등 여러 단계의 적법한 절차를 거쳐 결정된 바, 피청구인의 지가 산정에 위산, 오기, 비교표준지 선정의 착오가 있었다거나, 토지소유자의 의견청취 또는 공시절차를 거치지 아니하거나, 토지가격비준표의 적용에 오류가 있다고 볼 수 없다.

5) 따라서 개별공시지가 결정의 절차와 방법, 내용 등이 적법한 이상, 단순히 청구인의 생각보다 개별공시지가가 과다하다는 사정만으로는 이 사건 처분에 위법·부당함이 있다고 볼 수 없다.

다. 결론

그렇다면, 청구인의 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.

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개별공시지가 이의신청 결정처분 취소 심판청구사건