표준지공시지가에 토지가격비준표를 사용하여 산정된 지가와 감정평가업자의 검증의견 및 토지소유자 등의 의견을 종합하여 당해 토지에 대하여 표준지공시지가와 균형을 유지한 개별공시지가를 결정할 수 있고, 그와 같이 결정된 개별공시지가가 표준지공시지가와 균형을 유지하지 못할 정도로 현저히 불합리하다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 결과적으로 토지가격비준표를 사용하여 산정한 지가와 달리 결정되었거나 감정평가사의 검증의견에 따라 결정되었다는 이유만으로 그 개별공시지가의 결정이 위법하다고 볼 수는 없음. 

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경남행심 제2020-444호

개별공시지가 결정처분 취소 심판청구사건 

A 

◎◎시 □□출장소장 

가. 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조

나. 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제17조, 제18조, 제19조, 제21조 

청구인의 청구를 기각한다. 

피청구인이 2020. 7. 20. 청구인에게 한 개별공시지가 결정처분을 취소한다는 재결을 구함.

이 유(2020-444)

1. 사건개요

가. 청 구 인 : A

나. 피청구인 : ◎◎시 □□출장소장

다. 청구내용

청구인은 ◎◎시 ◆◆동 328번지(대, 1,717㎡, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 소유자로, 피청구인의 2020. 5. 29. 개별공시지가 결정·공시에 대하여 2020. 6. 23. 이의신청을 하였으나, 2020. 7. 20. 피청구인으로부터 이의신청지의 지가 검증 및 부동산가격공시위원회 심의 결과 ‘결정된 이 사건 토지의 개별공시지가가 적정하다’라는 사유로 ‘기각’ 결정(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 통보받고, 그 처분의 취소를 청구한 사건이다.

2. 청구인 주장의 요지

가. 이 사건 처분의 경위

1) 피청구인은 2020. 5. 29. 이 사건 토지의 개별공시지가를 결정하여 고시하였다.

2) 2020. 6. 23. 청구인은 피청구인에게 이 사건 토지 개별공시지가 결정에 대하여 이의신청을 하였다. 그러나 2020. 7. 20. 피청구인으로부터 이의신청을 기각하는 결정통지를 받았다.

나. 이 사건 처분의 위법·부당성

1) 개별공시지가 산정은 도로와 접한 면적, 형상, 고저 등을 고려하여야 한다.

2) 표준지는 같은 동 인근 필지여야 하는데, 이 사건 토지는 표준지와 가치가 월등히 차이가 난다.

3) 이 사건 토지의 개별공시지가는 인근 토지인 ◆◆동 109번지(391,200원/㎡), ◆◆동 103-1번지(383,000/㎡) 보다 높게 산정되었다(위 두 필지는 20m 도로에 접하고 있고 이 사건 토지보다 위치도 좋으며 실거래가, 가정평가 법인의 감정가, 금융기관 대출시 감정가, 토지가치 등 모든 면에서 차이가 난다).

4) 이 사건 토지는 진입도로도 3m로 좁고, 하천변으로 구석에 위치하고 있는 외지로서 토지형상이 길쭉하여 토지효율이 떨어진다.

5) 늘어나는 세금부담으로 고통을 받지 않기를 바라며, 이 사건 토지의 개별공시지가는 적법하지 않고 형평성에도 맞지 않으므로 공시지가가 하향조정 되어야 한다.

다. 결론

앞서 살펴본바와 같이 이 사건 처분은 취소되어야 한다.

3. 피청구인 주장의 요지

가. 이 사건 처분의 경위

1) 부동산 가격공시에 관한 법률 제11조 제1항 및 같은 법 시행령 제22조 제1항에 따라 2020. 6. 23. 청구인은 피청구인에게 본 사건 토지에 대한 개별공시지가 이의신청서를 제출하였다.

     ​

2) 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제17조에 따라 피청구인은 청구인이 이의신청한 지가에 대한 적정 여부(토지특성조사에 관한 사항, 비교표준지 선정에 관한 사항, 토지가격비준표의 사용에 관한 사항 등)를 전면 재조사하였다.

     ​

3) 피청구인은 재조사한 사항에 대하여 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제18조 제2항에 따라 2020. 7. 1.부터 7. 9.까지 감정평가업자의 검증을 받았고, 같은 법 제25조에 따른 2020. 7. 15. ◎◎시 부동산 가격공시위원회의 심의를 거쳐 같은 법 제11조 제2항에 따라 2020. 7. 20. 청구인에게 처리 결과를 통지하였다.

나. 이 사건 처분의 적법·타당성

1) 개별공시지가 산정은 도로와 접한 면적, 형상, 고저 등을 고려한다는 주장에 대하여

가) 개별별공시지가의 산정방법에 대하여 설명하면, 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제17조에 따른 개별공시지가 조사·산정지침에 따라 지가산정 대상토지의 토지특성조사표를 작성한 후, 같은 법 제3조 제1항에 따라 공시된 표준지공시지가를 기준으로 지가산정 대상토지와 표준지의 토지특성차이를 고려하여 토지가격비준표에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 가격을 산정한다.

나) 즉, 산정대상토지의 토지의 특성항목을 조사한 후, 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지(비교표준지)를 먼저 선택하고, 비교표준지와 산정대상필지의 토지특성을 비교하여 서로 다른 토지특성에 대한 가격배율을 토지가격비준표에 따라 산출한 후 표준지공시지가에 그 가격배율을 곱하여 산정하는 것이다. 청구인이 말하고 있는 도로접면, 형상, 고저는 토지특성항목 중 일부이다.

2) 표준지는 같은 동 인근 필지이어야 하며, 표준지와 가치가 월등히 차이가 난다는 주장에 대하여

가) 비교표준지 선정기준에 의하면 비교표준지는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일하거나 가격형성요인이 유사한 표준지를 선정하므로 반드시 같은 동 인근 필지이어야 하는 것은 아니다. 이 사건 토지와 인접 지역의 이용 상황이 유사한 토지들도 이 사건 토지와 같은 표준지를 선정하였다.

나) 그리고 비교표준지와 가격 차이가 있더라도, 비교표준지와 대상토지와의 토지특성 차이에 따른 토지가격비준표 가격배율이 적용되는바, 이 사건 토지의 공시지가는 비교표준지인 ♤♤ 1108-75번지의 공시가격(475,000원/㎡)에 이 사건 토지의 특성을 비교하여 산출한 비준율에 따라 산정된 것이므로 적법하다.

3) 인근 토지인 ◆◆동 109번지(391,200원/㎡), ◆◆동 103-1번지(383,200원/㎡) 보다 높게 산정되었는데, 위 두 필지는 20m 도로에 접하고 이 사건 토지보다 위치도 좋으며, 실거래가, 감정평가 법인의 감정가, 금융기관 대출시 감정가, 토지가치 등 모든 면에서 차이가 난다는 주장에 대하여

가) ◆◆동 109번지와 103-1번지는 이 사건 토지와 직선으로 약 650m, 실제로 약 770m 떨어진 곳에 위치하고 있으며 주위환경과 가격형성요인이 다르며, 비교표준지가 다르게 적용되었으므로 비교대상이 될 수 없으며,

나) 인근지역의 이 사건 토지와 이용 상황 및 도로접면이 유사한 토지의 개별공시지가는 343,000원 ~ 441,000원으로 이 사건 토지의 개별공시지가가 높은 편이 아니며 지가 균형이 잘 이루어지고 있다고 볼 수 있다.

4) 이 사건 토지는 진입도로도 좁고(3m, 사도로서 하천변이고 외지고 구석임) 토지 형상도 길쭉하여 토지효율이 떨어진다는 주장에 대하여

이 사건 토지의 토지특성을 조사한 토지특성조사표에 의하면 도로접면은 세로한면(가)(자동차 통행이 가능한 폭 8m미만의 도로에 한 면이 접하고 있는 토지), 형상은 부정형(불규칙한 형상으로 인하여 유효이용에 상당한 제약을 받는 다각형 또는 부정형의 토지)으로 조사가 되어있으므로 청구인의 요구는 반영이 되어있다 보아야 한다.

5) 늘어나는 세금부담으로 고통받지 않기를 바라며 사건 토지의 개별공시지가는 적법하지 않고 형평성에도 맞지 않으므로 이의신청 기각이 취소되어 하향조정 되어야 한다는 주장에 대하여

처분경과와 답변에서와 같이 이 사건 토지의 개별공시지가는 이 법에서 정한 비교표준지와 개별토지의 특성을 비교하여 토지가격비준표 상 가격배율의 차이에 따라 산정하도록 정하고 있는 사항에 따라 적법하게 산정되었으며 인근 지가와의 균형유지가 이루어지고 있으므로 청구인의 주장대로 이 사건 토지의 개별공시지가를 조정할 수는 없다.

다. 결론

따라서 피청구인이 결정·공시한 이 사건 토지의 개별공시지가는 청구인이 피청구인에게 이의신청서를 제출하여 피청구인이 이의신청 토지의 적정성을 전면 재조사하여 결정한바, 관련 법령 및 지침에 따라 토지특성조사, 비교표준지 선정 및 토지가격비준표를 사용하여 적절하게 산정되었으며, 감정평가업자의 검증을 받고 ◎◎시 부동산가격 공시위원회의 심의를 거쳐 적법하게 결정되었으므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다.

4. 관계법령

가. 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조

나. 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제17조, 제18조, 제19조, 제21조

5. 인정사실

가. 피청구인은 2020. 4. 14. ◎◎시 공고 제2020-1048호로 2020. 1. 1. 기준 개별공시지가에 대한 열람 및 의견제출을 안내하였다.

나. 청구인은 2020. 4. 27. 피청구인에게 이 사건 토지는 하천과 접하고 있고 상대적으로 접근성과 형상이 열세하므로 산정된 지가의 하향조정을 요청하는 내용의 의견서를 제출하였다.

다. 피청구인은 청구인의 의견에 대해 감정평가법인에게 검증을 의뢰하였고 감정평가법인은 2020. 5. 12. 아래와 같이 검증의견을 회신하였다.

라. ◎◎시 부동산가격공시위원회는 2020. 5. 13. ‘2020. 1. 1. 기준 개별공시지가’를 심의하였고, 이 사건 토지에 대해서는 ‘원안의결’을 하였다.

마. 피청구인은 2020. 5. 14. 청구인에게 개별공시지가 의견제출 처리결과 ‘미반영’결정을 통보하였다.

바. 피청구인은 2020. 5. 29. ◎◎시 공고 제2020-1417호로 ‘2020. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정·공시’를 하였다

사. 청구인은 2020. 6. 23. 개별공시지가에 대해 다음과 같은 내용의 이의신청을 하였다.

아. 피청구인은 청구인의 이의신청에 대해 2020. 7. 2. 감정평가법인에게 검증을 의뢰하였고 감정평가법인은 2020. 7. 10. 다음과 같은 검증의견을 회신하였다.

자. ◎◎시 부동산가격공시위원회는 2020. 7. 15. ‘2020. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 조정지가 심의’를 하였고, 이 사건 토지에 대해서는 기각결정을 하였다.

차. 이후 피청구인은 2020. 7. 20. 청구인에게 개별공시지가 이의신청 기각결정을 통보하였다.

카. 피청구인은 2020. 7. 27. ‘2020. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청에 대한 조정지가 결정·공시’를 공고하였다(◎◎시 공고 제2020-1984호).

타. 2020. 9. 1. 청구인은 이 사건 행정심판 청구를 하였다.

파. 한편, 이 사건 토지의 특성조사표는 아래와 같다.

하. 이 사건 토지와 같은 표준지를 선정하여 공시지가가 산정된 인근 필지현황은 아래와 같다.

6. 판단

가. 먼저, 이 사건 처분의 관계법령을 살펴보면,

1) 부동산공시법 제10조 제1항에서는 “시장·군수 또는 구청장은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 ‘개별공시지가’라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다”고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 “시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다”고 규정하고 있으며, 같은 조 제5항에서는 “시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다”고 규정하고 있다.

2) 또한, 같은 법 제11조 제1항 및 제2항에서는 “개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있고, 시장·군수 또는 구청장은 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다”고 규정하고 있다.

3) 부동산공시법 시행령 제18조 제2항에서는 “검증을 의뢰받은 감정평가업자는 ‘비교표준지 선정의 적정성에 관한 사항’, ‘개별토지가격 산정의 적정성에 관한 사항’, ‘산정한 개별토지가격과 표준지공시지가의 균형 유지에 관한 사항’, ‘산정한 개별토지가격과 인근토지의 지가 및 전년도 지가와의 균형 유지에 관한 사항’, ‘그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 검토를 의뢰한 사항’을 검토·확인하고 의견을 제시하여야 한다”고 규정하고 있다.

나. 다음으로 이 사건 처분의 위법·부당 여부를 살펴보면,

1) 대법원은 “표준지공시지가에 토지가격비준표를 사용하여 산정된 지가와 감정평가업자의 검증의견 및 토지소유자 등의 의견을 종합하여 당해 토지에 대하여 표준지공시지가와 균형을 유지한 개별공시지가를 결정할 수 있고, 그와 같이 결정된 개별공시지가가 표준지공시지가와 균형을 유지하지 못할 정도로 현저히 불합리하다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 결과적으로 토지가격비준표를 사용하여 산정한 지가와 달리 결정되었거나 감정평가사의 검증의견에 따라 결정되었다는 이유만으로 그 개별공시지가의 결정이 위법하다고 볼 수는 없다”(대법원 2013. 11. 14. 선고 2012두15364 판결)고 판시하고 있다.

2) 또한, 판례는 “개별토지가격이 현저하게 불합리한 것인지 여부는 그 가격으로 결정되게 된 경위, 개별토지가격을 결정함에 있어 토지특성이 동일 또는 유사한 인근토지들에 대하여 적용된 가감조정비율, 표준지 및 토지특성이 동일 또는 유사한 인근토지의 지가상승률, 당해 토지에 대한 기준연도를 전후한 개별토지가격의 증감 등 여러 사정들을 종합적으로 참작하여 판단하여야 할 것이다”(대법원 1995. 6. 16. 선고 95누2098 판결 참조)라는 입장을 취하고 있다.

3) 위 법리에 따라 이 사건 처분의 위법·부당 여부를 살펴본다.

위 인정사실에 의하면, 이 사건 토지에 대한 개별공시지가가 결정·공시된 과정에서 피청구인은 이 사건 토지와 유사한 토지특성을 가진 ♤♤ 1108-75번지를 비교표준지로 선정하고, 국토교통부가 개발·공급한 토지가격비준표를 활용하여 이 사건 토지의 개별공시지가를 389,900원/㎡으로 산정하였다. 이후 청구인이 개별공시지가에 대한 의견서를 제출하자 감정가법인 대일감정원의 검증을 받아 ◎◎시 부동산가격공시위원회의 심의·의결을 거쳐 개별공시지가를 결정·공시하였으며, 청구인이 재차 개별공시지가를 하향조정해 달라는 내용의 이의신청을 하자 ㈜제일감정평가법인에게 감정을 의뢰하여 “조정사유 없음”이라는 검증의견을 받았고, 2020. 7. 15. 개최된 ◎◎시 부동산가격공시위원회에서도 이 사건 개별공시지가가 적정한 것으로 심의·의결되었다. 이러한 사정 등을 종합하면, 이 사건 토지의 개별공시지가는 부동산공시법 및 그 시행령, 국토교통부의 2020년 개별공시지가 조사·산정지침, 토지가격비준표에 따라 토지특성 조사, 개별공시지가 결정·공시, 이의신청서 접수 및 부동산가격공시위원회 심의 등의 절차를 거쳐 결정된 것으로 보이고, 피청구인의 이 사건 토지의 지가 산정에 위산, 오기, 비교표준지 선정의 착오가 있다거나, 토지소유자의 의견청취 또는 공시 등의 적법한 절차를 누락하는 등의 절차적 하자는 없어 보인다.

 4) 청구인은 ◆◆동 109번지와 103-1번지보다 열세한 조건(좁은 도로, 길쭉한 형상 등)에 있는 이 사건 토지의 개별공시지가가 위 토지들과 비슷하게 결정된 것은 부당하다고 주장하고 있어 살펴본다. 위 토지들은 이 사건 토지와 약 700m 정도 이격된 거리에 있기 때문에 주위환경과 가격형성요인이 이 사건 토지와 같다고 할 수 없다. 따라서 위 필지들과 이 사건 토지의 개별공시지가를 청구인이 주장하는 바와 같이 단순히 비교할 수 없다. 또한, 토지특성조사표에는 이 사건 토지의 형상과 도로접면에 대하여 비교표준지보다 열세에 있어, 적용배율을 하향 조정한 것으로 보이므로 이 사건 토지의 도로와 접한 면적, 형상, 고저 등은 개별공시지가에 이미 반영된 것으로 봄이 타당하다.

5) 이처럼 개별공시지가 결정의 절차와 방법, 내용 등이 적법한 이상 단순히 청구인의 생각보다 개별공시지가가 과다하다는 사정만으로는 이 사건 처분에 위법·부당함이 있다고 볼 수 없다.

다. 결론

그렇다면, 청구인의 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다. 

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개별공시지가 결정처분 취소 심판청구사건