청구인이 2018. 9. 20. 거래금액이 서로 다른 2개의 거래계약서를 작성하였는지는 별론으로 하더라도, 기재된 거래금액이 매도인 및 매수인이 주장하는 총 거래금액과 다르고, 청구인이 작성한 사실확인 문답서와 경위서에서 청구인 스스로도 계약서 상 거래금액과 실제 거래금액이 상이함을 인정하고 있으므로 청구인이 공인중개사법 제26조 제3항을 위반하였음이 명백함.

​청구인의 위법행위는 법령상 공인중개사 자격정지, 중개사무소 개설등록 취소가 가능한 행위이나 업무정지 처분을 한 점, 피청구인이 자체적 감경기준에 따라 청구인의 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 이미 법정처분의 2분의 1을 감경하여 이 사건 처분을 한 점, 법 규정사항을 준수하여 중개업무를 수행하고 있는 동종업자들과의 처분에 대한 형평성을 고려할 때, 이 사건 처분이 청구인에게 다소 가혹하다고 하더라도 청구인이 입게 되는 경제적 불이익보다 피청구인이 달성할 수 있는 중개업자의 공정하고 건전한 중개행위 담보 등의 공익이 더 커 보이므로 이 사건 처분에 위법·부당함은 없다 할 것임. 

경남행심 제2019-143호 

업무정지(공인중개사법 위반)처분 취소 청구 

A 

○○시장 

가. 공인중개사법 제26조, 제36조, 제38조, 제39조

나. 공인중개사법 시행규칙 제25조

청구인의 청구를 기각한다. 

피청구인이 2019. 3. 11. 청구인에게 한 업무정지 3개월 처분을 취소한다는 재결을 구함. 

1. 사건개요

가. 청 구 인 : A

나. 피청구인 : ○○시장

다. 청구내용

청구인은 ○○시 ○면 ○○9길 24 소재지에 ‘○○공인중개사 사무소’라는 상호로 중개사무소 등록을 한 개업공인중개사로, 2019. 3. 11. 피청구인으로부터 ‘거래계약서 작성 시 거래금액을 거짓으로 기재하였다’는 사유로 업무정지 3개월(2019. 3. 20~2019. 6. 19.) 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 통보받고, 그 처분의 취소를 청구한 사건이다.

2. 청구인 주장의 요지

가. 이 사건 처분의 경위

최초 청구 외 매도인(이하 ‘매도인’이라 한다), 청구 외 매수인(이하 ‘매수인’이라 한다) 및 청구인이 ○○시 ○면 ○○리 1408-15의 부동산 매매계약을 체결하였다.

매매대금은 4억4천만 원으로 하되 합의과정에서 계약서 상 금액의 표기를 3억9천5백만 원으로 하고 양도소득세를 매수인이 부담하는 것으로 조율하던 중 청구인은 매매계약서 작성 시 3억9천5백만 원으로 작성된 계약서 특약 사항에 ‘매수인이 양도세를 부담한다’고 표기하였으나, 매도자의 강한 요구에 따라 다시 매매금액의 표기를 3억8천만 원으로 변경하게 되었고, 3억8천만 원으로 표기된 계약서에는 업무미숙으로 양도소득세에 대한 부분을 누락하게 되었다. 기존에 작성한 3억9천5백만 원의 계약서는 매도인, 매수인 측은 소각처리하였으나 청구인은 만약의 분쟁을 위해 보관하였다.

이후 부동산거래신고는 3억8천만 원으로 신고하였으며 2018. 12. 3. 잔대금 지급 및 소유권 이전서류의 교부가 동시이행이고 잔대금 처리의 효율적 업무를 위해 상호 합의하여 ○○금고에 ○○금고 담당자, 청구인, 청구 외 소속공인중개사, 매도인, 매수인(부부), 등기업무를 위한 법무사 사무소 직원 등이 회의실에 모였다.

매도인이 청구인이 분쟁의 예방을 위해 사무소에 보관하던 3억9천5백만 원으로 표기된 계약서의 열람을 요구하여 청구 외 소속공인중개사가 이를 가지고 왔다. 이 때 청구인을 배제하고 잔대금을 처리하겠다며 청구인을 회의실 밖으로 쫓아내고 청구 외 소속공인중개사가 가지고 온 계약서를 매도인(여성)이 가지고 가서 자신의 하의 속옷(팬티) 안으로 집어넣고 휴대전화로 녹음을 하며 이행을 방해하여 결국 이날 잔대금의 지급과 소유권 이전서류를 교부받지 못했다.

이 과정에서 매수인과 청구 외 소속공인중개사는 손등을 다쳤으며 선혈이 낭자하였다(청구 외 소속공인중개사의 전치 2주 진단서도 존재한다). 2018. 12. 4. 매도인은 법률사무소를 통해 목, 손목 등을 다쳤으니 손해배상을 하라고 요구(전치 2주 진단)하고 매매금액 4억6천만 원을 지급하라는 요구를 해오며 만약 해결이 안 되면 상해죄, 민원제기를 하겠다고 압박하였다.

매수인은 그 간에 잔대금을 준비하였으니 소유권 이전 서류를 교부해달라고 매도인에게 2번의 통고서를 보냈으며, 2018. 12. 31. 오전 11시경 ○○금고에서 만나 잔대금을 수령하고 소유권 이전 서류를 교부받고자 하였으나 이 또한 매도인은 협조하지 않았다.

매도인은 계약체결과정 중 한 번도 이야기가 나온 적이 없는 4억6천만 원을 요구하면서 일방적으로 매매금액을 부풀려 협박하였고, 매수인과 개업공인중개사가 수용할 수 있는 내용이 아님에도 불구하고 이를 피청구인에게 공인중개사법 제26조 제3항(거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재) 위반으로 민원을 제기하였다.

현재 매도인과 매수인은 ○○시청에 기 신고·접수된 부동산거래 신고를 적법절차에 따라 합의 해제신고 하였으나, 매수인은 법률사무소를 통하여 매도인에게 매매계약의 해제와 함께 계약금·중도금의 반환 및 손해배상(4천만 원)할 것을 법원에 제기한 상태이다.

정리하면 양도소득세를 매수인이 부담하는 조건으로 매매대금은 4억4천만 원이고 부동산거래신고는 3억8천만 원으로 했으나, 실제 매도인이 3억9천5백만 원을 수령하여야 최초 합의한 대로의 계약 이행이 되는 것이고 이를 잘 알고 있으면서 금전적 이득을 더욱 충족하려는 욕심에 악의적으로 민원 등을 제기하여 현재 이 상황이 되었다.

청구인은 양도소득세를 매수인이 부담하기로 하는 합의가 가능하다는 것을 학습을 통해 알고 있었으나 그 당시 공인중개사 사무소 개소 4개월차로 일명 초보와 마찬가지이므로 업무가 미숙하였다. 그리하여 거래계약서의 작성 시 실무적으로 거래금액에 양도세를 포함하여 작성하여야 한다는 것을 알지 못했다. 법의 무지를 구제받으려 하는 것은 아니다. 다만 처음 계약단계부터 매도인의 주도적인 주장과 강한 요구에 따라 청구인이 더 깊이 사고하지 못한 점이 있다. 또한 청구인은 고의로 이러한 행위를 하지 않았다.

나. 이 사건 처분의 위법·부당성

1) 일반원칙 등

가) 이 사건 처분을 계속하면 견문발검일 수 있다. 즉, 모기를 보고 칼을 빼들면 옳지 않은 것처럼 최소침해성 원칙과 법의 균형성 원칙에 반할 수 있다. 또한 헌법상 과잉금지의 원칙 내지 행정법 일반원칙인 비례의 원칙에 반한다 할 것이다.

나) 과잉금지의 원칙 상 행정목적을 달성하기 위한 수단은 목적달성에 유효·적절하고 또한 가능한 한 최소 침해를 가져오는 것이어야 하며 아울러 그 수단의 도입으로 인한 침해가 의도하는 공익을 능가하여서는 아니 되고(대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다11993 판결 등 참조), 제재적 행정처분이 사회통념상 재량권의 범위를 일탈하였거나 남용하였는지 여부는 처분사유로 된 위반행위의 내용과 당해 처분행위에 의하여 달성하려는 공익 목적 및 이에 따르는 여러 사정 등을 객관적으로 심리하여 공익 침해의 정도와 그 처분으로 인하여 개인이 입게 될 불이익을 비교·교량하여 판단하여야 한다(대법원 2003. 12. 12. 선고 2001두11083 판결, 대법원 2007. 6. 28. 선고 2005두9910 판결, 대법원 2007. 7. 19. 선고 2006두19297 전원합의체 판결 등 참조). 결국 청구인에게 처분을 유지하여 예방될 일반적 측면과 처분이 합리적 균형을 이루었는지 비교·교량하여 이 사건 처분을 다시금 타당성의 입장에서 판단해야 할 것이다.

다) 그러므로 공인중개사법에 따른 업무정지 사유를 같은 법 제39조 제1항 제11호에 따라 도출하고자 하고 제26조 제3항이 원인이 된다면 행정청은 정하여진 법령에 따라 집행할 것만이 아닌 청구인의 행위 중 법 위반에 대하여 ① 그 처분에 이르게 된 경위, ② 처분횟수, 위반 동기, 위반 내용 등 모든 감경사유, ③ 청구인의 관련법의 위반 정도, 피청구인의 귀책사유, ④ 청구인의 관련법 위반경력, ⑤ 이 사건 처분으로 입게 될 불이익 등 여러 제반사정들을 고려하여 종합적으로 판단했어야 한다(대법원 1991. 6. 11. 선고 91누2083 판결 참조).

라) 또한 행정심판위원회의 경남행심2016-20호 재결례에 따르면 “제재적 행정처분이 재량권을 일탈하였거나 남용하였는지 여부는 처분사유로 된 위반행위의 내용과 그 위반의 정도, 당해 처분행위에 의하여 달성하려는 공익상 필요 및 이에 따르는 제반 사정 등을 객관적으로 심리하여 공익 침해의 정도와 그 처분으로 인하여 개인이 입게 될 불이익을 비교·교량하여 판단해야 할 것인바, 청구인이 동종 행정처분 전력이 없고, 초과하여 받은 중개보수가 12,500원에 불과하며, 이 사건 처분으로 피청구인이 달성하려는 공익보다 청구인이 입게 될 불이익이 더 커 보인다 할 것이다”라고 하였고, 청구인 역시 동종 행정처분 전력이 전혀 없다.

2) 청구인의 사정

가) 청구인은 한 가정의 가장으로서 17세 큰 딸, 15세 아들의 엄마이다. 현재 힘겹게 업무 중인 청구인에 대한 업무정지 처분은 생계가 극도로 위협받는 매우 중한 처분이다.

나) 또한 청구인은 큰 딸의 심장(부정맥)병으로 인해 부산대병원 응급실에 수시로 입·퇴원을 반복하고 있는 사정이 있고, 기타 매월 고정적으로 지출되는 비용이 상당액이라 현재의 이 업을 그만두게 되면 생계곤란은 물론이고 기 대출받은 금융상품의 상환을 할 수 없게 되며 아이들과의 생활은 극도로 힘겨운 상태에 접어든다.

다. 결론

1) 지인으로부터 소개받은 매도인에게 청구인은 이 사건 관련 토지의 가치상승에 필요하다고 하여 건축 인·허가를 득하는 과정에 최대한 협조하였고, 실제 이 행위로 인해 매도인은 시세 대비 매매대금을 4~5천만 원 더 받을 수 있게 되었으나, 청구인은 현재까지 법에서 정한 중개보수조차 받은 사실이 없다.

2) 사회적 분위기가 공인중개사에 대하여 행정 및 민·형사적 제재를 가하겠다고 하면 으레 본인의 불만 사항이 해결된다 생각하여 거래 당사자가 아닌 공인중개사에 대하여 문제를 제기하는 경우가 많다. 하지만 공인중개사법에서 정한 처분은 청구인에게 개별적이고 직접적이며 구체적인 사유에 따라 행하여져야 할 것이다.

3) 이 사건은 원인행위는 매도인이 등록관청을 향해 민원인으로서 행한 진정과 청구인을 대상으로 한 고소와 잔금일에 행한 후안무치의 행위 및 내용증명을 수차례 발송하는 등 의욕한 바를 성취하려고 했던 그 간의 모든 행위들을 종합하여 볼 때, 이 사건 원인 처분은 매도인의 금전적 과욕으로 인해 유발되었다는 점, 이 사건 청구 시점에도 매도인은 행정기관, 형사기관, 사법기관을 통해 자신의 권리행사를 위해서만 권리남용을 하고 있는 중이라는 점, 청구인은 중개 완성을 하고도 일절의 중개보수를 수령하지 못한 점 등을 고려하여 이 사건 청구를 인용하여 주기를 바란다.

라. 보충서면

1) 청구인은 조세포탈이나 기타 세금의 탈루를 하기 위한 행위를 한 것이 아니다. 청구인은 개소한지 얼마 안 된 초보인 개업공인중개사이다.

2) 다만, 공인중개사 시험 때부터 중요한 부분이라 잊지 않은 대법원 판례가 있어 소개해드린다. 대법원은 “양도소득세의 일부를 회피할 목적으로 매매계약서에 실제로 거래한 가액을 매매대금으로 기재하지 아니하고 그보다 낮은 금액을 매매대금으로 기재하였다 하여 그것만으로 그 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 된다고 할 수는 없다(대법원 2007. 6. 14. 2007다3285)”고 판시하였다. 그리하여 양도세, 부가세를 매수인이 부담하는 계약은 불법이 아니라는 생각으로 접근하였고 이 부분에서 소정의 과실이 있음은 사실이나, 매매계약 과정에서 매도인의 계속적이면서도 적극적이고 강력한 주장과 주도행위에 따라 진행된 점과 잔대금 지급일에 일어난 행위를 종합적으로 볼 때 청구인에게 내려진 이 사건 처분은 매우 부당하다.

3) 피청구인도 업무미숙으로 6월의 업무정지 처분을 3월로 감경하였다고 하지만 이는 공인중개사법 시행규칙을 적용한 것일 뿐 어떤 시혜적인 행위를 한 것이라 볼 수 없다.

4) 또한, 피청구인 및 관내 수사기관도 관련 행위에 대하여 별도의 행정형벌(공인중개사법 제48조 내지 제49조)을 가하지 아니한 점, 본 행정심판과 함께 신청된 집행정지가 신속히 결정되었다는 점, 이 과정에서 나타난 사건의 전개를 자세히 보면 매도자의 행위가 민법 제103조(반사회질서의 법률행위) 수준으로 매우 불순하고, 고의가 있으며, 금액을 더욱 편취하려고 의도하였다는 점, 실제 사건 외 매도인이 청구인과 청구인의 소속공인중개사를 상해죄로 형사고소하여 ○○경찰서에서 조사를 받고 송치되었으나 울산지검에서 무혐의 처분을 받았다는 점, 청구인의 소속공인중개사 역시 2주 상해진단서를 교부받았으나 형사고소는 하지 않았다는 것과 청구인은 이 사건 원인 계약으로 인하여 어떠한 중개보수도 받지 못하고 오히려 민사, 형사를 넘어 행정에 이르기 까지 매우 불이익하게 일방적으로만 모든 권리에서 침해만을 당하고 있다는 점, 또한 이러한 행위를 일으킨 매도인에게 권리가 있다고 할지라도, 신의성실과 권리남용이란 점에서 볼 때 아무리 자신의 권리를 실현하고자 하여도 여성으로 하의 속옷 안에 계약서를 감추어 버리고 현장에서 난동을 부리며 이 행위를 저지하기 위하여 움직이는 순간 폭행으로 몰아가겠다는 것은 정의 관념에 반한다고 볼 수밖에 없다.

5) 대법원 전원합의체 판결 등에서는 ‘제재적 행정처분이 사회통념상 재량권의 범위를 일탈하였거나 남용하였는지 여부는 처분사유로 된 위반행위의 내용과 당해 처분행위에 의하여 달성하려는 공익목적 및 이에 따르는 제반사정 등을 객관적으로 심리하여 공익 침해 정도와 그 처분으로 인하여 개인이 입게 될 불이익을 비교·형량하여 판단하여야 한다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2005두9910판결, 대법원 2007. 7. 19. 선고 2006두19297 전원합의체 판결 등 참고)’는 입장도 취하였는바, 결국 일반 예방적 측면과 합리적인 재량권 행사가 조화를 이루었는지 여부 즉, 비교형량을 통해 행정처분의 타당성을 판단하고 있다.

6) 다른 공인중개사 관련 대법원 판례 하단에 ‘행정처분의 상대방에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석 하여서는 아니 되며, 그 입법취지와 목적 등을 고려한 목적론적 해석이 배제되는 것은 아니라 하더라도 그 해석이 문언의 통상적인 의미를 벗어나서는 아니 된다(대법원 2008. 2. 28. 선고 2007주13791판결 및 경남행심2013-872 참조)’라고 한 바 있다.

7) 청구인이 처한 일련의 일들을 소문내기 좋아하는 이들은 어떤 정확한 사실을 확인하지 않고 카더라식의 말을 퍼트려 중개의뢰인들이 방문해야 할 청구인의 사무소는 하루하루 방문객 자체가 줄어들어 사무소 운영이 어렵고 이에 따라 생계를 위협받고 있다. 최근 청구인은 원형탈모가 시작되었고 스트레스로 인해 신경정신과에서 상담치료를 시작하였다. 청구인은 현재 매우 고통스러우나 큰 다짐과 함께 본 사무소를 개소한 것은 부양해야 할 가족이 있고, 특히 대신 아파주고 싶지만 바라볼 수밖에 없는 심장병을 앓고 있는 딸이 있기 때문이다. 아이를 바라볼 때 청구인은 좀 더 면밀하게 중개하지 못한 점을 특히 더 반성하고는 한다. 부디 존경하는 행정심판위원회에서 이 사건을 인용하여 공익을 세우면서도 권리남용의 행위로부터 유발된 이 사건 자체가 그들에게 용인되는 일이 없도록 해주길 부탁드린다.

3. 피청구인 주장의 요지

가. 이 사건 처분의 경위

1) 2018. 12. 24. 피청구인에게 진정인(매도인) 김○하로부터 청구인이 거래물건(경남 ○○시 ○면 ○○리 1408-15)에 대한 부동산 거래 계약서 작성 시 거래금액을 거짓으로 기재하여 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하였다는 진정민원이 접수되었다.

2) 2018. 12. 28. 거래당사자(매도인 및 매수인)에게 부동산 거래신고에 따른 관련자료 제출을 요청하여 2019. 1. 18. 관련 자료를 제출받아 그 자료를 토대로 2019. 1. 23. 청구인으로부터 사실 확인을 하고 검토한 결과 청구인이 거래계약서 작성 시 거래금액을 거짓으로 기재한 사실을 확인하였다.

3) 피청구인은 공인중개사법 제26조 제3항을 위반한 사항에 대하여 같은 법 제39조 제1항 제11호 및 같은 법 시행규칙 제25조 제1항에 의거하여 2019. 2. 11. 청구인에게 처분사전통지(업무정지 6월)하였으나 같은 법 시행규칙 제25조 제2항에 근거하여 2019. 2. 14. 마련된 우리 시의 공인중개사법 위반행위에 따른 업무정지 처분 감경기준에 근거하여 위반사항에 대해 2019. 2. 18. 2분의 1을 감경하는 내용의 처분사전통지(업무정지 3월)를 하였고 청구인으로부터 별도의 의견제출은 없었으며, 2019. 3. 11. 이 사건 처분을 하였다.

나. 이 사건 처분의 적법·타당성

1) 청구인은 공인중개사법을 명백히 위반하였다.

청구인은 이 사건 거래 과정에서 계약서상 계약금액이 실제 거래대금으로 기재되지 않은 것은 매수자가 양도세를 부담하는 경우 실무적으로 거래계약서 작성 시 양도세를 포함하여 작성하여야 한다는 것을 알지 못하여 발생된 것으로 공인중개사업을 시작한지 얼마 되지 않아 업무미숙으로 인하여 생긴 일이지 고의가 아님을 주장한다.

그러나 거래계약서상 계약금액이 실제 거래대금이 아님을 사실확인 문답서와 행정심판청구서상에서도 청구인 스스로 시인하고 있고 거래당사자의 거래신고에 대한 소명서에도 확인되고, 고의는 아니었다고 주장하더라도 부동산 거래상 중요한 거래금액을 거짓으로 기재한 사실은 명백하며, 이는 부동산 거래의 무질서화와 각종 세금의 탈루가 이어지는 문제로 그 위반정도가 결코 가볍다고 할 수는 없을 것이다.

청구인은 공인중개사법 제26조(거래계약서의 작성 등) 제3항을 위반하여 거래계약서 작성 시 거래금액을 거짓으로 기재한 사실이 명백하기에 피청구인은 같은 법 제39조(업무의 정지) 제1항 제11호와 같은 법 시행규칙 제25조 제1항 및 제2항에 따라 업무정지 3월의 처분을 하였으며 이는 법령에 근거한 적법한 처분이었다.

2) 피청구인의 처분은 재량권을 일탈·남용하지 않은 적법한 처분이었다.

청구인은 피청구인의 3월의 업무정지 처분이 다소 과도하다고 주장을 하고 있으나 공인중개사법 제39조(업무의 정지) 제1항 제11호와 동법 시행규칙 제25조 제1항에 따라 업무정지 6월의 사유에 해당하나 같은 법 시행규칙 제2항과 우리 시 자체 감경기준에 따라 업무정지 처분이 처음인 점을 감안하여 2분의 1 감경하여 피청구인은 최소한의 업무정지 3월의 처분을 하였다.

청구인이 한 가정의 가장으로서 아픈 자녀를 부양하며 중개업을 통해 생계를 영위하고 있는 등의 사정이 있다고 하지만 대부분의 중개업자들이 중개소 운영을 통해 생계를 이어나가고 있고 위법행위에도 청구인의 사정만을 고려해 처분이 취소 및 추가 감경된다면 법질서 체계에 혼란을 야기할 것이며 행정청의 위법 또는 부당한 처분으로 인한 국민의 권리 또는 이익의 침해를 구제하여야 할 행정심판제도가 처분을 최대한 감경 받고자 사익을 추구하는 수단으로 여겨질 것인 바, 이 제도의 목적과 더불어 행정청의 법 집행의 엄정함, 공평성과 안정성을 보호하고자 하는 피청구인의 입장에서 청구인의 청구는 마땅히 기각되어야 할 것이다.

또한 계약당사자 간의 분쟁을 예방하고 중개업자의 공정하고 건전한 중개행위를 담보하려는 공익상의 필요를 위해서도 이 사건 처분 적법·타당하며 결코 과도한 처분은 아니었다.

비록 청구인이 중개보수를 제대로 지급받지 못하고 경제적인 어려움에 처한 상황을 주장하는 것은 안타까우나 거래계약서 상 거래금액을 거짓으로 기재하여 공인중개사법 제26조 제3항을 위반한 사실은 명백하기에 관련 법령에 따라 적법하게 처분하였고 위반 전력이 없음을 감안하여 2분의 1을 이미 경감한 상황임에도 처분의 취소를 요청하는 청구인의 청구는 마땅히 기각되어야 할 것이다.

라. 결론

따라서 “청구인의 청구를 기각 한다”라는 재결을 구한다.

4. 관계법령

가. 공인중개사법 제26조, 제36조, 제38조, 제39조

나. 공인중개사법 시행규칙 제25조

5. 인정사실

가. 청구인은 2018. 5. 9. 피청구인에게 ‘○○공인중개사 사무소’라는 상호로 중개사무소를 등록한 공인중개사이다.

나. 청구인은 2018. 9. 20. 매수인과 매도인 간 부동산 거래를 중개하면서 거래가격을 3억9천5백만 원으로 하고 매도인의 요구에 따라 ‘양도소득세를 양수인이 부담한다’는 특약사항을 적은 매매계약서(이하 ‘1차 매매계약서’라 한다)를 작성하였다가, 거래가격과 양도소득세를 더한 가격이 매도인이 수령하기로 한 4억4천만 원을 초과하여 거래가격을 3억8천만 원으로 한 매매계약서(이하 ‘2차 매매계약서’라 한다)를 다시 작성하였고 2차 매매계약서에는 특약사항을 기재 하지 않았다.

다. 청구인과 매수인, 매도인은 2018. 12. 3. ○○금고 상담실에서 만나 잔금을 지불하고 계약을 완료하고자 하였으나 매도인은 1차 매매계약서를 보여줄 것을 요구하였고 청구인의 소속공인중개사가 1차 매매계약서를 보여주자 해당 계약서를 옷 안에 집어넣고 상담실을 빠져나가려고 하여 청구인과 매도인 간 다툼이 발생하였다.

라. 2018. 12. 24. 피청구인은 매도인으로부터 청구인이 부동산 불법거래를 하였다는 내용의 신고를 접수하였다.

마. 피청구인은 매도인의 신고접수에 따라 2018. 12. 27. 매도인과 매수인에게 부동산 거래신고에 따른 관련자료 제출을 요청하였다.

바. 매도인과 매수인은 2019. 1. 18. 피청구인에게 소명서를 제출하였다.

사. 피청구인은 2019. 1. 23. 청구인으로부터 사실확인 문답서 및 부동산 거래 경위서를 제출받았고 그 내용은 아래와 같다.

아. 피청구인은 2019. 2. 11. 신고에 따른 조사 및 검토를 마무리하고 청구인에게 처분사전통지를 하였다.

자. 피청구인은 2019. 2. 14. ○○시 공인중개사법 위반행위에 따른 업무정지 및 과태료 처분 감경기준을 정하였고, 해당 감경기준에 따라 2019. 2. 18. 청구인에게 다시 처분사전통지를 하였다.

차. 피청구인은 2019. 3. 11. 청구인에게 업무정지 3월(2019. 3. 20.~2019. 6. 19.)을 명하는 이 사건 처분을 하였고, 청구인은 2019. 3. 19. 이 사건 심판을 청구하였다.

6. 판단

가. 이 사건 처분의 관계법령을 살펴보면,

1) 공인중개사법 제26조 제3항은 “개업공인중개사는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니 된다”고 규정하고 있고, 같은 법 제36조 제1항은 “시ㆍ도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다”고 규정하면서 제6호에 “제26조 제3항의 규정을 위반하여 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우”를 규정하고 있다. 같은 법 제38조 제2항은 “등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다”고 규정하면서 제7호에서 “제26조 제3항의 규정을 위반하여 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우”를 규정하고 있다.

2) 아울러 같은 법 제39조 제1항은 “등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다”고 규정하면서 제11호에서 “제38조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우”를 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제25조 제1항 [별표 2]는 12. 법 제38조 제2항 각 호의 어느 하나를 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우에 업무정지 6월을 하도록 정하고 있고, 같은 조 제2항은 “등록관청은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다”고 규정하고 있다.

나. 이 사건 처분의 위법·부당 여부를 살펴보면,

1) 피청구인의 조사보고서에서 “단순히 계약서가 2개 존재하는 사실만으로 불법 등의 목적으로 이중계약서를 작성하였다고 단정할 수 없음”이라 기재하고 있으므로 청구인이 2018. 9. 20. 거래금액이 서로 다른 2개의 거래계약서를 작성하였는지는 별론으로 하더라도, 기재된 거래금액이 매도인 및 매수인이 주장하는 총 거래금액과 다르고, 청구인이 작성한 사실확인 문답서와 경위서에서 “양도소득세가 정확하지 않고 총 매매금액은 4억4천만 원”이라고 기재하고 있고, 청구서에서도 “양도소득세를 매수인이 부담하는 조건으로 매매대금은 4억4천만 원이고 부동산거래신고는 3억8천만 원으로 했으나, 실제 매도인이 3억9천5백만 원을 수령하여야 최초 합의한 대로의 계약 이행이 되는 것”이라고 기재하고 있어 청구인 스스로도 계약서 상 거래금액과 실제 거래금액이 상이함을 인정하고 있으므로 청구인이 공인중개사법 제26조 제3항을 위반하였음은 명백하다.

2) 청구인은 고의로 위법행위를 한 것이 아니라고 주장하나, 행정법규 위반에 대하여 가하는 제재조치는 행정목적 달성을 위하여 행정법규 위반이라는 객관적 사실에 착안하여 가하는 제재이므로 위반자의 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 위반자에게 고의나 과실이 없다고 하더라도 부과될 수 있는 것이고(대법원 2003. 9. 2. 선고 2002두5177 판결 참조), 거래계약서 작성 당시 청구인이 업무가 미숙하였다거나 매도인의 강한 요구가 있었다는 사유는 청구인의 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당한다고 보기 어려우므로 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다.

3) 또한, 청구인은 비례의 원칙에 따라 청구인이 3인 가정의 가장인 점, 청구인의 딸이 심장병을 앓고 있는 점, 이 사건이 매도인의 금전적 욕심에서 비롯된 것인 점, 청구인이 중개 완성을 하고도 중개보수를 일절 수령하지 못한 점 등을 고려해달라고 주장하고 있으나, 청구인의 위법행위는 법령상 공인중개사 자격정지, 중개사무소 개설등록 취소가 가능한 행위이나 업무정지 처분을 한 점, 피청구인이 자체적 감경기준에 따라 청구인의 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 이미 법정처분의 2분의 1을 감경하여 이 사건 처분을 한 점, 법 규정사항을 준수하여 중개업무를 수행하고 있는 동종업자들과의 처분에 대한 형평성을 고려할 때, 이 사건 처분이 청구인에게 다소 가혹하다고 하더라도 청구인이 입게 되는 경제적 불이익보다 피청구인이 달성할 수 있는 중개업자의 공정하고 건전한 중개행위 담보 등의 공익이 더 커 보이므로 이 사건 처분에 위법·부당함은 없다 할 것이다.

다. 결론

그렇다면, 청구인의 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다. 

"

업무정지(공인중개사법 위반)처분 취소 청구