이 유(2019-57) 1. 사건개요 가. 청 구 인 : A 나. 피청구인 : ○○시 ○○구청장 다. 청구내용 청구인은 2018. 6. 26. ○○시 ○○구 ○○동(체육용지, 887.6㎡, 준주거지역, 지구단위계획구역, 이하 ’이 사건 토지‘라 한다) 상에 제2종 근린생활시설(종교집회장, 지상2층, 연면적 399.4㎡) 건립을 위한 건축허가신청(이하 ‘이 사건 신청’이라 한다)을 하였으나 2018. 10. 24. 피청구인으로부터 아래와 같은 사유로 불허가처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 통보받자, 그 처분의 취소를 청구한 사건이다. ○ 해당 필지는 2014. 10. 24. ○○시에서 2년 이내 건축물 착공을 조건으로 공유재산 매각계약을 체결하였으나, 매수자가 상기 규정을 위반하여 2015. 12. 28. 귀재단에 해당 필지를 매매한 사실이 확인됨. ○ 공유재산 및 물품관리법, 공유재산(토지) 매각 수의계약 공고, 공유재산(토지)매매 계약서에 따르면, 공유재산 매매계약을 위반하게 되면 공유재산 매매계약 위반자에 대한 매매계약 해제 및 환수 여부 등 종합적인 검토가 불가피하며, 건축법 시행규칙 제6조에 의한 건축할 대지의 권리관계도 불분명함. |
2. 청구인 주장의 요지 가. 이 사건 발생 경위 청구인은 2018. 6. 26. ○○시 ○○구 ○○동 상에 근린생활시설 건축물을 신축하고자 이 사건 신청을 하였는데, 피청구인은 토지매매 계약 위반이라는 이유로 이 사건 처분을 하였다. 나. 이 사건 처분의 위법부당성 1) 청구 외 차○○·한○○는 2014. 10. 24. ○○시로부터 이 사건 토지를 매입하여 건축물을 신축하고자 하였는데 자금이 부족하여 2015. 11. 23. 청구인에게 매각하였다. 2) 청구 외 차○○ 등 1명은 ○○시와 이 사건 토지에 대한 토지 매매계약을 체결하면서, 토지매매 조건에 대한 규정은 없었던 것으로 알고 있고, 청구 외 차○○·한○○로부터 이 사건 토지를 매수한 청구인 또한 토지매매 조건에 대한 내용은 알지 못하였다. 3) 청구인은 토지이용계획확인원, 토지 등기부등본 등을 참조하여 이 사건 토지를 매수하였고, 건축법상 아무런 문제가 없는데도 불구하고 토지 매매계약 위반이라는 이유로 이 사건 처분을 하는 것은 부당한 처사이다. 4) 또한 이 사건 토지 매매 계약 관계에 대하여 ○○시 도시계획행정과에 문의를 한 결과, 이 사건 토지는 건축법상 문제가 없다는 것으로 판단하였고, 토지매매 조건 위반과 관련하여서는 ○○시와 청구 외 차○○·한○○ 간에 해결해야할 문제이고, 제3자인 청구인은 아무런 문제가 없다고 하였다. 5) 그리고, 이 사건 토지는 등기사항전부증명서 상 청구인 소유로 등재되어 있으므로, 이 사건 토지의 권리관계가 불분명할 것이 전혀 없다. 다. 결론 이상 살펴본 바와 같이, 이 사건 토지는 청구인 소유가 명백하여 대지의 권리관계가 불분명하다고 볼 수 없는 바, 이 사건 처분은 위법·부당하므로 취소되어야 한다. 3. 피청구인 주장의 요지 가. 이 사건 처분의 경위 1) 청구인은 2018. 6. 26. ○○시 ○○구 ○○동에 제2종 근린생활시설(종교집회장 1동, 지상 2층, 연면적 399.4㎡) 건립을 목적으로 하는 이 사건 신청을 하였다. 2) 그런데 이 사건 토지는 2014. 8. 14. ○○시가 공유재산(토지) 매각 수의계약 공고(이하 ‘이 사건 공고’라 한다)를 통하여 청구 외 차○○ 등 1명에게 매각한 토지로서, 청구 외 차○○ 등 1명은 이 사건 토지 토지매매 계약서 상 “매수자는 2년 이내에 토지 허용용도에 적합한 시설물을 착공한다”는 조항을 무시하고 다시 청구인에게 매각하였다. 3) 이에 피청구인은 이 사건 토지에 대한 건축주 및 대지의 권리 관계가 불분명하다고 판단하여 2018. 10. 24. 청구인에게 이 사건 처분을 하였다. 나. 이 사건 처분의 적법성 1) 공유재산 매매 계약은 ○○시와 당시 매수자 사이의 계약이므로, 이 사건 토지에 대한 청구인의 권리에는 아무런 문제가 없고, 공유재산 및 물품관리법, 공유재산 매매계약 체결 위반이 아니라는 주장에 대하여 가) ○○시는 이 사건 토지를 2014. 8. 18. 이 사건 공고를 통해 선정된 청구 외 차○○·한○○와 2014. 8. 25. 공유재산(토지) 매매계약(이하 ‘이 사건 토지 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 나) 이 사건 공고 제8조 아항에 의하면 “매수자는 소유권 이전일로부터 2년 이내에 해당 토지 허용용도에 적합한 시설물을 착공하는 것을 원칙으로 한다”고 규정하고 있고, 이 사건 토지 매매 계약서 제6조에 의하면 “‘을(매수자)’은 ‘갑(○○시)’이 정하는 매각 목적과 공고 내용 및 건축 조례의 규정에 의거 토지이용계획의 용도에 적합한 시설물을 설치하여야 한다”고 규정하고 있다. 다) 따라서 매수자는 2년 이내에 허용용도에 부합하는 건축물을 착공해야 하고, 매수자 외의 자인 청구인은 이 사건 토지에 건축물을 축조할 권리는 없다 할 것이므로, 청구인의 위 주장은 이유 없다. 2) 이 사건 토지 등기부등본 상 2015. 11. 23. 청구인이 소유권을 취득한 것으로 기재되어 있기 때문에 아무런 문제점이 없다는 주장에 대하여 가) 건축법 시행규칙 제6조 제1항 제1의2호에 따르면, 건축허가 신청을 하기 위해서는 “건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류”를 허가권자에게 제출하도록 되어있다. 나) 따라서, 설령 청구인이 이 사건 토지에 건축허가를 득하려 하였다 하더라도, 이 사건 토지 매매 계약서 제8조 3호에 의하면 “제6조의 규정에 의한 의무를 ‘갑(○○시)’의 승인 없이 이행하지 아니한 때”를 계약의 해제 사유로 정하고 있는 바, ○○시에서 이 사건 토지 계약 해지 및 소유권 이전 말소 등기 청구 등 공유재산 환수에 대한 여지가 충분히 존재하다고 판단되므로, 이 사건 토지에 대한 권리 관계가 불분명한 이상 이 사건 처분은 충분히 이유 있다 할 것이다. 다. 결론 이상 살펴본 바와 같이 이 사건 처분은 적법하므로 청구인의 청구를 기각하길 바란다. 4. 관계법령 가. 건축법 제11조 나. 건축법 시행규칙 제6조 5. 인정사실 가. 이 사건 토지의 토지 이용현황은 다음과 같다. □ ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○ 토지 - 체육용지(887.6㎡), 준주거지역, 지구단위계획구역 - 소유자 : A(2015. 12. 28. 취득) |
나. ○○시장은 2014. 8. 18. 다음과 같이 이 사건 공고를 하였다. 공유재산(토지) 매각 수의계약 재공고 일반경쟁입찰 실시 후 매각되지 않은 공유재산에 대하여 공유재산 및 물품관리법 시행령 제38조 규정에 의거 다음과 같이 수의계약 재공고를 합니다. 공고에 부치는 사항 가. 공 고 명 : 공유재산(토지) 매각 수의계약 공고 나. 매각물건의 표시 연번 | 토지 소재지 | 부동산의 표시 | 예정가격 (원) | 토지이용계획 | 허용용도 | 지번 | 지목 | 면적(㎡) | 1 | ○○시 ○○구 ○○동 | 111-2 | 체육용지 | 857.1 | 807,417,040 | 준주거지역 등 | 붙임자료 참조 | 2 | ○○시 ○○구 ○○동 | 111-5 | 체육용지 | 887.6 | 849,491,860 | 준주거지역 등 | 붙임자료 참조 | 3 | ○○시 ○○구 □□동 | 216 | 공장용지 | 15,926.6 | 17,620,675,200 | 일반공업용지 등 | 붙임자료 참조 |
2. ~ 7. (생략) 8. 참가자 유의사항 가. ~ 사. (생략) 아. 매수자는 특별한 사유가 없는 한 매각자산의 소유권이전일로부터 2년 이내에 해당 토지 허용용도에 적합한 시설물을 착공하는 것을 원칙으로 한다. 붙임1 허용용도 분류표 구분 | 허용용도 | ○○구 ○○동 111-2번지 111-5번지 | ·단독주택중 단독주택(순수주거 단독주택으로 3층이상 건축물의 최상층에 한한다) ·제1종근린생활시설 ·제2종근린생활시설(옥외철탑이 설치된 골프연습장, 단란주점, 안마시술소, 안마원 제외) ·의료시설중 종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원 ·교육연구시설중 유치원, 학원, 도서관 ·노유자시설 ·운동시설(옥외철탑이 설치된 골프연습장 제외) ·위험물저장 및 처리시설 중 주유소 및 석유판매소(단, 20m 이상의 도로에 접한 경우에 한한다) ·자동차관련시설중 주차장, 세차장 ·업무시설 중 공공업무시설 ※ 제2종근린생활시설 중 제조업소, 수리점, 노래연습장(지하층 제외), 장의사 불허 |
|
다. ○○시장과 청구 외 차○○·한○○는 2014. 8. 25. 공유재산 매매계약을 체결하였고, 계약서의 주요내용은 다음과 같다. 공유재산(토지) 매매 계약서 ○ 매각물건의 표시 - 위 치 : ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 - 물건의 종류 및 면적 :토지 887. 6㎡ 위 매각용지의 매매에 관하여 매도인 ○○시장(이하 “갑”이라 한다)과 매수인(이하 “을”이라 한다)간에 아래와 같이 계약을 체결한다. 제1조 (생략) ····(중략) 제6조(시설의무) “을”은 “갑”이 정하는 매각목적과 공고 내용 및 건축 조례의 규정에 의거 토지이용계획의 용도에 적합한 시설물을 설치하여야 한다. 제7조(행위제한) “을”은 소유권이 이전되기 전에는 “갑”의 승인 없이 아래 각호의 행위를 하지 못한다. 1. 전매, 양도 2. 저당권, 기타 제한물권의 설정 3. 매각용지의 원형 또는 사용목적의 변경 제8조(계약의 해제) “을”이 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 “갑”은 본 계약을 일방적으로 해제할 수 있다. 1. 매각대금을 지정한 기한까지 납부하지 아니한 때 2. “을”은 자신의 사정으로 인한 경우 스스로 본 계약의 해제를 “갑”에게 요청할 수 있다. 3. 제6조의 규정에 의한 의무를 “갑”의 승인없이 이행하지 아니한 때 4. 제7조의 규정에 위반한 때 5. 본 매각용지의 매매계약에 있어서 허위 또는 부실의 증빙서류를 제출하였거나 기타 부정의 방법으로 매수한 사실이 발견되었을 때 ····(중략) 2014년 8월 25일 매도인 : ○○시장 매수인 : 차○○, 한○○ |
라. 청구인과 청구 외 차○○·한○○는 2015. 11. 23. 이 사건 토지에 대한 부동산 매매계약을 체결하였다. ○ 매매 부동산 : ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지(887.6㎡) ○ 매 도 인 : 차○○·한○○ ○ 매 수 인 : A |
마. 피청구인은 2015. 12. 28. 청구인에게 이 사건 토지에 대한 부동산거래계약신고필증을 발급하였고, 같은 날 청구인은 ○○지방법원에 소유권이전 등기를 완료하였다. 바. 청구인은 2018. 6. 26. 피청구인에게 아래와 같이 이 사건 신청을 하였다. 건축허가 신청서 ○ 건축구분 : 신축 ○ 대지조건 - 위 치 : ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지(지목 : 체육용지) - 용도지역 : 준주거지역 - 용도구역 : 지구단위계획구역 ○ 대지면적 : 887.6㎡, 건축면적 : 247.96㎡, 건폐율 : 27.94%, 연면적 합계 : 399.4㎡ 용적률 : 45% ○ 주건축물수 : 1동 ○ 주용도 : 제2종근린생활시설(종교집회장) |
사. 피청구인은 이 사건 신청에 대해서 2018. 7. 2., 2018. 8. 3. 두 차례의 보완요청을 하였고, 청구인이 보완연기신청을 하자 2018. 9. 4. 청구인에게 다음과 같이 민원 처리기한 연장 통지를 하였다. ○ 연장사유 - 건축경관과 : 입면심의 조치계획서 적정여부 회신 기간 소요 - ○○초등학교 : 붙임 학부모 의견 참조 ← 조치계획서 제출 - ○○동 주민 : 다음 이유로 종교시설 입지 반대 ← 조치계획서 제출 · A에서 처음 요가시설을 설치한다고 주민들에게 이야기해놓고 종교시설(집회장)을 설치하는 것은 주민을 우롱하는 행위임. · 종교시설이 들어오면 주변이 너무 시끄러워 일상생활이 힘들고, 주차장의 차량 출입으로 주변 어린이공원의 어린이들이 위험에 노출되게 됨. · 종교시설이 들어오면 집값이 더더욱 하락할 우려가 있음 ○ 처리기한 - 당초 처리기한 : 2018. 9. 18. - 예정 처리기한 : 2018. 11. 6. |
아. 피청구인은 2018. 10. 24. 청구인에게 다음과 같이 이 사건 처분을 하였다. 귀 재단에서 우리 시 ○○구 ○○동 ○○번지에 건축복합민원 신청하신 내용을 종합적으로 검토한 바, 해당필지는 2014. 10. 24. 우리 시에서 2년 이내 건축물을 착공할 것을 조건으로 공유재산 매각계약 체결하였으나, 매수자가 상기 규정을 위반하여 2015. 12. 28. 귀 재단에 해당 필지를 매매한 사실이 확인되었습니다. 공유재산 및 물품관리법, 공유재산(토지)매각 수의계약 재공고, 공유재산(토지)매매 계약서에 따르면, 공유재산 매매계약을 위반하게 되면 공유재산 매매계약 위반자에 대한 매매계약 해제 및 환수 여부 등 종합적인 검토가 불가피할 뿐만 아니라, 건축법 시행규칙 제6조에 의한 건축할 대지의 권리관계도 불분명하게 됩니다. 그러므로 상기 절차가 이행될 경우 건축할 대지의 권리관계 증명에도 상당한 기간이 소요될 것이 판단되므로, 당분간 상기 지번에는 건축허가 처분이 불가함을 이해하여 주시기 바랍니다. |
자. 청구인은 2019. 1. 23. 이 사건 심판청구를 하였다. 차. 피청구인은 2015. 12. 28. 청구인에게 이 사건 토지에 대한 취득세 비과세(감면)통지를 하였고, 이후 2019. 1. 7.자로 취득세 50,048,000원을 부과하였다. 6. 판단 가. 이 사건 처분의 관계법령을 살펴보면, 건축법 제11조 제11항 및 같은 법 시행규칙 제6조 제1항 제1의2호에 따르면, 건축허가를 받으려는 자는 건축할 대지의 소유권을 확보하여야 하고, 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 허가권자에게 제출해야 한다고 규정하고 있다. 나. 이 사건 처분의 위법·부당 여부를 살펴보면, 1) 피청구인은 이 사건 토지에 대한 청구인의 대지 소유권이 불분명하다는 이유로 이 사건 처분을 하였다. 2) 살피건대, 위 인정사실에 따르면, 청구인은 2015. 11. 23. 청구 외 차○○·한○○와 부동산 매매계약을 체결하여 이 사건 토지를 매수하였고, ① 2015. 12. 28. 피청구인으로부터 부동산거래계약신고필증을 발급받은 점, ② 같은 날 이 사건 토지를 소유권이전 등기를 한 점, ③ 따라서 현재 이 사건 토지 등기사항전부증명서 상에도 청구인이 유일한 소유자로 기재되어 있는 점, ④ 피청구인은 청구인이 이 사건 토지의 소유자임을 전제로 하여 2015. 12. 28. 취득세 비과세(감면) 통지를 하였고, 이후 2019. 1. 7.자로 취득세를 부과하였던 점 등을 종합적으로 고려해볼 때, 청구인이 이 사건 토지의 소유자임은 명백하다. 3) 피청구인은 이 사건 공고, 이 사건 토지 매매계약서의 내용을 근거로 청구인의 이 사건 토지에 대한 권리관계가 불분명하다고 하다고 주장하고 있으나, 청구 외 차○○·한○○가 이 사건 토지 매매계약서 상 의무를 위반한 부분에 대해서는 ○○시장이 민사소송 등을 통해서 다투어야 하는 것은 별론으로 하더라도, 앞서 살펴본 바와 같이 청구인의 이 사건 토지 소유권원이 소유권 이전등기를 통해서 확보되어 있고, 더욱이 이 사건 토지 매매계약서 제8조에 의하면, 청구 외 차○○·한○○가 이 사건 토지의 당초 매각목적, 이 사건 공고 내용 등에 적합한 시설물을 설치하지 아니한 경우 ○○시장은 계약을 일방적으로 해제할 수 있다고 되어 있는데, ○○시장이 이 사건 토지 매매계약을 해제한 사실조차 없으므로, 피청구인의 주장은 이유 없다. 4) 종합해보건대, 이 사건 토지는 청구인의 소유가 명백하고, 피청구인은 청구인과 무관한 사실관계를 처분사유로 삼았으므로, 이 사건 처분은 사실관계를 오인해서 내려진 위법한 처분이라 할 것이다. 다. 결론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 있다고 인정되므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 재결한다. |
