중개대상물 확인설명서가 적법하게 작성되었으나 거래당사자 중 한 명에게만 뒤늦게 교부가 되는 등 중개대상물 확인설명서 미교부 행위에 정상을 참작할 사유가 있음에도 이를 참작하지 않는다면 부여된 재량권을 충분히 행사하지 않은 것이어서 부당함. 

경남행심 제2018-302호 

가. 공인중개사법 제25조, 제39조

나. 공인중개사법 시행규칙 제25조 [별표 2]

피청구인이 2018. 7. 19. 청구인에게 한 업무정지 3월 처분을 업무정지 45일 처분으로 변경한다.

피청구인이 2018. 7. 19. 청구인에게 한 업무정지 3월 처분을 취소한다는 재결을 구함.

1. 사건개요

가. 청 구 인 : A

나. 피청구인 : B

다. 청구내용

청구인은 ○○시 ◇◇구 △△동에서 중개사무소를 등록하여 운영하고 있는 공인중개사로, 청구외 이○○(이하 ‘입주자’라 한다)로부터 한국토지주택공사(이하 ‘LH’라 한다)의 전세임대주택사업을 통하여 입주할 주택의 중개를 의뢰받아 ○○시 ◇◇구 ○○동 某번지 소재 ☆☆아파트 某동 某호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 중개하였는데, 입주자에게 중개대상물확인·설명서를 교부하지 않았다는 사유로 2018. 7. 19. 피청구인으로부터 업무정지 3월(2018. 8. 1. ~ 2018. 10. 31.)의 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 받자 그 취소를 청구하였다.

2. 청구인 주장의 요지

가. 이 사건 처분의 경위 및 위법·부당성

1) 청구인은 2018. 5. 11.경 입주자로부터 전세를 구해 달라는 의뢰를 받고 ○○초등학교 후문에서 처음 만나 ○○1차아파트 앞에 있는 2층 빌라를 소개했다. 그런데 집을 보고 입주자가 아파트가 좋겠다고 하여 청구인은 ○○아파트를 2채 보여 줬고, 입주자는 둘 다 좋다고 하여 15층 물건을 계약하려고 LH와 협의하여 일정을 잡았지만 입주자가 계약금을 준비하지 못하여 파기했고, 14층 물건도 일정을 잡았지만 입주자가 주변 사람들이 ‘돈도 없는데 큰 집에 들어간다’고 수근거릴까 우려하여 근처 ☆☆아파트를 알아봐 달라고 하기에 취소하였다.

2) 며칠 후 입주자와 이 사건 아파트를 같이 보고 나서 도배, 장판, 싱크대 교체를 조건으로 임대차계약을 하기로 하고 LH와 일정을 잡아 2018. 5. 25. 계약을 하였으며, 입주자가 기존 임차주택에서 5월 말에 나오기로 약속한 관계로 계약서 작성 당시 임대인에게 허락을 받아 계약금을 5%만 지급하고 2018. 5. 30. 입주하게 되었다.

3) 입주자는 이 사건 아파트에 입주한 후 이것저것 하자가 많다며 청구인과 임대인에게 수리를 요구했고, 이에 청구인은 임대인과 협의하여 요구대로 수리를 하기로 하고 입주자의 자필 확인서까지 받은 후 수리를 의뢰했는데, 입주자가 수리기사와 약속도 피하고 문도 열어주지 않는 등 의도적으로 수리를 기피하였다. 또 방범창도 해 달라고 하여 임대인이 25만 원을 들여 바로 설치해 주었고, 하수구에서 악취가 난다며 점검과 수리를 요구하기에 임대인의 남편과 청구인이 아파트 관리실 설비기사와 같이 방문하였으나 입주자는 이를 거부하고 전문가를 불러달라고 하였으며, 급기야 다른 집으로 이사를 가야겠으니 이사비용과 관련비용으로 200만 원을 임대인에게 요구하는 등 상식에 벗어난 요구를 하였다. 뿐만 아니라 입주자가 임대인과 임대인 남편, 청구인에게 시도때도 없이 전화를 하고 메시지를 보내는 등 매우 힘든 시간이었다.

4) 그러한 과정에서 입주자는 청구인으로부터 중개대상물확인·설명서를 받지 않았다고 하며 이를 미끼로 청구인에게 돈을 요구하였고, 이에 임대인과 청구인이 전화를 받지 않는 것으로 대응하자 피청구인에게 민원을 제기하였다. 그러나 계약 당일 청구인은 중개대상물확인·설명서 3부를 준비하여 임차인인 LH의 대리인인 법무사에게 전달하였고, 임대인과 임차인 측은 이를 가져갔지만 입주자는 가져가지 않았다가 잔금을 치룬 후에 청구인의 사무실에 찾아와 중개대상물확인·설명서와 공제증서를 받아갔다. 이후 청구인은 입주자로부터 문제삼지 않겠다는 확인서를 받고 좋게 마무리를 하였는데, 입주자는 변덕을 부려 피청구인에게 전화하여 처분을 종용하였으며, 청구인에게는 민원을 취소하겠다고 하는 등 수시로 말을 바꾸어 청구인과 임대인, LH 담당직원, 피청구인 담당자에게도 이해할 수 없는 상황을 제공하였다.

5) 이러한 경위를 감안해 보면, 입주자의 자의적이고 무모하며 즉흥적인 민원제기를 이유로 청구인이 업무정지 3개월의 처분을 받게 된 것은 이해할 수 없고 너무나 부당하여 받아들이기 어렵다.

나. 결론

이 사건 처분은 위법·부당하므로 취소되어야 한다.

3. 피청구인 주장의 요지

가. 이 사건 처분의 경위

•2018. 6. 19. 피청구인, 민원접수에 따른 현장확인

- 민원요지 : 이사한 아파트에 하자가 많음. 해당물건을 중개한 공인중개사가 불성실하게 중개하였으므로 처벌을 요구함.

- 조사결과 : 중개대상물확인·설명서를 거래당사자에게 교부하도록 규정되어 있는데, 전차인이 포함되는지 등을 확인할 필요가 있으며, 민원제보자(입주자)의 요구사항에 대해서는 임대인(LH)과 입주자가 해결해야 할 문제로 판단됨.

•2018. 6. 28. 처분사전통지

- 처분사유 : 이 사건 아파트 임대차계약서 작성 당시 중개대상물확인·설명서 미교부

- 처분내용 : 업무정지 3월

- 법적근거 : 공인중개사법 제25조 제3항, 제39조 제1항 제6호

•2018. 7. 16. 청구인 의견서 제출

- 계약 당시 확인설명서 3부를 법무사에게 주었으나, 임대인과 임차인만 가져가고 입주자(민원제보자)에게는 전달이 되지 않았음. 이후 6. 23. 입주자가 청구인의 사무실을 직접 방문하여 확인·설명서를 전달하였음. 확인·설명서가 늦게 전달된 점은 인정하나, 계약 전 대상물을 방문하여 충분히 설명을 하였고, 체크 후 계약했음.

•2018. 7. 19. 업무정지처분

- 업무정지 3월(2018. 8. 1. ~ 2018. 10. 31.)

나. 이 사건 처분의 적법성

1) 적은 액수이지만 전세보증금 일부를 입주자가 부담하는 점, 월임차료는 입주자가 전적으로 부담하는 점, 이 사건 아파트의 명도 상대방이 입주자인 점, 이 사건 아파트의 점·사용자가 입주자이므로 임대차계약으로 계약대상물에 관한 사실상 권리를 취득하는 자가 입주자라는 점 등으로 보아 입주자는 ‘전세임대주택 전세계약’에서 계약당사자의 지위를 갖는 것으로 판단된다.

2) 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하여야함을 명시한 공인중개사법 제25조제3항의 규정은 임의규정이 아닌 강행규정이다. 그런데 청구인이 이 사건 아파트의 전세계약서 작성 당시 거래당사자인 입주자에게 중개대상물확인·설명서를 교부하지 아니한 사실이 청구인과 입주자를 통하여 확인되었다. 또한 피청구인은 청구인에게 처분사전통지를 하면서 의견 제출의 기회를 충분히 주었으나 청구인은 피청구인의 처분에 대항할 어떠한 입증자료도 제출하지 못하였고, 의견제출 기간과 이 사건 처분 이후에 청구인이 제시한 확인서는 그 진정성이 의심될 뿐만 아니라, 입주자는 그 확인서가 사실과 다르다고 하였다.

3) 이 사건 아파트의 임대차계약이 체결될 당시 청구인이 중개대상물확인·설명서를 거래당사자인 입주자에게 교부하지 아니한 사실이 명확하다고 판단되고, 이에 반하는 증거를 확인할 수 없으므로, 공인중개사법 제25조 제3항의 규정 위반을 사유로 제39조 제1항 제6호의 규정에 따라 업무정지 3월의 처분을 한 것은 적법하다.

다. 결론

이 사건 처분은 적법하므로 이 사건 심판청구는 기각되어야 한다.

4. 관계법령

가. 공인중개사법 제25조, 제39조

나. 공인중개사법 시행규칙 제25조 [별표 2]

5. 인정사실

가. 청구인은 2000. 7. 28. 피청구인에게 ‘◇◇◇부동산중개사무소’라는 상호로 중개사무소를 등록한 공인중개사이다.

나. 입주자는 LH가 시행 중인 전세임대주택사업의 지원대상자로, 2018. 5. 11. 청구인에게 이사 갈 주택을 찾아봐 달라며 부동산 중개를 의뢰하였고, 2018. 5. 25. 청구인의 중개사무소에서 임대인, 임차인의 대리인인 법무사 사무실 직원, 입주자, 청구인이 모여 이 사건 아파트의 임대차계약을 체결하였다.

다. 이 사건 아파트의 임대차 관련 계약은 2건으로, 임대인·LH·입주자 사이의 ‘전세임대주택 전세계약서’와 LH와 입주자 사이의 ‘주택 임대차 계약서’가 각각 체결되었다. 이 사건 아파트 임대차계약의 실질은 LH가 이 사건 아파트의 임차보증금 4,500만 원 중 4,236만 원을 입주자에게 지원해 주는 것으로, 위 ‘전세임대주택 전세계약서’의 주요내용을 발췌하면 아래와 같다.

라. 이 사건 아파트의 임대차계약 당시 청구인은 중개대상물확인·설명서를 3부 작성하여 임차인의 대리인에게 전달하였다. 해당 중개대상물확인·설명서에는 모든 사항이 빠짐없이 기재되어 있고, 중개보수는 232,000원으로 산출되어 있으며, 임대인은 박○○, 임차인은 입주자인 이○○, 개업공인중개사는 청구인으로 기재되어 있고, 임대인과 입주자 각각의 날인과 청구인의 서명 및 날인도 되어 있다.

마. 전달된 중개대상물확인·설명서 중 2부는 계약 당일 임대인과 임차인 대리인 각자가 가지고 갔으나, 입주자는 계약 당일에 가지고 가지 않았고, 이후 2018. 6. 23. 청구인의 중개사무소에 방문하였을 때 찾아 갔다.

바. 입주자는 2018. 6. 19. 피청구인에게, 이 사건 아파트에 하자가 많아 생활하기 힘들고 청구인이 불성실하게 중개하였다는 내용의 민원을 제기하였다.

사. 2018. 6. 19. 피청구인 소속 담당직원 2명은 청구인의 중개사무소에 들러 거래계약서 등을 확인하였고, 이때 청구인이 입주자에게 너무 많이 시달려서 더 이상 힘들게 하지 않겠다는 입주자의 확인서를 받고 자신이 받은 중개보수에 웃돈을 얹어 30만 원을 입주자의 모친인 청구외 도○○의 계좌에 입금하였음을 확인하였다.

아. 피청구인 소속 담당직원들은 2018. 6. 19. 청구인의 중개사무소에 이어 입주자의 집(이 사건 아파트)을 방문하여 집의 상태와 거래계약서 등을 확인하였고, 입주자의 요구사항을 청취하였다. 출장복명서에 따르면 입주자의 요구사항은 “하수구 냄새가 나며, 출입문이 밀착되지 않아 덜컹거리고, 신발장 문이 떨어졌고, 1층인데 거실 창에 방범철창이 설치되어 있지 않고, 에어컨 실외기가 베란다에 있어 열기 때문에 창문을 열 수가 없고, 에어컨 배수파이프에서 물이 새 거실이 엉망이고, 거실에서 베란다로 통하는 문이 닫히지 않으며, 종전에 어린이집으로 사용할 당시의 부착물 등이 그대로 붙어있는 등 문제점 많은 집을 중개하면서 세세하게 설명하지 아니하여 성실한 중개를 하지 않았고, 중개대상물확인·설명서를 교부받지 못하였으므로 중개업자의 과실이 있다”는 내용이었다.

자. 피청구인은 2018. 6. 27. 청구인에게 아래와 같은 내용으로 처분사전통지를 하였다.

차. 청구인은 2018. 7. 16. 피청구인에게, 중개대상물확인·설명서가 늦게 전달된 점은 인정하지만 이 사건 아파트는 입주자와 함께 2번 방문하여 충분히 설명했고, 입주자가 혼자서도 방문하여 충분히 체크한 이후 계약했다는 내용과, 이 사건 아파트의 임대차계약을 하기까지의 경위를 담은 소명서를 제출하였다.

카. 피청구인은 2018. 7. 9. 청구인에게 업무정지 3월(2018. 8. 1. ~ 2018. 10. 31.)을 명하는 이 사건 처분을 하였고, 청구인은 2018. 7. 26. 이 사건 심판을 청구하였다.

6. 판단

가. 이 사건 처분의 관계법령을 살펴보면,

1) 공인중개사법 제25조 제1항은 “개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다”고 하면서, 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계(제1호)와 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항(제2호) 등을 확인 및 설명의 대상으로 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 “개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다”고 규정하고 있다.

2) 공인중개사법 제39조 제1항은 “등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다”고 하면서, ‘제25조 제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우’(제6호)를 업무정지의 사유 중 하나로 규정하고 있고, 같은 조 제2항에 따라 업무정지의 기준을 정하고 있는 같은 법 시행규칙 제25조 [별표 2]의 제7호는 이러한 중개대상물확인·설명서 교부 및 사본 보존의무 위반 시 업무정지 3월의 처분을 규정하고 있으며, 같은 조 제2항은 “등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다”고 규정하고 있다.

나. 이 사건 처분의 위법·부당 여부를 살펴보면,

1) 청구인은 중개대상물에 대하여 입주자에게 충분히 확인 및 설명하였다고 주장하나, 공인중개사법 제25조는 중개대상물에 대한 확인 및 설명의 의무와 중개대상물확인·설명서 작성 및 교부의 의무를 별도로 규정하고 있고, 각 의무위반에 대한 행정처분도 자격정지와 업무정지로 별도로 규정하고 있으므로, 위와 같은 청구인의 주장은 중개대상물확인·설명서 미교부에 따른 이 사건 처분의 위법·부당 여부와는 무관하다.

2) 위 인정사실 다.항 및 라.항에 따르면 청구인은 공인중개사법 제25조 제3항에 따른 중개대상물확인·설명서를 작성하였으나, 중개대상물확인·설명서가 입주자에게 직접 전달되지 않았으므로 중개대상물확인·설명서가 교부되지 않은 점은 분명하다.

3) 공인중개사법 제25조 제3항은 공인중개사가 중개대상물을 중개의뢰인에게 확인시키고 관련 사항을 설명하였음을 객관적인 자료로 남겨 투명하고 성실한 중개행위를 유도하는 취지의 규정으로, 중개대상물확인·설명서의 작성과 교부, 그리고 그 사본 보존의 3가지 의무를 구분하고 있는 데 반해, 같은 법 제39조 제1항 제6호와 같은 법 시행규칙 제25조 [별표 2] 제7호는 중개대상물확인·설명서를 교부하지 않거나 보존하지 않은 경우만을 업무정지처분의 사유로 규정하고 있다. 그렇다면 위 [별표 2] 제7호는 중개대상물확인·설명서를 교부하지 않거나 그 사본을 보존하지 않은 경우 중개대상물확인·설명서가 작성되지 않았다는 전제 위에 그에 대한 행정처분을 규정하고 있는 것이다.

4) 이 사건 아파트에 대한 중개대상물확인·설명서가 적법하게 작성되어 거래당사자들이 이를 확인하고 날인까지 하였으나 단지 이를 입증하기 위한 절차인 교부행위만이 결여되었고, 더욱이 거래당사자 3인 중 입주자에게만 뒤늦게 교부되었을 뿐이라면, 청구인이 중개대상물을 입주자에게 확인시키고 관련사항을 설명하였다는 객관적인 자료는 존재하는 것이므로 업무정지처분을 함에 있어 그러한 사정이 참작되어야 할 것이다. 피청구인은 청구인에게 위와 같은 사정이 인정됨에도 불구하고 아무런 감경사유가 없다고 판단하여 이 사건 처분을 하였는바, 부여된 재량권을 충분히 행사하지 않은 부당함이 인정된다.

다. 결론

그렇다면 청구인의 심판청구는 일부 이유 있다 인정되므로 피청구인의 처분을 변경하기로 하여 주문과 같이 재결한다.

"업무정지(공인중개사법 위반)처분 취소 청구