1. 사건개요

청구인은 2010. 9. 2.부터 A시 B로 188에서 ‘A공인중개사사무소’이라는 상호로 공인중개사업을 운영하는 자로서, 2014. 9. 14. A시 C동 239-13번지 주택 임대차 계약을 중개함에 있어 법정부동산 중개수수료를 초과하여 중개보수를 받은 사실이 공익신고로 적발되어 2015. 12. 3. 피청구인으로부터 업무정지 6개월(2015. 12. 7. 〜 2016. 6. 6.)의 처분을 받고, 그 취소를 청구한 사건이다.

2. 청구인 주장의 요지

가. 이 사건 처분에 이르게 된 경위

1) 청구인은 2010. 9. 2.부터 A시 B로 188에서 ‘A공인중개사’(이하 ‘이 사건 업소’라 한다.)라는 상호로 남편과 함께 부동산중개사무소를 운영하고 있다.

2) 청구인이 운영하는 이 사건 업소에서 2014. 9. 14. 계약 당사자인 윤○○(이하 ‘임차인’이라 한다)과 류○○(이하 ‘임대인’이라 한다)의 주택임대차계약을 체결해 주고 임차인으로부터 200,000원을 받은 사실이 있다. 법정수수료는 0.5%인 187,500원을 받아야 하나 임차인의 호의로 12,500원을 더 받은 것이다.

3) 이 후 임차인과 임대인간의 분쟁이 발생하자 임차인이 국민신문고에 민원을 제기하여 피청구인은 청구인에게 업무정지 6개월의 행정처분을 하였다.

나. 이 사건 처분의 위법·부당성

1) 청구인은 임차인으로부터 호의로 12,500원을 더 받은 것으로 이를 청구인이 초과 수수료를 받았다고 하여 피청구인이 청구인에게 한 업무정지 6개월의 행정처분은 공인중개사업 제33조(금지행위) 제3호를 임의적으로 확대해석한 것으로 이 사건 처분은 위법·부당한 것이다.

2) 청구인은 고의적으로 법정 중개수수료에 12,500원을 더 받은 것이 아니며 임차인의 호의에 따라 12,500원을 더 받게 된 것인데 마치 청구인이 영리를 위하여 고의적으로 받은 것처럼 해석을 하여 업무정지 6개월이라는 행정처분을 한 것은 이 사건 업소가 청구인의 유일한 생계 수단인 임을 감안하지 않고 단지 국민신문고에 민원이 접수되었다는 이유만으로 행정처분을 한 것은 재량권을 일탈한 행정처분인 것이다.

다. 청구인의 생활과 생계의 어려움

1) 청구인은 2011. 3. 18.부터 공인중개업을 시작한 이후 단 한 차례도 위법행위를 한 사실이 없고, 피청구인의 일방적인 행정처분으로 영업을 할 수 없어 다른 기술과 생계수단이 없는 청구인의 가족들은 생계가 막연한 상태이다.

2) 청구인은 그 동안 주위에 어려운 사람들을 도와주며 성실히 공인중개사 영업을 해왔는데 위법행위로 업무정지를 당하면 지역주변으로부터 쌓아온 그동안의 신뢰가 무너지고, 업무정지 6개월의 행정처분으로 인하여 영업장을 폐쇄 할 형편에 처하므로 청구인에게 가혹한 행정처분이라 할 것이다.

라. 결론

이와 같이 청구인은 부동산임대차계약을 체결하여 주고 임차인으로부터 법정수수료 0.5%인 187,500원을 받아야 하나 당시 임차인이 호의를 베풀어 12,500원을 더 주어 200,000원을 받게 된 것인데 피청구인은 청구인이 영리를 위하여 고의적으로 받은 것처럼 해석을 하여 업무정지 6개월이라는 행정처분을 한 것은 위법·부당한 행정처분이라 할 수 있다.

3. 피청구인 주장의 요지

가. 이 사건 처분경위

1) 피청구인은 임차인으로부터 ‘청구인의 부동산 중개수수료 초과 수수에 대하여 처벌을 바란다.’는 취지의 진정서가 2015. 11. 20. 국민신문고에 접수되어 이를 이관 받았다.

2) 임차인의 진정서를 검토 한 바, A시 C동 239-13번지(이하 ‘부동산’이라 한다)를 임차하여 거주 중 거실 문이 닫히지 않아 수리를 요구하였고, 그 해 겨울 보일러가 가동되지 않았고, 거실 바닥의 누수가 진행되어 안방 벽면에 곰팡이가 피어 임차인의 옷들이 곰팡이 피해를 받았으며 습기로 인하여 건강상 거주가 힘들어 인근 모텔에서 생활하는 등 피해가 있어 임대인 및 청구인에게 항의하였으나 임대인 연락두절과 청구인의 무응답으로 결국에는 임대인과 소송 중에 있으며 부동산 중개수수료를 초과 수수한 중개업자의 처벌을 요구하는 내용이었다.

3) 피청구인은 2015. 11. 23. 청구인에게 사실 확인 요청을 하였고, 2015. 12. 2. 청구인이 A시 토지정보과에 출석하여 중개 당시 작성하여 보존하고 있는 부동산임대계약서 및 중개대상물 확인․설명서 등의 관련 자료를 제출하고, 제출된 자료를 토대로 해당 중개행위에 대하여 청문한 결과 위반행위가 확인되었으며 청구인도 중개수수료를 초과하여 받았음을 인정하고 이에 사실 확인서를 작성․제출하였다.

4) 이에 피청구인은 청문 당일 청구인에게 공인중개사법 제33조(금지행위)제3호의 규정을 위반하여 같은 법 제38조(등록의 취소) 제1항 제9호 및 같은 법 제39조(업무의 정지) 규정에 의거 6월의 행정처분 및 같은 법 제49조(벌칙)의 규정에 의거 사법기관에 고발 조치됨을 안내하였으며, 최대한 빠른 시일 내 업무정지를 시작하길 원하여 청구인이 원하는 2015. 12. 3. 처분사전통지와 동시에 행정처분명령을 하였다.

5) 또한, 같은 날 공인중개사법 제33조(금지행위)를 위반한 청구인에 대하여 같은 법 제49조(벌칙) 제1항 제10호의 규정에 의거 고발 조치하였으며, A중부경찰서는 2015. 12. 9. 청구인을 공인중개사법 위반자로 창원지방검찰청에 송치하여 2015. 12. 15. 공인중개사법 위반으로 벌금 50만원이 청구인에게 처분되었다.

나. 청구인 주장에 대한 답변

1) 청구인은 임차인이 호의를 베풀어 법정수수료 0.5%인 187,500원보다 12,500원을 초과한 200,000원을 수수한 것이지 고의적으로 받은 것이 아니라고 주장하고 있으나,

가) 임차인이 휴대폰으로 녹취하여 제출한 속기록에는 청구인이 중개수수료 200,000원을 요구한 내용이 명백히 기재되어 있는 점, 임차인은 청구인의 요구대로 중개수수료 200,000원을 폰뱅킹으로 지급하였다고 진술한 점, 청구인이 중개당시 작성한 중개대상물 확인·설명서상에 중개수수료 등에 관한 기재사항을 작성하지 않아 중개수수료가 정확히 얼마인지 임차인이 인지할 수 없게 한 점, 청구인이 구두 상으로도 정확한 법정수수료가 얼마인지 임차인에게 설명하지 아니한 점,

나) 청구인이 작성한 사실 확인서에는 임차인뿐만 아니라 임대인에게도 동일한 수수료를 각각 초과 수수하였다는 점 등을 고려하면, 청구인은 처음부터 법정수수료를 초과한다는 사실을 사전에 명백히 인지하고 임차인으로부터 중개수수료를 초과 수수하였다고 볼 수 있다.

2) 청구인은 2011. 3. 19.부터 공인중개사를 업으로 하면서 단 한 차례의 위법행위를 한 사실이 없는 점, 피청구인의 행정처분으로 가족들의 유일한 생계수단이 없어진 점, 청구인이 법정수수료보다 불과 12,500원 초과 수수한 잘못에 비해 피청구인의 업무정지 6개월 처분은 너무 가혹한 점 등을 이유로 피청구인의 행정처분은 재량권을 일탈한 위법한 행정처분이며, 예비적으로 업무정지 6개월 행정처분을 1개월로 감경해 줄 것을 주장하고 있으나,

가) 공인중개사법 제33조 제3호에 ‘공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받아서는 아니된다’라고 규정한 점, 같은 법 제38조 제2항 제9호에 ‘제33조 각호에 규정된 금지행위를 한 경우 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다’고 규정하고, 같은 법 제39조 제1항 제11호에 ‘제38조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 6개월의 범위 안에서 업무정지를 명할 수 있다’고 규정하여 등록관청은 사건의 경중에 따라 등록취소 또는 업무정지 6개월을 선택하여 행정처분할 수 있음에도 불구하고, 피청구인은 청구인의 초과 수수 금액이 불과 12,500원인 점을 감안하여 경미한 업무정지 6개월 행정처분만을 한 점,

나) 청구인은 중개대상물 확인·설명서 상에 중개수수료 등에 관한 기재사항을 누락하여 공인중개사법 제25조 및 같은 법 제1조 제2항 제1호의2의 과태료 400만원의 행정처분 대상에 해당하나, 청구인의 개인적인 사정과 현재까지 공인중개사 업을 하면서 위반사례가 단 한 차례도 없는 점을 감안하여 업무정지 6개월의 행정처분만을 한 점,

다) 공인중개사법 시행규칙 별표2 제12호에 ‘법 제38조 제2항 각 호의 어느 하나를 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우 업무정지 6개월의 행정처분’을 하고, 같은 법 시행규칙 제25조 제2항에 ‘위반행위의 동기, 결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 감경할 수 있다’고 규정한 점 등을 고려하면, 피청구인의 행정처분이 재량권을 일탈하여 위법한 처분이라는 청구인의 주장은 타당하지 않을 뿐만 아니라, 업무정지 기간을 1개월로 감경해 달라는 청구인의 주장 또한 전혀 근거 없는 주장에 지나지 않는다.

다. 결론

이러한 점 등을 종합하여 보건데 피청구인의 행정처분은 적법하며 재량권을 행사한 정당한 처분이므로, 청구인의 이 사건 청구는 기각되어야 할 것이다.

4. 관계법령

가. 공인중개사법 제2조, 제9조, 제25조, 제32조, 제33조, 제38조, 제39조

나. 공인중개사법 시행령 제21조

다. 공인중개사법 시행규칙 제20조, 제25조 [별표2]

다. 경상남도 주택의 중개보수 등에 관한 조례 제2조 [별표]

5. 인정사실

가. 청구인은 2010. 9. 2.부터 A시 B로 188에서 ‘A공인중개사사무소’라는 상호로 개업공인중개사 사무소를 등록한 자이다.

나. 2015. 11. 20. 청구인이 임차인에게 2014. 9. 초순경 부동산 계약 시 부동산 중개수수료를 초과하여 받은 사실이 국민신문고에 공익신고 되어 피청구인에게 새올전자민원창구 민원상담으로 통보 되었다.

다. 피청구인은 2015. 11. 23. 청구인에게 국민신문고 민원접수에 따른 사실 확인을 위해 ‘부동산 임대차 계약서, 중개대상물 확인·설명서, 부동산 중개수수료에 관련된 증빙자료(영수증 및 계좌입출금내역 등), 계약 당시 사실 확인에 필요한 진술서’ 등을 제출할 것을 요청하는 공문을 발송하였다.

라. 청구인은 2015. 12. 2. 피청구인에게 해당 부동산 임대차 계약서 및 중개대상물 확인·설명서, 사실 확인서를 다음과 같이 각각 제출하였다.

마. 공인중개사법 시행규칙 및 경상남도 조례를 적용한 법정 중개보수 산출금액 및 산출내역은 다음과 같다.

바. 청구인은 2015. 12. 2. 사실 확인서 제출 시 피청구인에게 “업무정지 행정처분예고는 생략하고 최대한 빠른 시일 내에 업무 정지를 원하며, 2015. 12. 7.부터 업무정지 6월 처분을 원한다.”라는 내용의 의견서를 제출하였고, 피청구인은 2015. 12. 3. 청구인에게 처분사전통지(의견제출)를 하였다.

사. 피청구인은 2015. 12. 3. A중부경찰서에 청구인을 공인중개사로서 부동산 임대차 계약 시 법정수수료를 초과하여 임대인과 임차인에게 각각 200,000원의 부동산중개수수료를 받아 공인중개사법 제33조 3호의 규정을 위반한 혐의로 A중부경찰서에 고발하였다.

아. 피청구인은 2015. 12. 2. 제출한 청구인의 의견을 반영하여 2015. 12. 3. 청구인에게 공인중개사법 제33조 제3호를 업무정지 6월(2015. 12. 7. 〜 2016. 6. 6.)의 행정처분을 하였다.

자. 창원지방검찰청은 2015. 12. 16. 피청구인에게 ‘2015. 12. 15. 피의자 구정숙에게 공인중개사법 위반하여 구약식 벌금50만원’을 처분하였음을 통지하였다.

6. 판단

가. 먼저, 이 사건 처분의 관계법령에 대하여 살펴보면,

1) 공인중개사법 제2조는 중개업이란 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것으로, 개업공인중개사란 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자로 정의하고 있으며, 같은 법 제32조 제1항에서는 개업공인중개사는 중개 업무에 관하여 중개 의뢰인으로부터 소정의 보수를 받으며 제4항은 주택의 중개에 대한 보수 및 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도의 조례로 정한다고 규정하고 있다.

2) 경상남도 주택의 중개 보수 등에 관한 조례 제2조는 “개업공인중개사는 주택에 대한 중개의뢰를 받아 거래가 성립되었을 경우에는 의뢰인 쌍방으로부터 [별표]의 요율 및 한도액 범위에서 정한 금액’으로 받으며, [별표]의 주택의 중개보수 요율표 기준에 따라 ‘임대차 거래금액 5천만원 미만인 경우 요율한도는 0.5%이며, 한도액은 200천원 이하로 규정하고, [별표] 비고에 의해 중개보수는 거래금액에 요율을 곱한 금액으로 하되 한도액을 초과하지 못하며, 거래금액의 계산은 공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항의 규정에 의한다.”라고 규정하고 있다. 거래금액에 대해서 공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항은 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액의 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만 본문 규정에 따라 “합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다.”라고 규정하고 있다.

3) 이러한 중개보수에 대해 공인중개사법 제33조 제3호는 “개업공인중개사 등은 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니 된다.”라고 금지하고 있는 한편 같은 법 제38조 제2항 9호는 “등록관청은 개업공인중개사가 법 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있으며, 같은 법 제39조 제1항 제11호에서는 등록관청은 개업공인중개사가 법 제38조 제2항을 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다.”라고 규정하고 제2항에서는 제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준을 국토교통부령으로 정한다고 규정하고 있다.

4) 이에 따라, 공인중개사법 시행규칙 제25조 제1항은 법 제39조 제2항의 규정 따른 업무정지의 기준을 [별표 2]로 규정하면서, 제2항은 “등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다.”라고 규정하고 있으며, [별표2]에서는 제12호에 ’법 제38조 제2항 각 호의 어느 하나를 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우 업무정지 6개월의 처분‘을 하도록 규정하고 있다.

나. 이 사건 처분의 위법·부당 여부에 대해 살펴보면,

1) 청구인이 작성한 사실 확인서, 중개대상물 확인·설명서, 및 검찰의 구약식 벌금 50만원 처분 등을 종합하여 볼 때 이 사건 청구인이 부동산임대차 계약을 중개하면서 법정 중개보수인 187,500원을 초과하여 200,000원을 중개수수료로 받은 사실이 인정되며, 청구인의 주장대로 임차인의 호의의 명목으로 12,500원을 더 받았다는 사실을 인정하더라도 이는 공인중개사법 제33조 제3호 사례·증여 그 밖에 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지함에도 이를 위반한 것이라고 할 수 있다.

2) 따라서, 청구인의 이러한 위반행위에 대하여 피청구인이 공인중개사법 시행규칙 제25조 업무정지 처분 기준인 [별표2]의 제12호를 적용하여 ’법 제38조 제2항 각 호의 어느 하나를 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우 업무정지 6개월‘을 처분한 피청구인의 이 사건 처분에 위법함은 없다 할 것이다.

3) 다만, 일반적으로 제재적 행정처분이 재량권을 일탈하였거나 남용하였는지 여부는 처분사유로 된 위반행위의 내용과 그 위반의 정도, 당해 처분행위에 의하여 달성하려는 공익상 필요 및 이에 따르는 제반 사정 등을 객관적으로 심리하여 공익 침해의 정도와 그 처분으로 인하여 개인이 입게 될 불이익을 비교·교량하여 판단해야 할 것인바 청구인이 동종 행정처분 전력이 없는 점, 초과하여 받은 중개 보수가 12,500원에 불과한 점 또한 청구인이 업무정지 6개월로 처할 경제적 어려움 등을 종합적으로 검토할 때, 이 사건 처분으로 피청구인이 달성하려는 공익보다 청구인이 입게 될 불이익이 더 커 보인다 할 것이다.

다. 결론

그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 일부 이유 있다고 인정되므로 이를 일부 인용하기로 하여 주문과 같이 재결한다.

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