이 유(2015-103)

1. 사건개요

청구인은 1989. 12. 30. 건축허가 받고, 1991. 5. 9. 공사착공 된 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○-○번지 건물(주용도: 제1종근린생활시설, 규모: 지하4층/지상9층, 연면적: 44,370.2㎡)에 대하여 2012. 12. 21. 경매로 소유권을 취득한 후 2013. 1. 4. 청구인으로 건축관계자(건축주) 변경신고 수리되었고, 2013. 12. 4. 피청구인으로부터 교통심의를 포함한 설계변경{주용도 변경 등: 제1종근린생활시설 → 업무시설(오피스텔)}을 위한 건축심의(조건부 의결)를 받고, 2014. 3. 3. 공사재개를 위한 실행계획서를 피청구인에게 제출하였다. 그러나 피청구인은 청구인의 공사재개를 위한 건축행위가 없자 공사의 완료가 불가능하다고 판단하여, 청구인에게 2014. 10. 31. 처분사전통지(의견제출 통지)하고, 2014. 12. 23. 청문을 실시하였으며, 2014. 12. 31.「건축법」제11조 제7항 제2호에 의거 ’공사의 완료가 불가능하다고 인정됨’을 사유로 건축허가 취소 처분과 2015. 2. 3. 건축허가 취소된 건축물에 대한 철거명령을 하였다. 이에 청구인은 그 처분의 취소를 청구한 사건이다.

2. 청구인 주장의 요지

가. 심판청구 취지

피청구인이 청구인에 대하여 ‘2014. 12. 31.자로 한 건축허가 취소처분에 대한 처분을 취소한다.’ 및 ‘2015. 2. 3.자로 한 건축허가 취소된 건축물 철거명령에 대한 처분을 취소한다.’라는 재결을 구한다.

나. 심판청구 원인

1) 부동산 개발 및 공급, 부동산 임대 및 분양업을 하고 있는 청구인은 경상남도 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○-○번지 대 7,793.8㎡상에 제1종근린생활시설(제2종근생, 판매, 운동, 관람집회, 자동차관련시설)을 2012. 12. 2. 임의경매를 통하여 2012. 12. 21. 소유권이전 등기를 경료하여 2013. 1. 2. 건축주 변경신고를 하여 다음 표와 같이 건축허가 변경내용과 같이 건축공사 재개를 하기 위해 관련 업무를 진행하여 2013. 10. 20. 건물구조안전진단, 2013. 10. 21. 교통영향평가를 받고, 2013. 11. 5. 설계변경 건축심의를 신청하여 2013. 12. 11. 피청구인으로부터 조건부 의결이라는 건축심의를 받아 2014. 5. 25. 설계변경 건축심의 조건부 사항을 최종 확정하여 설계변경의 최종 절차인 건축 설계변경(건축법에 의거 신청 시 변경 허가 처리해야 함)만 남겨두고 있는 상태에서 피청구인은 2014. 12. 31.자로「건축법」제11조 제7항 제2호에 의한 건축허가 취소처분을 하고, 2015. 2. 6.자로「건축법」제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등)에 의한 건축허가 취소된 건축물 철거명령을 하였다.

2) 그런데, 피청구인은「건축법」제11조 제7항 제2호 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우의 조항을 적용하여 건축허가 취소처분을 하였으나 이는 청구인이 공사를 진행하지 않으려고 한 행위가 아니고,「건축법」제11조 제10항에 의거 공사재개 업무를 진행하고 있었고 설계변경 허가가 완료되어야 공사를 재개할 수 있음에도 불구하고 관청업무 외에 타업무(공사비 조달, 시공사의 처리)도 진행하고 있었으며, 이는 객관적이고 피청구인에게 공문 등으로 수차례 제시를 하여 피청구인도 인지하고 있었으며 건축법 적용이 과하다고 봄이 타당하다 할 것이다.

3) 따라서 청구인이 법에 위반되거나 타인의 권리를 부당하게 침해하는 행위를 하지 아니하였음에도 불구하고 피청구인의 건축허가 취소처분과 건축허가 취소된 건축물 철거명령은 법적인 요건을 갖추지 못한 위법한 결정이며 개인의 사유재산권 보장 등을 막는 부당한 조치이다.

4) 그러므로 청구인이 법에 위반하였다고 인정할 만한 아무런 근거가 없음에도 불구하고 내려진 이 사건 명령은 위법하다 할 것이므로 이는 당연히 취소되어야 할 것이다.

다. 보충서면 1

1) 이 사건 처분의 경위

가) 청구인들은 1989. 건축허가를 받고, 1991. 5. 9. 착공한 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○-○번지 건물(주용도 : 제1종 근린생활시설, 규모 : 지하4층, 지상9층, 연면적 : 44,370.2㎡)에 대하여 2012. 12. 21. 부동산 경매절차에서 낙찰 받아 소유권을 취득하였다. 그리고 청구인들은 2013. 1. 4. 청구인들로 건축관계자(건축주) 변경절차를 거친 후, 2013. 12. 12. 피청구인으로부터 설계변경{주용도 변경 : 제1종 근린생활시설 → 업무시설(오피스텔)}을 위한 건축심의 결과(조건부 의결)를 통보받았으며, 2014. 3. 3. 공사재개를 위한 실행계획서를 피청구인에게 제출하였다.

나) 그러던 중 피청구인은 청문절차를 거쳐 2014. 12. 31.자로「건축법」제11조 제7항 제2호에 의거 공사의 완료가 불가능하다고 인정하여 이 사건 건물에 대한 건축허가를 취소하였고, 2015. 2. 3.자로 건축허가가 취소된 이 사건 건물에 대하여「건축법」제79조에 의거 건축물 철거명령을 하였다.

2) 이 사건 취소처분 사유에 대한 청구인들의 주장

가) 이 사건 건물의 정비와 관련하여 적용될 법률은 건축법이 아니다.

(1) 공사중단 건축물은 자연경관을 훼손하고 주민의 안전을 위협하며 국토와 건축경제자원의 효율적 이용을 저해하는바, 현행법체계하에서는 공사 중단 건축물을 전 국토에 걸쳐 국가적 차원의 체계적인 정비를 하기에 한계가 있다는 지적에 따라, 국토교통부장관이 수립하는 기본계획 하에 시․도지사가 공사중단 건축물을 체계적으로 정비하게 하고 적절한 규모로 기금을 신설하여 그 비용을 지원함으로써 국민의 안전을 확보하고 국토와 경제자원의 생산적 이용을 극대화하기 위하여,「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법(약칭: 방치건축물정비법)」이 제정되었다.

(2) 그리고 그 주요 내용은 공사가 중단되어 장기간 방치된 건축물의 정비사업에 필요한 사항을 규정함으로써 공사가 중단된 현장의 미관을 개선하고 안전을 확보하며 국토이용의 효율성을 제고하려는「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법」의 목적에 따라, ① 국토교통부장관은 공사 중단 건축물 실태조사를 토대로 2년마다 기본계획을 수립하고, 시․도지사는 기본계획을 토대로 정비계획을 수립하고(「방치건축물정비법」제5조 및 제6조), ② 시․도지사는 공사 중단 건축물이 공사현장의 미관을 저해하고 안전을 위해하여 철거가 불가피하다고 판단되는 경우 건축주에게 그 철거를 명하고, 철거명령을 불이행하는 경우 대집행할 수 있도록 하고(「방치건축물정비법」제7조), ③ 시․도지사는 공사 중단 건축물의 공사 재개를 위하여 필요한 비용을 보조하거나 융자할 수 있도록 하고(「방치건축물정비법」제8조), ④ 시․도지사는 공사 중단 건축물의 공사 재개를 위하여 건축주, 건축관계자 및 이해관계자 간의 분쟁을 조정할 수 있도록 하고(「방치건축물정비법」제9조), ⑤ 공사 중단 건축물을 취득하여 공사를 재개하는 자에 대하여 취득세를 감면할 수 있도록 하고(「방치건축물정비법」제10조), ⑥ 시․도지사는 공사 중단 건축물을 협의 또는 수용을 통하여 취득할 수 있고, 취득한 공사 중단 건축물에 대해서는 지체 없이 철거하거나 공사를 재개하도록 하며(「방치건축물정비법」제11조 및 제12조), ⑦ 시․도지사가 정비사업의 원활한 수행을 위하여 공사 중단 건축물 정비기금을 설치하도록 하는 것이다(「방치건축물정비법」제13조).

(3) 그러므로 이 사건 건물과 같이 장기간 공사가 중단된 현장의 미관을 개선하고 안전을 확보하기 위해서는「건축법」이 아니라,「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법령」에 따라 시․도지사는 공사 중단 건축물의 공사 재개를 위하여 필요한 비용을 보조하거나 융자하거나(「방치건축물정비법」제8조), 공사 중단 건축물 공사 재개를 위하여 건축주, 건축관계자 및 이해관계자 간의 분쟁을 조정하거나, 공사 중단 건축물을 취득하여 공사를 재개하는 자에 대하여 취득세를 감면하는(「방치건축물정비법」제10조) 등의 방법으로 민간사업자들이 자발적으로 정비사업을 하도록 하여야 하며, 이러한 민간사업자들의 자발적 정비사업이 어렵다고 판단되는 경우 시․도지사는 공사 중단 건축물을 협의 또는 수용을 통하여 취득할 수 있고, 취득한 공사 중단 건축물에 대해서는 지체 없이 철거하거나 공사를 재개하여야 하는 것이다(「방치건축물정비법」제11조 및 제12조).

(4) 또한 시․도지사로서는 공사 중단 건축물의 안정성이 없거나, 공사 중단 건축물을 준공하더라도 철거하는 것보다 경제성이 떨어지는 등의 사유로, 공사 중단 건축물이 공사현장의 미관을 저해하고 안전을 위해하여 철거가 불가피하다고 판단할 경우에 한해서 건축주에게 그 철거를 명하고, 철거명령을 불이행하는 경우 대집행하여야 한다(「방치건축물정비법」제7조). 그리고 이 경우에「건축법」제11조 제1항에 따라 받은 허가나 같은 법 제14조 제1항에 따라 한 신고는 각각 취소되거나 그 효력을 상실한 것으로 된다(「방치건축물정비법」제7조 제1항 단서).

(5) 결국 이 사건 건물은 2년 이상 공사가 중단된 건축물로 건축법 등이 아니라 특별법인「방치건축물정비법」이 적용되어야 하므로,「건축법」제11조 제7항 제2호를 적용하여 한 이 사건 취소처분이나,「건축법」제79조를 적용하여 한 이 사건 철거명령은 법령의 적용을 잘못한 위법한 처분이다. 즉 이 사건 건물의 경우「방치건축물정비법」에 따라 공사 중단 건축물의 안정성이 없거나, 공사 중단 건축물을 준공하더라도 철거하는 것보다 경제성이 떨어지는 등의 사유로, 공사 중단 건축물이 공사현장의 미관을 저해하고 안전을 위해하여 철거가 불가피하다고 판단할 경우에 한해서 시․도지사가 건축주에게 그 철거를 명하고, 이 경우에「건축법」에 따라 받은 허가나 신고는 각각 취소되거나 그 효력을 상실한 것으로 되는 것이지,「건축법」을 적용하여 이 사건 취소처분을 하거나 이 사건 철거명령을 할 수는 없는 것이다.

나) 이 사건 취소처분은 그 처분사유가 존재하지 않는다.

(1) 피청구인은「건축법」제11조 제7항 제2호에 의거 청구인들이 이 사건 건물의 건축공사를 완료하는 것이 불가능하다고 판단하여, 이 사건 취소처분을 하였다.

(2) 그러나 피청구인의 이러한 판단은, 아래에서 나타나는 이 사건 건물의 규모, 청구인들이 이 사건 건물 등에 투자한 금액, 청구인들이 이 사건 건물의 완공을 위하여 기울인 노력, 청구인들이 청문절차에서 이 사건 건물의 공사를 마무리 하겠다고 공사 재개에 관한 강력한 의지를 표명한 점 등을 전혀 감안하지 아니한 일방적인 판단으로 너무나도 부당하다.

(가) 이 사건 건물은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○-○ 대지 7,793.8㎡ 지상에 지하4층, 지상9층 연면적 44,370.2㎡의 판매시설, 근린생활시설 및 업무시설 용도이다. 그리고 이 사건 건물은 현재 골조공사 완료 후 중단된 상태로 등기가 마쳐져 소유권의 객체로 되어있다.

(나) 청구인들은 2004. 5. 25. 이 사건 건물의 대지를 낙찰 받아 소유권 이전하면서 토지대금 및 경비로 47억 원을 소요하였고, 2012. 12. 21. 이 사건 건물을 낙찰 받아 소유권이전하면서, 건물대금 및 경비로 45억 원을 소요하였다. 그리고 지금까지 금융관련 비용 약 50억 원, ○○○○○○에 이 사건 건물의 대지를 신탁하면서 든 비용 약 5억 원, 그리고 이 사건 건물과 관련한 소송비용 등으로 약 30억 원 및 그 외 이 사건 건물의 관리비용 등으로 약 13억 원이 소요되었다. 즉 청구인들은 이 사건 건물과 관련하여 약 190억 원의 자금을 투자한 상태이다.

(다) 그리고 현재 이 사건 건물의 대지는 공시지가로 약 6,085,399,040원(7,793.8 × 780,800원), 이 사건 건물의 경우 경매 당시 감정가격이 약 161억 원이나 현재의 공정률을 60%로 잡고, ㎡당 건축비용을 100만 원으로 했을 때의 가격이 26,622,120,000원(44,370.2 × 1,000,000원 × 60%)으로, 합계 326억 원이 넘는 자산가치가 있는 부동산이다. 게다가 이 사건 건물을 철거하는 데에만 93억 원 가량이 투입될 예정임을 감안하면, 이 사건 철거명령의 집행으로 인하여 이 사건 건물 가격과 철거비용에 해당하는 약 359억 원(266억 원 + 93억 원) 가량의 자원 낭비로 인한 국가 경제적 손실이 발생하게 된다.

(라) 청구인들은 2012. 12. 21. 부동산 경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰 받아 소유권을 취득하고, 2013. 1. 4. 청구인들로 건축관계자(건축주) 변경절차를 거친 후, ① 2013. 12. 12. 피청구인으로부터 설계변경{주용도변경 : 제1종 근린생활시설 → 업무시설(오피스텔)}을 위한 건축심의 결과(조건부 의결)를 통보받았으며, ② 2014. 2. 26. 건축공사 재개를 위한 관계자 대책회의를 거쳐 2014. 3. 3. 공사재개를 위한 실행계획서를 피청구인에게 제출하였으며, ③ 피청구인의 2014. 4. 8.자 건축공사 현장 안전관리 철저 요청을 받고, 현장 상주인원을 두고 지속적인 관리를 하고 있으며, 가설울타리 보수작업 및 지하층 물고임 제거 작업을 하였으며, ④피청구인 측의 2014. 6. 20.자 공사재개를 위한 실행계획서 제출 촉구에 응하여, 2014. 7. 8.자로 2014. 말까지 설계변경 완료하고 공사 재개하도록 노력하겠다는 회신을 하였으며, ⑤ 피청구인 측의 2014. 10. 15.자 공사재개를 위한 실행계획서 제출 촉구에 대하여, 2014. 10. 16.자로 2014. 말까지 공사 재개하도록 노력하겠다는 회신을 하였는데도, 피청구인은 2014. 10. 31. 이 사건 취소처분을 취한 처분사전통지서를 발송하였고, 그 후 청문절차를 거쳐 이 사건 취소처분에 이르게 되었다.

(마) 한편 청구인들은 2014. 12. 23. 이 사건 청문에 출석하여, ① 당초 2013. 12. 4. 설계변경을 위한 건축 심의 등을 추진하였던 ○○산업에서 PF(Project Financing)로 사업자금을 대출받아 이 사건 사업을 추진하였으나, PF(Project Financing)대출이 원활하지 않아 ○○산업이 기 추진했던 사업은 파기하고, 건축주인 청구인들이 직접 이 사건 사업을 추진하기로 하였으며, ② 그 동안에도 공사를 재개하려고 하였으나, 처분금지 가처분 때문에 적극적으로 진행하지 못하였으며, 2014. 9. 25. 가처분에 대한 소송에서 승소하여 지금 현재는 가처분과 관련한 소유권 분쟁의 위험이 해소된 상태이고, ③ 당초 사업을 추진하였던 ○○산업이 아니라, 건축주인 청구인들이 직접 사업을 시행하기 위해 2014. 여름경부터 ○○○○건축사 사무소의 김○○과 접촉하여 설계를 의뢰하였으며, 2014. 연말까지 설계도를 작성하여 설계변경 절차를 완료하고 공사를 재개할 것을 약속하고, ④ 청구인들은 이 사건 건물의 나머지 공사에 약 10개월이 소용될 것을 예상하고, 2015. 3.경 착공하고 2015. 12.경 준공하여, 2015. 말로 예정되어 있는 창원 경상대병원 준공 때를 맞추어 이 사건 건물의 공사를 마무리 하겠다고 공사 재개에 관한 강력한 의지를 표명하였다.

(3) 이상에서 본 바와 같이, 이 사건 건물의 규모가 크고 공정률이 60%정도에 이른 점, 청구인들이 이 사건과 관련하여 투자한 돈이 약 190억 원에 이르러 이 사건 공사 재개를 포기할 리가 없는 점, 그래서 청구인들이 피청구인의 2014. 4. 8.자 건축공사 현장 안전관리 철저 요청에 따라 현장 상주인원을 두고 지속적인 관리를 하고 있으며, 가설울타리 보수작업 및 지하층 물고임 제거 작업을 하는 등으로 지속적으로 비용을 투입하고 있는 점, 이 사건 건물을 철거하는 것보다 마무리 공사를 완료하여 분양하는 것이 국가 경제적 관점에서 보아도 이익인 점, 그 사업성이 충분하여 얼마든지 공사를 재개하여 마무리하는 것이 가능한데도 청구인들이 이 사건 건물을 인수한지 2년이 지나지 않은 시점에서 공사재개가 되지 않았다는 이유로 완료 가능성이 없다고 할 수는 없는 점, 청구인들이 이 사건 건물의 공사를 마무리 하겠다고 공사 재개에 관한 강력한 의지를 표명하고 있는 점 등을 종합하여 보면, 피청구인이 이 사건 건물의 공사 완료가 불가능하다고 인정한 것은 별다른 근거 없이 이루어진 자의적인 판단으로, 그 처분 사유가 존재하지 않는다.

다) 이 사건 취소처분은 재량권을 일탈․남용하였다.

(1) 건축허가가 있으면 그 허가 자체가 벌써 허가받은 사람에게는 일종의 이익으로 받아들여지게 되며, 허가 받은 자는 그 허가를 기초로 건물을 건축하게 되므로 허가를 취소할 수 있는 법적 사유가 있는 경우라도 이를 취소함에 있어서는 허가를 받은 사람이 입게 될 불이익과 허가를 취소하지 않으므로 인하여 해쳐질 공익을 비교 교량함은 물론, 허가조건위반행위의 정도와 결과 등을 고려하여 건축에 있어서의 법질서를 유지하여 지향하는 대지 구조설비의 기준 및 용도를 규정함으로써 공공복리를 증진시키려는 건축행정의 목적 실현을 위하여 허가받은 자의 개인적 권익 또는 이익을 희생시켜도 부득이 하다고 인정되는 경우가 아니면 함부로 그 허가를 취소할 수 없다고 할 것이다(대법원 1976. 3. 9. 선고 73누180 판결, 대법원 1982. 5. 11. 선고 81누232 판결 참조).

(2) 위에서 본 바와 같은 ① 국토교통부장관이 수립하는 기본계획 하에 시․도지사가 공사 중단 건축물을 체계적으로 정비하게 하고 적절한 규모로 기금을 신설하여 그 비용을 지원함으로써 국민의 안전을 확보하고 국토와 경제자원의 생산적 이용을 극대화하기 위하여「방치건축물정비법」이 제정된 점, ② 이 사건 건물은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○-○ 대지 7,793.8㎡ 지상에 지하4층, 지상9층 연면적 44,370.2㎡로, 현재 공정률 60% 상태로 골조공사가 완료된 채 중단되어 있으나, 소유권 보존등기가 마쳐져 소유권의 객체로 되어있는 점, ③ 청구인들은 이 사건 건물과 관련하여 약 190억 원의 자금을 투자하였고, 이 사건 건물의 대지는 공시지가로 약 6,085,399,040원, 이 사건 건물의 경우 현재의 공정률을 60%로 잡고, ㎡당 건축비용을 100만 원으로 했을 때의 가격이 26,622,120,000원으로, 합계 326억 원이 넘는 자산가치가 있는 부동산인 점, ④ 이 사건 건물을 철거하는 데에만 93억 원 가량이 투입될 예정임을 감안하면, 이 사건 철거명령의 집행으로 인하여 이 사건 건물가격과 철거비용에 해당하는 약 359억 원(266억 원 + 93억 원) 가량의 자원낭비로 인한 국가 경제적 손실이 발생하는 점, ⑤ 청구인들이 피청구인의 2014. 4. 8.자 건축공사 현장 안전관리 철저 요청에 따라 현장 상주인원을 두고 지속적인 관리를 하고 있으며, 가설울타리 보수작업 및 지하층 물고임 제거 작업을 하는 등으로 지속적으로 비용을 투입하고 있는 점, ⑥ 그 사업성이 충분하여 얼마든지 공사를 재개하여 마무리하는 것이 가능한데도, 청구인들이 이 사건 건물을 인수한지 2년이 지나지 않은 시점에서 공사재개가 되지 않았다는 이유로, 이 사건 건축 공사의 완료 가능성이 없다고 판단하여 서둘러 이 사건 건물을 철거할 아무런 합리적인 이유가 없는 점, ⑦ 청구인들이 이 사건 건물의 공사를 마무리 하겠다고 공사 재개에 관한 강력한 의지를 표명하고 있는 점 등에다가 이 사건 건물의 철거로 인한 막대한 손실과 취소하여야 할 공익에 대비하여 볼 때, 이 사건 건축허가의 취소처분은 그 재량의 한계를 일탈․남용한 위법이 있다고 할 것이다.

3) 마치면서

따라서 이 사건 처분은 ① 법령 적용의 잘못, ② 처분사유의 부존재로 인한 위법한 처분이거나, 그렇지 않다고 하더라도 ③ 재량권을 일탈․남용한 위법한 처분이므로 취소되어야 할 것인바, 청구인들의 청구를 인용하여 주기 바란다.

라. 보충서면 2

1) 청구인들의 이 사건 공사 강행 의지

가) 청구인들은 이 사건 건물의 공사를 마무리 하겠다는 공사 재개에 대한 강력한 의지의 표명으로, 2014. 12. 31.자 이 사건 건물에 대한 건축허가 취소처분 및 2015. 2. 3.자 이 사건 건물에 대한 건축물 철거명령이 취소될 경우, 가능한 한 빠른 시일 안에 공사를 재개하기로 하고 사전에 그 준비 작업을 진행하고 있다.

나) 청구인들은 2015. 6. 1. 먼저 주식회사 ○○○○○와의 사이에 이 사건 처분 및 철거명령이 취소될 경우, 이 사건 공사 시행업무를 대행하기로 하는 시행업무 대행계약을 체결하면서, 이 사건 공사를 18개월 내에 완료하기로 약정하고, 같은 날 주식회사 ○○○○○와의 사이에 이 사건 건물의 분양대행계약을 체결하였다. 즉 이 사건 처분 및 철거명령이 취소될 경우, 주식회사 ○○○○○가 이 사건 공사의 시행대행 및 분양대행을 하기로 약정하였다.

다) 그리고 청구인들은 2015. 6. 2. ○○○○ 주식회사와의 사이에 이 사건 처분 및 철거명령이 취소될 경우, 다시 설계도를 작성하여 공사대금을 정산하기로 하되, 우선 기 작성되어 있는 설계도를 기준으로 견적을 내어 총 공사대금을 31,350,000,000원으로 하는 공사 계약서(가계약서임)를 작성하였다. 즉 이 사건 처분 및 철거명령이 취소될 경우, ○○○○ 주식회사가 이 사건 공사를 시공하기로 약정하였다.

라) 나아가 청구인들은 2015. 6. 2. ○○○○○ 주식회사 및 ○○○○ 주식회사와의 사이에 이 사건 공사와 관련한 청약금 관리 대리사무 약정을 체결하였다. 이 사건 처분 및 철거명령이 취소되어 분양이 실시될 경우, 별도의 계좌를 통하여 청약대금을 관리함으로써 분양신청자 등을 보호하기 위한 것이다. 그리고 향후 청구인들은 ○○○○○ 주식회사와의 사이에 분양관리신탁 및 대리사무계약도 체결하여 ○○○○○ 주식회사가 분양대금을 관리하면서 공사업자 및 수분양자들에게 불측의 손해가 발생하는 것을 미연에 방지할 계획이다.

마) 나아가 청구인들은 지금 현재 금융기관과의 사이에 공사대금 대출확약서 작성, 설계사무소와의 사이에 가설계계약을 추진 중에 있다.

2) 마치면서

위에서 본 바와 같이 이 사건 처분 및 철거명령이 취소될 경우, 청구인들은 이 사건 공사를 가능한 한 신속하게 재개하여 마무리할 준비를 철저히 하고 있다. 그러므로 종전과 같이 이 사건 건물이 다시 장기간 방치되는 일은 없을 것임이 명약관화해 보인다. 이러한 사정과 종전 보충서면에 나타나는 여러 가지 사정을 참작하여, 청구인들의 청구를 인용하여 주기 바란다.

마. 보충서면 3

1) 중도금 대출 사전 심의

청구인들은 이 사건 건물의 중도금 대출과 관련하여 부산하나신용협동조합으로부터 사전 심의를 받았다. 그 결과 이 사건 취소처분 및 철거명령이 취소될 경우, 오피스텔 중도금 대출 368억 원, 상가 중도금 대출 80억 4천만 원, 합계 448억 4천만 원의 대출이 가능하다는 심의 내용을 통보 받았다. 그런데 위 대출가능금액 448억 4천만 원은 이 사건 공사대금 총 예상금액인 313억 5천만 원을 100억 원 이상 초과하는 금액이다.

2) 따라서 이 사건 취소처분 및 철거명령이 취소되어 이 사건 공사가 재개될 경우, 충분한 중도금 대출이 확보되어 있어 이 사건 건물을 준공하는 데에는 아무런 지장이 없을 것으로 보인다.

3) 이상과 같이 청구이유를 보충한다.

바. 보충서면 4

1) 건축물 설계계약서

청구인들은 2015. 6. 6. (주)○건축사사무소와의 사이에, 이 사건 취소처분 및 철거명령이 취소될 경우, (주)○건축사사무소는 공사 착공에 필요한 기허가 용도를 업무시설(오피스텔) 및 판매시설로의 용도변경 업무, 건축물의 건축을 위한 실시설계도 및 기타 공사에 필요한 설계 도서를 작성하는 업무, 인․허가대행업무 일체를 12개월간 수행하기로 하고, 청구인들은 그 설계용역 업무에 대한 대가로 1,138,500,000원(부가가치세 포함)을 지급하기로 하는 내용의 건축물의 설계계약을 체결하였다. 따라서 이 사건 취소처분 및 철거명령이 취소되어 이 사건 공사가 재개될 경우, 바로 위 계약의 효력이 발생하여 (주)○건축사사무소는 이 사건 건축물의 설계업무에 착수할 것으로 보인다.

2) 이상과 같이 청구인들은, 이 사건 취소처분 및 철거명령이 취소될 경우를 대비하여, 이 사건 건물의 중단된 공사를 재개할 만반의 준비를 하고 있다.

3. 피청구인 주장의 요지

가. 처분 개요

피청구인이 청구인에게 허가하였던 1989. 12. 30.자 건축허가(허가번호 : 1989-건축종합민원실-건축허가-1698호, 이하 ‘이 사건 건축허가’라 함)를「건축법」제11조 제7항 제2호에 의거 공사의 완료가 불가능하다고 인정되어 이를 취소한 처분을 하였다. 이 사건 건축허가의 현황은 아래와 같다.

- 위 치 : ○○시○○구 ○○○동 ○○○-○번지

- 허가번호 : 1989-건축종합민원실-건축허가-1698호(1989. 12. 30.)

- 건 축 주 : 이▲▲ 외 3인

- 용 도 : 판매 및 영업시설

- 건축규모 : 44,370.2㎡, 지하4층 지상9층

나. 처분 경위

1) 주식회사 ○○○○건설이 1989. 12. 30. 이 사건 건축허가를 득하여, 공사에 착수하여 진행하던 중 1997. 3. 시공자 ○○○건설 주식회사의 부도로 골조공사(지상9층) 완료 후 공사중단 되었다.

2) 청구인은 2013. 1. 4. 이 사건 건축허가 상의 건축관계자 변경신고를 통해 건축주를 주식회사 ○○○○건설에서 이▲▲외 3인으로 변경하였다.

3) 청구인은 2013. 12. 4. 이 사건 건축허가에 대하여 설계변경을 위한 건축심의 조건부 의결을 득하였다.

4) 피청구인은 2014. 2. 6. 건축공사 재개 및 현장 안전관리 철저를 요청하였으며, 2014. 2. 10. 이 사건 건물 지하3층 물고임에서 실종 장애학생 시신이 발견되었다.

5) 이에 피청구인은 공사 재개를 위한 실행계획서 제출을 청구인 및 감리자에게 요청하였으며, 2014. 2. 26. 건축공사 재개를 위한 관계자 대책회의를 개최하였다.

6) 청구인은 2014. 3. 3. 공사재개를 위한 실행계획서를 피청구인에게 제출하였다.

7) 이후 청구인인 피청구인에게 공사현장 안전관리 철저요청 및 실행계획서 제출을 요청하였으나, 이 사건 건축허가 신청지의 공사현장은 1997. 3.경 중단된 상태에서 공사의 진척이라 볼 만한 행위는 전혀 없었다.

8) 이에 피청구인은「건축법」제11조 제7항에 의거 공사의 완료가 불가능하다고 인정되어「행정절차법」제21조 제1항에 따라 2014. 10. 31. 처분사전통지(의견제출 통지)하고, 제출된 의견 및 같은 법 제21조 제2항에 따라 2014. 12. 1. 처분사전통지(청문실시 통지)하고, 2014. 12. 23. 청문을 실시하여 2014. 12. 31. 이 사건 건축허가 취소를 청구인에게 통보함으로써 이 사건 처분에 이르게 되었다.

다. 청구인 주장에 대한 답변

1) 피청구인이「건축법」제11조 제7항 제2호 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우의 조항을 적용하여 건축허가 취소처분을 하였으나, 이는 청구인이 공사를 진행하지 않으려고 한 행위가 아니고,「건축법」제11조 제10항에 의거 공사재개 업무를 진행하고 있었고 설계변경허가가 완료되었어야 공사를 재개할 수 있고, 관청업무 외에 타 업무(공사비조달, 시공사의 처리)도 진행하고 있었으며 이를 피청구인에게 수차례 공문 등으로 제시하여 피청구인이 인지하고 있었음에도「건축법」제11조 제7항 제2호를 적용함은 과하다는 원고의 주장에 대하여,

가) 2013. 12. 4. 설계변경을 위한 건축심의 조건부 의결을 받은 이후 청구인은 건축공사 재개를 위한 건축허가(허가사항 변경) 신청 등이 없었으며, 2014. 2. 10. 이 사건 건물 지하3층 물고임에서 실종 장애학생 시신이 발견되었다.

나) 이후 피청구인은 공사재개를 위해 청구인에게 수차례에 걸쳐 실행계획서 제출을 요청 및 대책회의를 개최했으나, 이해관계인들과 소송 진행 중으로 2014. 말까지 건축허가(허가사항변경) 절차완료하고 공사재개 하겠다는 말만 되풀이 하고 있다.

다)「건축법」제11조 제7항 2호 “건축허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우에는 허가를 취소하여야 한다.”는 규정에 따라 1997. 3. 이후 장기간 공사중단에 대한 안전사고 및 도시미관 저해 및 2013. 12. 4. 건축심의 이후 청구인의 공사재개를 판단할 실질적인 행위(허가사항변경 신청)가 없어 공사 완료가 불가능하다고 판단하여 허가취소하게 되었다.

2) 청구인이 법에 위반되거나 타인의 권리를 부당하게 침해하는 행위를 하지 아니하였음에도 불구하고「건축법」제11조 제7항 제2호에 의한 건축허가 취소,「건축법」제79조에 의한 건축허가 취소된 건축물 철거명령은 법적인 요건을 갖추지 못한 위법한 결정이며, 개인의 사유재산권 보장 등을 막는 부당한 조치라는 주장에 대하여,

가) 지상 9층 골조공사 후 장기간 건축공사를 중단하고 지하층에서 장애학생의 시신이 발생되고, 청소년들의 탈선장소로 사용된다는 주변 시민들의 우려 등에 대한 공공의 안전사고 불안감 조성에 막대한 영향을 미치고 있다.

나) 공공의 안전을 위하여 즉시 공사를 재개하여 위해를 방지하여야 하는 상황에서 청구인은 공사의 재개를 위한 실행이 없어 공공복리를 증진시키려는 건축행정의 목적 실현을 위하여 이 사건 건축허가 취소하고, 건축법에 따른 건축허가 취소된 이 사건 건축물은 무허가 건축물로서「건축법」제79조 제1항 규정에 따라 철거명령 하였다.

라. 결론

1989. 12. 30. 허가일로부터 25년이 경과되었고 공사현장이 17년 이상 장기간 건축공사 중단되어 2014. 2. 10. 이 사건 건물 지하3층 물고임에서 실종 장애학생의 시신이 발견되는 등 안전사고가 우려되고 도시미관을 저해하고 있으며, 청구인은 공사를 재개하겠다는 의견만 재차 반복되는 등 계획의 실현가능이 불투명하여 이 사건 건축허가에 대한 공사완료가 불가능하다는 것이 충분히 인정된다고 판단한 피청구인의 처분은 적법하며 청구인의 청구는 이유가 없으므로 기각되어야 마땅하다.

마. 청구인 보충서면에 대한 답변

1) 이 사건 건물의 정비와 관련하여 적용될 법률은 건축법이 아니라는 주장에 대하여

가) 청구인은 이 사건 건축물은 2년 이상 공사가 중단된 건축물로서 건축허가 취소가「건축법」제11조 제7항 제2호가 아닌「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법(약칭: 방치건축물정비법)」에 따라 적용되어야 하므로, 건축법을 적용하여 이 사건 취소처분을 하거나 이 사건 철거명령을 할 수 없다고 주장하나 잘못 알고 있는 사항이다.

나) 건축물을 건축하려는 자는「건축법」제11조에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아야 하며,「건축법」제7항 제2호에서 공사에 착수하였으나, 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우 허가권자는 허가를 취소할 수 있다.

다) 이 사건 건축물은 1989. 12. 30. 건축허가를 득하여, 공사에 착수하여 1997. 3. 시공자 ○○○건설 주식회사의 부도로 9층 골조공사 완료 후 17년 이상 공사 중단되었다.

라) 피청구인은 청구인에게 수차례 공사재개를 위하여 요청 및 촉구하였으나, 이 사건 건축허가 신청지의 공사현장은 1997. 3.경 중단된 상태에서 설계변경을 위한 건축심의를 제외하고는 공사의 진척이라 볼 만한 행위는 전혀 없었다.

마) 이에 피청구인은「건축법」제11조 제7항 제2호에 따라 건축허가 취소하고, 건축허가 취소된 이 사건 건축물에 대하여「건축법」제79조 규정에 따라 철거 명령한 것은 마땅하다고 할 것이다.

2) 이 사건 취소처분은 그 처분사유가 존재하지 않는다는 주장에 대하여

가) 청구인은 이 사건 건축물의 규모, 청구인들이 이 사건 건물 등에 투자한 금액, 청구인들이 이 사건 건축물의 완공에 기울인 노력, 청문절차에서 이 사건 건축물의 공사를 마무리 하겠다고 공사 재개에 관한 강력한 의지를 표한 점을 전혀 감안하지 아니한 일방적인 판단으로 너무나 부당하다고 하고 있으나,

나) 청구인은 2013. 12. 4. 설계변경을 위한 건축심의 조건부 의결을 받은 이후 청구인은 건축공사 재개를 위한 건축허가(허가사항 변경) 신청 등이 없었으며, 피청구인은 공사재개를 위한 실행계획서 제출을 요구하였으나, 이해관계인들과 소송 진행 중으로 2014. 말까지 건축허가(허가사항 변경) 절차완료하고 공사재개 하겠다는 말만 되풀이 하였다.

다) 피청구인은 공사재개를 위한 중간보고서(설계변경 및 공사착수계획 등) 제출을 2014. 9. 30., 2014. 10. 15. 청구인에게 요청하였으나, 피청구인은 2014. 10. 16. 설계변경 중에 있으며, 시공사나 금융사와 협의 중이라는 답변만 있을 뿐 구체적인 자료 및 계획을 제출하지 못하였다.

라) 이후 피청구인은「건축법」제11조 제7항에 의거 공사의 완료가 불가능하다고 인정되어「행정절차법」제21조 제1항에 따라 2014. 10. 31. 처분사전통지(의견제출 통지)하였고, 청구인이 2014. 11. 25. 설계도서, 설계감리계약서(○○○○○ 건축사사무소 김○○), 시공참여의향서 등을 제출하였으나, 2014. 12. 23. 실시한 건축허가 취소 청문에서 청구인은 이 사건 사업을 기 추진하던 ○○산업과 사업 파기하고 건축주인 청구인이 직접 추진하기로 했다.

마) 이와 같이 청구인은 이 사건 건축물의 공사재개 및 완료를 위한 구체적인 자료 및 설계변경을 위한 허가사항변경 신청 등이 없었으며, 이 사건 사업을 기 추진하던 ○○산업과의 사업 파기 등으로 피청구인이 공사재개에 대한 신뢰를 할 수 없게 되어 건축허가 취소에 이르게 되었다.

3) 이 사건 취소처분은 재량권을 일탈·남용이라는 주장에 대하여

가) 피청구인의 건축허가 취소 처분 이후 이 사건 사업을 추진하던 주식회사 ○○(현재 주식회사 ○○으로 변경)와 사업 파기하고, 주식회사 ○○에서 이 사건 건축물에 설치한 CCTV 및 지하 조명은 2015. 4. 23. 철거하는 등 이 사건 건축허가 취소 처분에 대하여 행정심판이 청구되어 있는 중에도 이 사건 건축물의 공사재개에 대하여 혼란스러워 하고 있다.

나) 이 사건 건축물이 지상 9층 골조공사 후 장기간 중단되어, 사망사고가 발생하는 등 주변 시민들의 안전에 대한 우려 등이 있어 공공의 안전에 막대한 영향을 미치고 있다.

다) 이렇듯 공공의 안전 및 도시미관의 향상을 위하여 즉시 공사를 재개하여야 하는 상황에서도 청구인은 장기간 공사의 재개를 위한 구체적인 실행이 없었기에 공공복리를 증진시키려는 건축행정의 목적 실현을 위하여 이 사건 건축허가 취소하고,「건축법」에 따른 건축허가 취소된 이 사건 건축물은 무허가 건축물로서「건축법」제79조 제1항 규정에 따라 철거명령 하였다.

4) 결론

따라서 이 사건 처분은 적법한 처분이며 청구인의 주장은 모두 이유가 없으므로 이 사건 청구는 기각되어야 마땅할 것이다.

4. 관계법령

가.「건축법」제11조, 제79조, 제80조

나.「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법」제1조, 제2조, 제6조, 제8조, 제9조

5. 인정사실

가. 청구인은 1989. 12. 30. 건축허가, 1991. 5. 9. 공사착공 된 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○-○번지 건물(주용도: 제1종근린생활시설, 규모: 지하4층/지상9층, 연면적: 44,370.2㎡)에 대하여 2012. 12. 21. 경매로 소유권을 취득한 후 2013. 1. 4. 청구인으로 건축관계자(건축주) 변경신고 수리되었다.

나. 이 사건 건축물의 건축부지인 ○○시 ○○구 ○○○동 391-16번지 및 ○○○-○번지 토지는 2004. 5. 25. 경매로 인해 청구인에게 소유권 이전되었고, 청구인은 2012. 12. 21. 주식회사 ○○○○○○에 신탁하였다.

다. 이 사건 건축물은 1997. 3. 시공사 ○○○건설(주)의 부도 이후 2002. 12. 3. 매매로 (주)○○○○○○에 소유권 이전 되었고, 2009. 6. 10. 경매로 (주)○○에 소유권 이전 되었으며, 2010. 8. 9. 매매로 청구인 이전의 건축주인 (주)○○○○건설로 소유권 이전되었고, 2012. 12. 21. 경매로 청구인에게 소유권 이전되었으며, 청구인은 2012. 12. 21. (주)○○○○○○에 신탁하였다.

라. 청구인은 2013. 12. 4. 피청구인으로부터 교통심의를 포함한 설계변경{주용도 변경 등: 제1종근린생활시설 → 업무시설(오피스텔)}을 위한 건축심의를 받았으며, 2014. 3. 3. 공사재개를 위한 실행계획서를 피청구인에게 제출하였다.

마. 이후 피청구인은 청구인에게 계속하여 공사 재개를 위한 독려를 하였음에도 청구인의 건축행위가 없자 공사의 완료가 불가능하다고 판단하여, 청구인에게 2014. 10. 31. 처분사전통지(의견제출 통지), 2014. 12. 1. 처분사전통지(청문실시 통지)하고, 2014. 12. 23. 청문을 실시하였으며, 2014. 12. 31. ‘「건축법」제11조 제7항 제2호에 의거 ’공사의 완료가 불가능하다고 인정됨’을 사유로 건축허가 취소 처분, 이어서 2015. 2. 3. 건축허가 취소된 건축물 철거명령을 하였다.

바. 청구인은 2015. 5. 29., 6. 5., 6. 8. 보충서면을 통하여 각종 증거자료를 행정심판위원회에 제출하였다. 그 내용은 다음과 같다.

사. 경상남도행정심판위원회 현장 확인결과, 이 사건 건축물은 지하4층에서 지상9층까지 골조공사가 완료된 상태(공정률 50~60%)에서 공사가 중단되어 있다.

6. 판단

가. 먼저 이 사건 처분의 관계법령에 대하여 살펴보면,

1)「건축법」제11조 제1항의 규정에 따라 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 시장·군수의 허가를 받아야 하고, 같은 조 제7항에는 허가권자는 제1항의 규정에 따른 허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하거나 공사를 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 그 허가를 취소하여야 한다고 규정하고 있다. 같은 법 제79조 제1항에서는 허가권자는 건축물이 이 법에 위반되면 이 법에 따른 허가를 취소하거나 그 건축물의 건축주에게 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거를 명할 수 있다고 규정하면서, 제80조에서 허가권자는 제79조 제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기간을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 이행강제금을 부과한다고 규정하고 있다.

2) 반면, 2014. 5. 23.부터「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법」이 제정․시행되어 공사중단 장기방치 건축물을 효율적으로 정비할 수 있는 제도적 장치가 마련되었으며, 같은 법 제8조 및 제9조는 행정청은 건축미학적 가치 또는 공공의 용도로의 전환을 통한 활용 여부 등을 종합적으로 고려하여 공사중단 건축물의 공사 재개가 필요하다고 판단하면 새로운 건축주를 주선하거나, 공사중단 건축물의 공사 재개를 위하여 해당 공사중단 건축물의 건축주, 건축관계자 또는 이해관계자 간의 분쟁을 조정할 수 있도록 규정하고 있다.

나. 다음으로 이 사건 처분의 위법․부당에 대하여 살펴보면,

1) 청구인은 설계변경을 위한 건축심의, 공사비 조달, 시공사 선정 등 공사 재개를 위한 업무를 진행하고 있었음에도 불구하고 처분한 피청구인의 이 사건 건축허가 취소 처분과 건축물 철거명령은 위법한 처분이며, 개인의 사유재산권 보장 등을 막는 부당한 조치라고 주장하고 있다.

2) 살피건대, ‘공사가 중단되어 장기간 방치된 건축물의 미관을 개선하고 안전을 확보하여 국토이용의 효율성 제고’를 위해 국가․지자체 차원의 정비계획을 수립할 수 있는 제도적 장치를 마련한「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법」이 제정․시행되고 있고, 국토교통부 자료에 따르면 2013기준 전국의 공사중단 장기방치 건축물은 1,225개소에 달하며, 공사중단의 사유는 사업주체의 자금난과 권리관계 다툼에 따른 공사 지연이 대부분임을 알 수 있다. 청구인은 1997. 3. 시공사 부도로 골조공사 후 공사가 중단되어 장기간 방치된 건축물을 2012. 12. 21. 경매 받은 이후 2014. 12. 31. 건축허가 취소까지 2년간, 2013. 1. 4. 건축관계자 변경신고를 득하고 2013. 12. 4. 교통심의를 포함한 설계변경{주용도 변경 등 : 제1종근린생활시설 → 업무시설(오피스텔)}을 위한 건축심의를 받은 점, 2014. 3. 3. 이해관계인들과 각종 소송으로 인하여 공사재개에 애로가 많으며 소송이 끝나는 대로 이미 수립된 사업계획을 즉시 시행하겠다는 내용의 실행계획서를 제출한 점, 실행계획서의 내용대로 청구인이 소유권자와 건축주로서의 안전한 권리를 확보한 상태에서 공사재개를 하기 위하여 2014. 9.경까지 공사 재개를 가로막는 각종 가압류, 가처분 등 20여건 이상의 권리관계 다툼 해소에 매진한 점, 청구인이 청문절차를 통하여 공사현장에 상주인원 2명을 배치하여 지속적으로 안전관리를 하고 있고, 시공사 선정을 위해 지속적으로 협의 중이며, 건축주가 직접 시행하는 방법으로 신속히 공사를 추진하겠다는 공사 재개에 관한 강력한 의지를 표명한 점, 이 사건 건물은 골조공사 완료 후 17년 이상 공사가 중단되어 방치되고 있었으나 청구인이 건축주가 되고 공사를 재개를 할 수 있었던 기간은 겨우 2년 정도에 불과한 점, 이 사건 건축물은「공사중단 장기방치 건축물의 정비 관한 특별조치법」에서 말하는 공사중단 건축물에 해당하고, 이 법에 따라 피청구인은 정비계획 등을 수립하고 공사중단 건축물의 공사 재개를 위하여 새로운 건축주를 주선하거나, 해당 공사중단 건축물의 건축주, 건축관계자 또는 이해관계자 간의 분쟁을 조정하는 등 이 사건 건축물을 성공적으로 정비하여 재활용함으로서 공공의 안전과 도시 미관을 향상시키는 것이 이 법의 목적인 점 등을 함께 살펴볼 때 피청구인이 공공의 안전을 담보할 수 없고 공사완료가 불가능하다고 판단하여 처분한 이 사건 건축허가 취소 처분과 건축물 철거명령은 부당하다 할 것이다.

3) 또한, 행정청이 허가취소의 재량권을 갖는 경우에도 그 재량권은 허가취소처분의 공익목적 뿐만 아니라 공익침해의 정도와 그 취소처분으로 인하여 개인이 입게 될 불이익을 비교․교량하고 그 취소처분의 공정성을 고려하는 등 비례의 원칙과 평등의 원칙에 어긋나지 않게끔 행사되어야 할 한계를 지니고 있고 이 한계를 벗어난 처분은 위법하며(대법원 1985. 11. 12. 선고 85누303 판결 참조), 특히, 건축허가의 취소와 같은 수익적 행정행위의 취소에 있어서는, 그 취소로 인하여 개인의 기득의 권리 또는 이익을 침해하게 되므로 그 처분을 취소하여야 할 공익상의 필요와 그 취소로 인하여 당사자가 입게 될 기득권과 신뢰 및 법률생활안정의 침해 등의 불이익을 비교․교량한 후 공익상의 필요가 당사자가 입을 불이익을 정당화할 만큼 강한 경우에 취소할 수 있다(대법원 2005. 9. 30. 선고 2003두12738 판결 등 참조)고 할 것이다.

4) 따라서, 이 사건 건축물은 지하4층, 지상9층의 연면적 44,370.2㎡로서 그 규모가 크고, 현재 공정률도 50〜60%에 이르기 때문에 피청구인의 건축허가 취소에 따라 이 사건 건축물을 철거하게 되면 청구인이 공사 재개를 위하여 그 동안 투입한 제반 비용을 제외하더라도 건물 경매 당시 감정가 기준 건물 가액 약 161억 원과 건물 철거 및 폐기물 처리 공사비 약 93억을 합한 약 254억 원이 넘는 막대한 경제적 손실이 발생하는 점, 건물 철거 공사 시 소음, 진동, 먼지 등으로 인해 주변 주택가나 공장단지에 피해가 발생될 우려가 있고, 엄청난 산업폐기물이 발생되는 사회적 손실이 발생할 수 있는 점 등을 예견할 수 있다.

5) 아울러, 피청구인은 이 사건 건축물의 공사가 장기간 중단되어 공공의 안전을 담보할 수 없는 상태이고 도시 미관을 저해하고 있다고 하나, 청구인은 이 사건 공사 현장에 상주인원을 배치하고 CCTV 및 임시조명을 설치하였으며, 건물 지하의 물고임 제거 작업 및 가설울타리 보수작업을 하는 등 공사현장의 안전사고 대비를 위해 지속적으로 노력하고 있는 점, 2013. 12. 4. 교통심의를 포함해 설계변경을 위한 건축심의를 받은 결과 이 사건 건축물의 주용도는 업무시설(오피스텔)로서 인근에 많은 공장이 있고 교통여건이 좋아 수요자가 많을 것을 감안하면 그 사업성이 충분하여 이 사건 공사 재개를 포기할 가능성이 매우 적어 보이는 점, 공사재개를 위한 청구인과 (주)○건축사사무소의 약 11억 3천만 원의 설계계약, (주)○○○○○와의 시행업무 및 분양 대행 계약, ○○○○(주)와의 313억 5천만 원의 공사계약, 이에 따른 소요자금 확보를 위해 ○○○○○○과 대출 448억여 원의 사전심의를 받은 점 등을 입증자료를 통해 확인할 수 있어 청구인의 이 사건 건축물의 준공을 위한 의지가 매우 크다는 것을 판단할 수 있는 점 등을 종합적으로 검토해보면, 이 사건 처분으로 피청구인이 달성하려는 공익보다 청구인이 입게 될 불이익이 더 커 보인다 할 것이다.

다. 결론

그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 있다고 인정되므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 재결한다.

"건축허가취소처분 등 취소" 저작물은 자유이용을 불가합니다.