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이 유(2010-338)
1. 사건개요
가. 청 구 인 : ○○○(○○시 ○○구 ○○동 ○○@ ○동 ○○호)
나. 피청구인 : ○○시 ○○구청장
다. 청구내용
청구인은 1997. 2. 25. ○○시 ○○구 ○○동 ○○-14번지(대지, 255.8㎡)의 소유권을 취득한 자로 이 사건 토지의 부지조성사업(○○잔여지구 택지개발사업)이 1999. 12. 6. 완료되어 등기가 가능했음에도 등기를 하지 않고 있다 2010. 1. 18. 소유권 이전등기를 이행하자 피청구인으로부터「부동산실권리자명의등기에 관한 법률」제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) 위반을 이유로 과징금 23,994,040원 처분을 받고 그 처분의 취소 또는 경감을 청구한 사건이다.
2. 청구인 주장의 요지
가. 청구인은 1997. 2. 25. ○○시 ○○구 ○○동 ○○-14번지(대지, 255.8㎡)를 취득하였고, 이 사건 토지가 1999. 12. 6. 구획정리 완료되자 피청구인은 2002. 12. 5.까지 이 사건 토지를 소유권이전등기 하도록 청구인에게 통지하였다. 그러나 청구인은 이 사건 토지에 대하여 소유권이전등기를 이행하지 않고 있다가 2010. 1. 18. 소유권 이전등기를 이행하자, 피청구인은「부동산실권리자명의등기에 관한 법률」제10조 제1항의 규정에 의하여 3년 이내에 실명으로 등기하여야 함에도 3년을 경과하여 등록하였다는 이유로 이 사건 토지의 2010년도 개별공시지가를 적용하여 청구인에게 금23,994,040원의 과징금을 부과처분 하였다.
나. 피청구인은 이 사건 토지가 1999. 12. 6. 구획정리가 완료된 것을 계기로, “이 사건 토지가 구획정리가 완료되었으므로 2002. 12. 5.까지 이 사건 토지를 청구인의 소유로 이전 등기하라“는 취지의 이전등기 안내문을 발송했다고 주장하고 있으나, 청구인은 위와 같은 이전등기 안내문을 송달받은 적이 없다.
다. 설사, 피청구인이 위와 같은 내용의 이전등기 안내문을 청구인에게 발송했다고 하더라도 반드시 등기우편으로 발송해야 하고, 더 나아가 이전등기 안내문을 1차로 발송했다 하더라도 청구인이 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 하지 않았다면 그 사실을 확인하여 재차 소유권이전등기 하도록 독촉하는 등기우편을 송달하는 한편, 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 이행하지 않을 경우 얼마의 과징금을 부과한다는 안내문을 통지하여야 하는데 이와 같은 절차 없이 그대로 방치 했다가 청구인이 2010. 1. 18. 이 사건 토지에 대하여 소유권이전 등기를 하자, 2010년도의 공시지가를 적용하여 금23,994,040원의 과징금을 부과하였다.
라. 청구인은 이 사건 토지를 투기 목적으로 구입한 것이 아니라 주거 목적으로 구입한 후 10년 이상 거주하다가 지병으로 5년간 투병생활을 하던 남편이 2008. 8. 22. 사망함에 따라 병원비 등으로 진 빚을 갚기 위해 이 사건 토지와 그 지상 건물을 타인에게 처분하였으며, 이 사건 토지를 탈세 등의 목적으로 의도적으로 소유권이전등기를 하지 않은 것이 아니라 피청구인으로부터 제대로 통지를 받지 못해서 2002. 12. 5.까지 소유권이전등기를 하지 않은 점, 청구인이 계속 ○○시에 거주하면서 한 번도 지방세를 체납하거나 국세를 체납한 사실이 없는 점 등을 감안하면, 피청구인이 제때 이 사건 토지에 대한 소유권 이전등기를 하지 않았다는 이유만으로 곧바로 청구인에게 과징금을 부과 처분한 것은 재량권을 일탈 또는 남용한 것이다.
마. 따라서, 이 사건 과징금 부과처분은 2002. 12. 5.까지 소유권 이전등기를 이행하라는 통지나 독촉 등의 적법한 절차 없이 이루어졌고, 이 사건 처분으로 인하여 청구인이 입게 될 경제적 부담이 너무나 크다는 점을 고려해 볼 때, 이 사건 처분으로 인하여 피청구인이 달성하고자 하는 공익의 목적보다 청구인이 입게 될 경제적 손실 정도가 훨씬 더 크다고 할 것이므로, 피청구인의 과징금 부과처분은 취소 또는 경감되어야한다.
3. 피청구인 주장의 요지
가. 청구인은 피청구인이 이전등기 안내문을 반드시 등기우편으로 발송해야 하고, 더 나아가 청구인이 소유권이전등기를 하지 않았다면 그 사실을 확인하여 재차 ‘소유권이전등기를 이행하지 않을 경우 얼마의 과징금을 부과 한다’는 안내문을 통지하여야 하는데 위와 같은 절차 없이 방치했다고 주장하나, 피청구인은 2000. 2. 14. 청구인이 포함된 ‘○○시 ○○잔여지구’ 이주택지 분양계약자 28인에게 2000. 4. 21.까지 소유권이전등기 이행할 것을 통보하였고, 2000. 7. 3. 및 2001. 1. 11. 소유권이전등기를 촉구하였다. 비록 당시로부터 오랜 시간이 지났고, 통합○○시 출범에 따른 문서이관 사유 등으로 통보의 방법은 확인하지 못하였으나, 이전등기 안내는 행정처분이 아니므로 등기우편으로 송달할 의무는 없으며, 2000. 2. 14. 등기이전 안내를 통보한 28명의 분양계약자 중 청구인을 제외한 27명 전원이 2000년과 2001년에 소유권이전등기를 마쳤음으로 미루어볼 때 소극적인 안내만을 하지는 아니하였고 어떠한 방법으로든 소유권이전등기 이행의 안내가 전달되었다고 봄이 타당하다.
나. 청구인은 의견제출서에서 이전등기 안내문을 발송한 2000년 당시의 공시지가 ㎡당 319,000원을 적용하여 과징금을 산정하여야 한다고 주장하나,「부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률」제5조(과징금) 제2항에서 ‘부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 가액에 따른다.’라고 정하고 있으므로 2010년 공시지가를 적용하여 산출한 과징금액은 타당하다.
다. 이상에서 같이「부동산등기특별조치법」에서 소유권 이전등기신청을 의무화하고 있음에도 청구인은 자신의 의무를 소홀히 한 채 그 책임을 피청구인에게 전가하려하고 있는 점, 피청구인은 통지 및 촉구 등을 충실히 수행한 점, 과징금 산출이 적정한 점 등으로 볼 때 피청구인이 청구인에게 한 과징금 처분은 적법하며 그 어떤 위법성도 없으므로 청구인의 이 사건 청구를 기각하여 주기 바란다.
4. 관계법령
가.「부동산등기 특별조치법」제2조
나.「부동산실권리자명의등기에 관한 법률」제5조, 제10조
다.「부동산실권리자명의등기에 관한 법률 시행령」제4조의2
라.「부동산등기법」제27조, 제28조
5. 인정사실
가. 청구인은 1997. 2. 25. 이 사건 토지 ○○시 ○○동 12-○○번지(대지, 255.8㎡)를 취득하였으나, 당시 해당 토지는 ○○잔여지구 이주택지 부지조성 사업 중이어서 소유권이전 등기를 하지 못하였다.
나. 피청구인이 제출한 기안문 및 시행문에 따르면 피청구인은 1999. 12. 6. ○○택지개발 구획정리사업을 완료하여, 2000. 2. 14. 청구인 외 27명에게 ‘이주택지 정산 및 소유권 이전등기 이행 통보’ 안내문을 발송하였으며, 2000. 7. 3. 및 2001. 1. 11. 2차에 걸쳐 ‘소유권 이전등기 촉구’를 안내하였다.
다. 제출된 토지대장 및 ○○잔여지구 이주택지 소유권 이전등기 조서에 의하면 ○○잔여지구 이주택지 등기권리자 28명 중 청구인을 제외한 27명은 2000년(24명) 및 2001년(3명)에 소유권이전등기를 경료 하였다.
라. 청구인의 주민등록표(초본)에 의하면 청구인은 1997. 11. 22. ○○시 ○○동 ○○잔여지구 3블럭 12노트(구획정리 이후 : ○○동 ○○-14번지)에 전입하여 2010. 2. 24. ○○시 ○○동 1-1번지로 전출 할 때까지 계속하여 해당 번지에 주소를 두고 있다.
마. 이 사건 토지 등기부등본에 의하면 청구인은 “1997. 2. 25. 매매”를 등기원인으로 하여 2010. 1. 18. 소유권 이전등기 하였다.
바. 2010. 10. 1. 피청구인은 청구인에게 처분사전통지 및 의견제출 통지를 하였고, 청구인은 2010. 10. 8. ‘피청구인은 등기이전안내문을 발송한 후 이를 재차 고지하거나 최고해야 함에도 10년 동안 이를 방치하였다가 2010. 1. 18. 청구인이 실명등기를 하자 장기미등기자로 분류하여 거액의 과징금을 부과하는 것은 부당하므로 수용할 수 없다’는 의견서를 제출하였다.
사. 개별공시지가 확인서에 따르면 이 사건 토지 ○○시 ○○동 ○○-14번지의 2010년도 개별공시지가는 469,000(원/㎡)이다.
아. 피청구인은 2010. 11. 10.「부동산실권리자명의등기에 관한 법률」 제10조 위반을 사유로 청구인에게 과징금 23,994,040원을(부동산 가액의 100분의 20) 부과처분 하였다.
6. 판 단
가. 이 사건 처분 법령에 대하여 살펴보면,「부동산실권리자명의등기에 관한 법률」제10조제1항은 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날부터 3년 이내에 소유권 이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에 대하여는 부동산 평가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위 안에서 과징금을 부과한다. 다만, 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정하고 있고, 같은 법 제10조 제2항과 같은 법 시행령 제4조의2에 의하면 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하며, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 과징금액의 100분의 50을 감경할 수 있도록 하고 있다. 또한 관련 [별표2]에 따르면 장기미등기자에 대한 과징금 부과금액은 부동산평가액을 기준으로 하는 과징금 부과율과 의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금 부과율을 합한 부과율에 그 부동산평가액을 곱하여 산정하며 부동산 평가액 5억원 이하인 경우는 5%, 의무위반 경과기간이 2년 초과인 경우 15%로 부과율을 정하고 있다.
나. 이 사건 처분의 위법․부당 여부에 대하여 살펴보면,
1) 청구인은 피청구인으로부터 등기이전에 대한 통지를 받지 못하여 등기를 이전하지 못하였다고 주장하고 있고,「부동산실명법 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) 제1항에서는 ‘계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날부터 3년 이내에 소유권 이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자에 대하여는 과징금을 부과한다. 다만, 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다’라고 규정하고 있으므로 청구인이 통지를 받지 못하였다는 것이 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’에 해당하는지가 쟁점이 된다 할 것이다.
2) 위 인정사실에 따르면 피청구인은 1999. 12. 6. ○○잔여지구 택지개발사업이 완료되어 소유권이전이 가능함에 따라 2000. 2. 14. 청구인을 포함한 28명에게 소유권 이전등기 절차를 이행할 것을 통보했으며, 통보 이후 등기를 경료하지 않은 자에 대하여 2000. 7. 3. 및 2001. 1. 11. 두 번에 거쳐 재촉구 안내 통보를 하였음을 알 수 있다. 비록「우편법」에 의한 등기우편물의 송달여부 확인은 1년까지 가능하며,「공공기록물관리에관한 법률」에 의거 공공기관에서 통상적으로 우편물 발송표의 보존기간을 3년 이내의 기간으로 정하고 있어 등기안내문의 송달에 대한 확인은 어렵다 할 것이나, 청구인의 주장 및 청구인의 주민등록자료에 따르면 청구인은 택지개발사업이 완료된 1999. 12. 6.부터 이 사건 토지를 매도한 2010. 1. 18.까지 주소를 이전한 바가 없고, 등기이전 안내를 통보한 28명의 분양계약자 중 청구인을 제외한 27명 전원이 2000년과 2001년에 소유권이전등기를 마쳤다는 사실을 종합해 볼 때 청구인이 우편물을 수령하였을 것으로 추정된다.
3) 또한, 청구인은 피청구인이 이전등기 안내문을 반드시 등기우편으로 발송해야 하고, 재차 소유권이전등기 여부를 확인하여 안내문을 통지하여야 한다고 주장하나, 소유권이전등기 안내는 ‘처분’의 성격이 아니므로 반드시 등기우편으로 하여야 하는 것은 아니며,「부동산등기법」제27조(신청주의) 및 같은 법 제28조(등기신청인) 규정에 의하면 등기는 신청주의로서 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 의해서 하는 것이므로 권리자의 의무사항이라 할 것이며 청구인은 본인 소유 부동산에 대하여 조금만 관심을 기울였어도 이 사건 토지에 대한 소유권 이전등기를 이행할 수 있었을 것임에도 이를 소홀히 한 것으로 보인다.
4) 그리고 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’라 함은 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법률상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼만한 사정이 있는 경우를 말한다 할 것이므로(대법원 2002. 5. 17. 선고2000두6558 판결) 단순히 등기이전 안내를 받지 못하였다는 사실은 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’에 해당한다고 볼 수 없다. 그러므로 피청구인이 청구인에 대하여 이 사건 토지(255.8㎡)의 2010년도 개별공시지가 469,000원/㎡원에 과징금 부과율 20%를 곱하여 산정한 과징금 23,994,040원을 부과한 이 사건 처분에 위법․부당함은 없다고 판단된다.
다. 그러나 법규상 행정처분 기준에 따른 과징금 부과 사유가 있다 하더라도 그 위반행위로 인한 공익침해의 정도와 이에 대한 제재적 행정처분으로 상대방이 입게 될 불이익을 비교·교량 하여 판단하여야 하는 바, 제출된 피청구인의 답변서 및 증거서류 등을 살펴보면 청구인이 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 등기를 하지 않았다고 볼만한 자료가 없을 뿐 아니라, 청구인의 지방세 납세증명서에 따르면 그동안 체납한 사항도 없는바 청구인이 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 등기를 하지 않았다고 판단하기는 어려워 보인다. 이러한 점들을 종합하여 판단할 때, 이 사건 과징금 부과 처분으로 피청구인이 달성하려는 공익보다 청구인이 입게 될 불이익이 더 커 보인다 할 것이다.
라. 결 론
그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 일부 이유 있다고 인정되므로 이를 일부 인용하기로 하여 주문과 같이 재결한다.
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