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이 유(2010-199)
1. 사건개요
가. 청 구 인 : ○ ○ ○(○○시 ○○구 ○○동 13번지 ○○아파트 ○○동 1503호)
나. 피청구인 : ○○시 ○○○○구청장
다. 청구내용
청구인은 피청구인이 청구인 소유의 ○○시 ○○○○구 ○○동 ○○-3번지 토지(이하 “이 사건 토지”라 한다)에 대하여 2010. 1. 1. 기준 개별공시지가를 124,000원/㎡으로 결정․공시한데 대하여, 2010. 4. 28. 이 사건 토지 지가가 인접 토지인 ○○시 ○○○○구 ○○동 ○○-1번지의 공시지가(230,000원/㎡)와 현격한 차이가 발생하니 청구인 소유 ○○-3번지 토지의 개별공시지가를 상향 조정해 달라는 의견서를 제출하였으나 당초 지가 산정이 적정하다는 이유로 기각되었다. 청구인은 2010. 6. 8. 이에 대하여 이의신청하였으나, 2010. 7. 28. 피청구인으로부터 결정지가의 적정 여부 검토 및 현장 확인, 감정평가사 검증을 거쳐 2010. 7. 27 개최된 ○○시부동산평가위원회 심의한 결과 결정지가가 적정하다며 다시 기각결정의 통지를 받고, 이 처분이 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 전혀 고려하지 않은 결정이라며 이 처분의 취소를 청구한 사건이다.
2. 청구인 주장의 요지
가. 개별공시지가는 표준공시지가를 기준으로 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 부동산평가위원회의 심의 등을 거쳐 시장이 결정․공시하여야 한다. 그러나 청구인의 토지 ○○동 ○○-3번지(공시지가:124,000원/㎡, 답)는 비교표준지 ○○-1번지(공시지가:230,000원/㎡, 답)와 동일한 용도지역으로 인접해 있으나 비교표준지보다 공시지가가 너무 낮게 책정되는 등 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성이 전혀 고려되지 않고 공시지가가 결정고시 되었으므로 피청구인은 ○○-3번지를 인접지와 동일한 수준으로 공시지가를 재 산정하여야 한다.
나. 청구인 소유의 토지 ○○시 ○○○○구 ○○동 ○○-3번지(1,571㎡)는 제2종일반주거지역 534.6㎡와 자연녹지지역 1,036㎡로 구분되어있다. 개별공시지가는 124,000/㎡인데 같은 용도지역이며 인접한 토지인 ○○동 ○○-1번지의 공시지가는 230,000원/㎡으로 고시되어 있어 공시지가 차이가 많이 나고 있다. 즉 이 사건토지와 ○○동 ○○-1번지 토지는 인접하고 있고 같은 용도이며 오히려 청구인의 토지가 경관이나 도로로부터 출입이 보다 용이함에도 청구인 토지의 공시지가는 124,000/㎡으로 인접한 토지보다 매우 낮게 공시지가가 책정되어 있다.
다. 만일, 청구인의 토지가 제2종일반주거지역 534.6㎡과 자연녹지지역 1,036㎡으로 용도가 구분되어 있어 동일한 지번으로서 각 용도별로 분리하여 개별공시지가를 고시할 수 없다면 청구인의 소유 토지 중 제2종일반주거지역 답534.6㎡ 부분은 비교표준지 ○○동 ○○-1번지의 공시지가(230,000원/㎡)를 감안하여 청구인의 토지 ○○동 ○○-3번지 전체 공시지가는 상향 조정되어 고시되어야 할 것이다. 그러므로 청구인의 공시지가 상향조정 이의신청에 대한 피청구인의 기각 처분은 취소되어야 한다.
라. 보충서면Ⅰ
1) 이 사건 토지와 인접한 토지 ○○-1번지 및 ○○-3번지는 땅 자체가 도로에서 1.3㎡ 낮고 차량이 들어갈 수 없는 땅임에도 이 사건토지와 개별공시지가가 같은 것은 산정 절차에 문제점이 있는 것이며, 공인중개사 소견서에 따르면 통상적으로 큰 도로에 접한 땅이 가격이 비싼 법인데 큰 도로를 접하지 않고 있는 땅이 더 비싸게 책정되었으므로 이는 잘못 산정된 것이다.
2) 2005년까지 이 사건 토지 ○○-3번지와 ○○-1번지의 공시지가는 동일하였는데 지금은 ○○-1번지의 절반밖에 되지 않는다. 그럼에도 불구하고 2010년도에 ○○-1번지 7,000원, ○○-1번지 3,000원, ○○-1번지 6,000원, ○○-2번지 5,000원, 343번지 4,000원으로 각 상향조정 되었음에도 이 사건 토지는 3년째 동결되어 형편성이 없으니 이 사건토지의 공시지가도 30% 상향조정되어야 한다.
마. 보충서면Ⅱ
1) 피청구인 측 감정평가사의 평가내용은 인정할 수 없는 불공정한 부분이 있으므로 청구인이 서울이나 부산에 거주하는 토지감정평가사에게 토지감정평가를 의뢰하여 평가 후 피청구인의 감정평가결과와 차이가 발생한다면 그 차이에 대하여 재조정 되어야한다.
2) 청구인 토지의 사용가능 용도, 도로에 인접한 정도, 경관 등 전반적인 사항에 대하여 행정심판위원들께서 현지에 직접 방문하여 판단하여주기 바란다.
3) 관련 도면에 나타나지도 않는 ○○동 333-1번지, ○○동 ○○○-1번지를 ○○-3번지와 비교하는 것은 부당하며, 2005년까지는 ○○-3번지가 ○○-1번지보다 약 10% 가량 높게 매매되었던 점을 고려하여 ○○-3번지 공시지가는 보다 높게 책정되어야 한다.
4) 청구인 토지 주변 토지 ○○-1번지, ○○-1번지, ○○-1번지, ○○-2번지, 343번지는 2010년도 개별공시지가가 상향조정되었음에도 청구인 토지 ○○-3번지는 3년째 공시지가가 상승되지 않았다. 이는 형평에 어긋나므로 주변 토지가 상향조정된 점을 감안하여 10% 내지 20% 정도라도 상향 조정될 수 있도록 선처 바란다.
3. 피청구인 주장의 요지
가. 피청구인은 2010년도 1월 1일 기준 개별공시지가 산정을 위하여 2010. 1. 2.부터 동년 4. 30.까지 필지별 토지 특성조사 및 지가산정을 하고, 2010. 4. 26.부터 동년 5. 17.까지 산정지가 열람 및 의견 제출 절차를 거쳐, 2010. 5. 31. 개별공시지가 결정 공시 및 이의신청 공고를 하였으며 2010. 6. 1부터 6. 30.까지 이의신청의 절차를 거쳤다. 위 산정지가 열람 및 의견제출 기간 중 청구인은 2010. 4. 28. 사건토지의 공시지가(124,000원/㎡)가 인접 토지인 ○○시 ○○○○구 ○○동 ○○-1번지의 공시지가(230,000원/㎡)와 차이가 있으므로 형평성 있게 230,000원/㎡으로 상향 조정해 달라는 의견서를 제출 했으나 당초 지가 산정이 적정하다는 이유로 기각되었으며, 2010. 6. 8. 이의신청 시에도 인접한 토지인 ○○시 ○○○○구 ○○동 ○○-1번지와 같은 용도지역이면서도 청구인 토지의 공시지가가 낮게 산정되었다는 이유로 인접 토지 ○○동 ○○-1번지 공시지가와 같은 230,000원/㎡으로 상향 조정 요구하였으나 결정지가의 적정 여부 검토 및 현장 확인, 감정평가사 검증을 거쳐 2010. 7. 27 개최된 ○○시부동산평가위원회 심의결과 결정지가가 적정하여 신청내용이 기각 결정되었다.
나. 청구인은 본인 소유의 이 사건 토지는 총면적 1,571㎡중 제2종일반주거지역 534.6㎡, 자연녹지지역 1,036㎡으로 구분되어 있으며, 제2종일반주거지역인 ○○동 ○○-1번지와 인접해 있음에도 개별공시지가가 124,000원/㎡으로 인접 토지보다 너무 낮게 책정되어 있으며, 청구인의 토지가 위와 같이 일반주거지역과 자연녹지지역으로 분리되어 있으므로 인접 개별공시지가를 참고하여 각 용도별로 분리, 개별공시지가를 고시할 수 없다면 인접 토지지가를 감안하여 상향조정 고시되어야 한다고 주장하고 있으나 개별공시지가 산정은 지목이 답으로 동일하다고 하더라도 용도지역과 용도지역의 비율에 따라 각 용도별로 토지특성이 가장 유사한 표준지를 적용하여 개별공시지가를 산정하고 검증 및 ○○시부동산평가위원회의 심의를 거쳐 결정 공시하고 있으며 이 사건토지와 비교토지인 ○○동 ○○-1번지의 연도별 공시지가 변동추이를 보면 두 지역은 2005년까지는 동일한 지가를 유지해 왔으나 이 일대가 2005. 12월말 주택공사의 ○○ 국민임대주택 사업지구로 지정되면서 개발제한구역에서 용도지역이 제2종일반주거지역과 자연녹지지역(경관녹지)로 각각 변경됨에 따라 2006년부터 개별공시지가의 차이가 발생하고 있다.
다. 또한, 이 사건토지와 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역 등 용도지역 비율이 비슷한 인접지인 ○○동 ○○-1번지, ○○-3번지를 비교하면 동일한 가격을 유지하고 있으므로 인근 가격이 높은 필지만을 대상으로 공시지가를 상향조정해 달라는 청구인의 주장은 정당성이 없다. 따라서 이 사건에 대한 인근토지와 균형유지 및 용도지역에 따른 표준지 적용이 적정함으로 청구인의 주장은 이유가 되지 않으므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다.
라. 보충답변서
1) 개별공시지가 산정은 매년 토지특성조사표에 의거 지목, 면적, 용도지역, 용도지구 등 22가지의 특성항목 및 지가변동률, 토지가격비준표에 의거 산정하고 이를 감정평가사가 검증, 시 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 결정된다. 이러한 일련의 절차에 의하여 산정하는 공시지가에 대해 청구인이 제출한 공인중개사 소견서 내용의 ‘큰 도로에 접한 땅이 비싸므로 공시지가를 높여야 한다“는 단순비교는 적용될 수 없다.
2) 토지소재 지역이 2005년 12월말 토지주택공사의 ○○ 국민임대주택 사업지구로 지정되면서 ‘이 사건토지’는 용도지역이 개발제한구역에서 제2종일반주거지역과 자연녹지지역(경관녹지)으로 변경되었고 인접한 ○○동 ○○-1번지는 1종 주거지역에서 2종일반주거지역으로 변경됨에 따라 2006년부터 개별공시지가 차이가 발생하였으며, ‘이 사건토지’의 공시지가는 제2종일반주거지역은 ‘○○동 333-1번지’를 표준지로, 자연녹지지역(경관녹지)은 ‘○○동 ○○○-1번지’를 표준지로 하여 용도지역을 안분하여 가중 평균하였다.
3) 개별지에 대한 용도지역 비율 등 토지특성이 각기 다르므로 인근의 공시지가 상승필지와 단순 비교할 수 없으며 주변의 지가가 전년대비 조금씩 상승했다하여 청구인의 땅도 30%정도 상향조정되어야 한다는 주장은 타당하지 않다.
4. 관계법령
가.「행정심판법」제3조
나.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제11조, 제12조, 제20조
다.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」제17조, 제20조, 제21조, 제51조
라.「○○시 부동산평가위원회 조례」제1조, 제2조, 제4조
5. 인정사실
가. 피청구인은 2010. 4. 26.부터 5. 17.까지 산정지가 열람 및 의견제출 절차를 거쳐, 2010. 5. 31. 2010년도 1월1일 기준 개별공시지가를 결정․공시 하였고, 2010. 4. 28. 청구인은 피청구인에게 ○○시 ○○○○구 ○○동 ○○-3번지 개별공시지가(124,000/㎡)가 인접 토지인 ○○동 ○○-1번지 개별공시지가(230,000/㎡)와 차이가 있으므로 조정해 달라는 의견서를 제출하였으나 당초 지가 산정이 적정하다는 이유로 기각되었다.
나. 2010. 6. 8. 청구인은 ○○동 ○○-3번지의 개별공시지가를 상향 요구하는 이의신청서를 접수하였고, 피청구인은 청구인의 이의신청에 대하여 결정지가의 적정여부 등을 감정평가업자의 검증을 거쳐 ○○시 부동산평가위원회의 심의 후 2010. 7. 28. 결정지가가 적정하다는 처리결과 및 본 처분에 이의가 있을 경우 처분 등이 있음을 안 날로부터 90일 이내에 행정소송을 제기할 수 있음을 통보하였다.
6. 판 단
가. 본안 판단에 앞서 이 사건 심판청구가 적법한 심판청구인지에 대하여 살펴보면,「행정심판법」제3조제1항은 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 이 법에 의하여 행정심판을 청구할 수 있다고 규정하고 있는바,
나. 개별공시지가에 대하여 이의가 있을 경우 시장․군수에게 이의신청을 할 수 있으며 이 경우「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제12조, 제20조, 같은 법 시행령 제21조, 제51조 및「○○시 부동산평가위원회 운영 조례」제2조에 따라 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 학식과 경험이 풍부하고 당해 지역사정에 정통한 자 또는 시민단체에서 추천한 자로 구성된 시·군 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 그 타당성이 인정되면 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공고하도록 하고 있으며, 심사를 위하여 필요한 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있도록 하는 등 개별공시지가 이의신청절차는 전문성이 있고 객관성이 확보되어 있는 특별행정심판절차라 할 것이다. 따라서「행정심판법」제3조1항에서 규정하는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우에 해당하는 행정심판 절차이다.
다. 그러므로 위와 같이 특별행정심판 절차를 거친 경우에도 계속 다투고자 할 때는「행정심판법」에 의한 행정심판을 중복으로 청구할 수 없으며, 행정소송에 의하여야 할 것이다. 결론적으로, 이 사건 청구는 다른 법률에 행정심판과 동일한 특별한 불복절차가 규정되어 있음에도 불구하고 행정심판법에 의한 행정심판을 중복 청구하였으므로 부적법한 청구라 할 것이다.
라. 결 론
그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 심판제기요건을 결한 부적법한 심판청구라 할 것이므로 이를 각하하기로 하여 주문과 같이 재결한다.
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