| 이 유(2010-88)
1. 사건개요
가. 청 구 인 : ○ ○ 주택 외 1
나. 피청구인 : ○○시장
다. 청구내용
청구인들은 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지에 소재한 임대아파트(1·2단지, 총1,904세대)(이하 “이 사건 아파트”라 함)의 분양전환을 위해 피청구인에게 감정평가의뢰를 요청을 하였고 요청을 받은 피청구인은 청구인들 및 입주민들에게 감정평가법인의 추천을 요청하여 감정평가를 실시한 후 2009. 6. 2. 감정평가 결과를 통지하였으나, 2010. 3. 17. 청구인은 “감정기관의 감정이 부당하게 평가되었음"을 이유로 피청구인에게 재감정평가 요청을 하였고,
2010. 3. 31. 피청구인으로부터 “이는 임대주택법 및 관계법령 등에 적절치 않아 부당하게 감정되었다고 할 수 없으며, 또한 관계법령을 위반한 사실을 발견할 수 없으므로「임대주택법」제21조에 의한 재평가 사유에 해당하지 않는다 “는 사유로 거부통보를 받자 그 취소를 청구한 사건이다.
2. 청구인 주장의 요지
가. 청구인 주식회사 ○○주택은 이 사건 아파트의 부지에 13층˜15층 13개동 996세대를, 청구인 주식회사 ○○은 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 지상 10층˜15층 13개동 908세대를 각 건설하여 2004. 3. 29. 사용승인을 받아 임차인들에게 임대하였다. 그 후 청구인들은 이 사건 아파트의 의무임대기간(5년) 경과에 따른 분양전환을 실시하기 위하여 2009. 3. 26. 피청구인에게 분양전환신청에 따른 감정평가 의뢰를 요청하게 되었다. 위 요청을 받은 피청구인은 2009. 3. 31.경 청구인들 및 입주민들에게 감정평가법인의 추천을 요청하였고, 청구인들은 ○○감정평가법인 및 ○○감정평가법인을, 임차인대표회의 측에서는 ○○감정평가법인과 ○○감정평가 법인을 각 추천하였다.
나. 그러자 피청구인은 2009. 5. 1.경 이 사건 아파트 1단지에 대하여는 ○○감정평가법인 ○○지사와 ○○감정평가법인 ○○○○지사를, 이 사건 아파트 2단지에 대하여는 ○○감정평가법인 ○○지사와 ○○ 감정평가법인 ○○○○지사를 각 감정평가법인으로 선정하여 감정을 실시케 하였다. 그런데 위 감정평가기간 중 임차인대표회의의 추천에 의하여 선정된 감정기관인 ○○감정평가법인에서 비교사례아파트를 잘못 지정하는 등 이 사건 아파트 1단지에 대하여 비슷한 규모의 타아파트에 비하여 국토해양부 실거래 시세를 기준으로도 현저히 낮은 가격으로 감정을 실시하고 있어서 타 감정평가법인 및 이 사건 아파트 2단지 감정평가시에도 영향을 미쳐 청구인들의 분양전환아파트 전체에 대하여 터무니없이 낮은 가격으로 감정평가를 하는 결과를 초래하였다.
다. 이에 청구인들은 예정 감정가격을 수용할 수 없기 때문에 감정평가가 완료되기 이전에 피청구인에게 감정평가를 철회하여 줄 것을 피청구인에게 요청하였나, "해당 감정평가기관에서 이미 감정평가를 완료한 후 결과서 작성 및 발송 중에 있어 철회요청에 어려움이 있으며, 다만, 「임대주택법」제21조제9항에 의거 감정평가가 관계법령을 위반하였거나 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에 한하여 임대사업자 및 임차인대표회의가 이의신청을 하는 경우에는 이의신청자의 비용부담으로 1회에 한하여 재평가할 수 있다"는 회신을 받았다.
라. 그 후 감정평가기관의 감정결과를 받아본 결과 이 사건 아파트 1단지는 평균 금53,570,000원˜금56,687,000원, 2단지는 금56,900,000원˜금60,650,000원이었다. 이에 청구인들은 재감정을 요청하는 이의신청을 하였으나 피청구인이 구체적인 이유조차 대지 못하고 재감정이 불가하다고 하여 2010. 3. 17.경 피청구인에게 이 사건 아파트 1, 2단지에 대한 재감정평가를 요청하였고, 피청구인은 2010. 3. 31. 재감정 불가통지(이하 “이 사건 처분”이라 함)를 하였으며 구체적 처분이유는 "귀사에서는 감정평가 가액이 낮다는 사유로 부당하게 평가되었다고 주장하면서 그 근거를 제시하고 있으나, 이는 관계법령 등에 적절치 않아 부당하게 감정되었다고 할 수 없으며, 또한 관계법령을 위반한 사실을 발견할 수 없으므로「임대주택법」제21조에 의한 재평가 사유에 해당하지 않는다"는 것이다.
마. 임대주택법 및 동법 시행령에 의하면, 임대사업자의 건설임대주택의 분양전환시 시장·군수·구청장이 선정한 감정평가법인이 시행한 감정결과에 관하여 "관계 법령을 위반하여 감정평가가 이루어 진 경우나 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우"에 임대사업자인 청구인이 위 감정결과에 대한 이의신청을 할 수 있고, 이때 행정청은 대통령령으로 정하는 바에 따라(즉, 위 시행령 제23조제5항, 제6항 등에서 정한 방법에 따라) 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있다는 것이다. 이에 따라 청구인은 감정기관의 감정이 "부당하게 평가되었음"을 이유로 「임대주택법」제21조에 따라 이의신청 및 재감정요구를 하였던 것인데, 피청구인은 구체적으로 감정이 부당하게 평가되었는지 여부에 관한 판단은 하지 아니한 채 임차인들의 진정 등을 이유로 막연히 "부당하게 감정평가되었다고 할 수 없다"고 재평가요구를 거부하였다. 그러나 위 재감정 요청 거부처분은 아래에서 살펴보는 바와 같이 피청구인의 형식적이고, 자의적인 해석에 근거한 재량권을 일탈한 위법한 처분으로서 취소되어야 할 것이다.
바. 감정평가법인에서는 이 사건 아파트들의 분양전환을 위한 감정평가시 사례아파트로서 ○○아파트를 선정한 후 위 ○○아파트의 거래가격(금78,000,000원)을 기준가격으로 결정한 후 형별, 타입별, 향별, 가중치를 적용하여 가격을 산정하였으나, 위 사례아파트의 선정에 있어서부터 잘못이 있었다. 이 사건 아파트의 인근에는 대단지 아파트가 다수 소재함에도 불구하고 ○○아파트 1곳만을 비교사례아파트로 선정하였으며, 게다가 위 ○○아파트의 전용면적이 80.4587㎡(30평형)에 해당하여 전용면적이 59.3538㎡(21평형) 등인 이 사건 아파트들의 가격결정시 사례아파트로 선정하기에는 부적절하다. 비록 위 ○○아파트가 이 사건 아파트 인근에 위치하기는 하나 그 시세에 있어서는 그 분양면적의 적절성, 선호도에 따라 차이가 크다 할 것인 바, 위 전용면적이 30평형 보다는 전용면적이 21평형인 아파트가 선호도에 있어서는 월등히 높은 편이어서 30평형과 21평형을 단순비교하는 것은 시장거래가격을 무시한 형식적인 비교사례라 할 것이다.
사. 따라서 이 사건 아파트의 가격결정시 비교사례아파트를 산정함에 있어서 면적은 유사한 아파트를 선정하여야 할 것이다. 이 사건 아파트 인근에 위치한 ○○타운의 경우 공급면적 72㎡(이 사건 아파트의 공급면적도 72㎡로 동일함)인데, 위 ○○타운의 거래시세는 금60,000,000원˜금67,910,000원으로서, 이 사건 아파트들과 입지조건, 공급면적, 시세 등이 거의 동일함에도 불구하고 이 사건 감정기관에서 감정한 아파트의 평균감정가(금53,570,000원˜금56,687,000원)와는 현격한 차이가 있음을 알 수 있다. 결국 이 사건 아파트에 대한 감정결과는 실제 거래시세와도 맞지 않으며, 이는 감정시 비교사례아파트를 잘못 선정함으로써 발생한 문제이다.
아. 그리고 이 사건 아파트 1단지와 2단지 아파트는 임대사업자가 청구인들로 구분되어 있으나, 청구인들은 ○○그룹의 계열사로서 1단지와 2단지가 서로 연접하여 있고, 그 입지조건과 면적, 건축시기, 입주시기 분양전환시기까지 동일하여 사실상 같은 단지에 해당하고, 그 실거래가격에 있어서도 차이가 나지 않는다. 그러나 감정기관의 감정결과에 의하면, 1단지와 2단지의 경우 1층의 경우 금6,469,000원(최저가격 대비 12.5%), 최상층의 경우 금7,133,000원(최저가격 대비 13.0%)의 차이가 있다. 「임대주택법 시행규칙」[별표1]. 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준에 의하면, 2. 나. 3)항에서 "감정평가금액 중 최고 평가액이 최저 평가액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 재평가하여야 한다"고 규정하고 있는 바, 위 규정에 의하더라도 사실상 같은 단지에 해당하는 이 사건 아파트의 1단지와 2단지의 최고평가액이 최저평가액의 110%를 초과하고 있어 재평가가 필요하다 할 것이다.
자. 또한 청구인들은 평가일로부터 1여년 전인 2008. 3. 28.경 임대보증금 보증서 발급을 위하여 감정평가를 실시하였는데, 이 사건 아파트 1단지 104동 1302호(72.58㎡)에 대하여 금69,000,000원, 이 사건 아파트 2단지 213동 1303호(72.51㎡)에 대하여 금70,000,000원의 감정결과가 있었다. 즉, 불과 1년 전에 실시한 위 감정결과와 이 사건 분양전환을 위한 감정평가결과가 금10,000,000원˜금13,000,000원 상당의 차이가 있다는 것인데, 별다른 시세변동의 요인이 존재하지 아니함에도 1여년 동안에 15%상당의 가격하락이 있었다고 인정하는 것은 비상식적인 결과에 해당한다. 또한 이 사건 아파트에 대한 재감정이 필요한 요인으로서는 위 감정기관들의 감정시점에서 현재 1년이 경과하여 시세변동 등의 요인 등이 존재하므로 재평가를 실시함이 타당하다.
차. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제17조에 의하면, "사업시행자는 평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우 다른 2인 이상의 감정평가업자에게 대상물건의 평가를 다시 의뢰하여야 한다"고 규정하고 있는 바, 이 사건 감정기준일로부터 1여년이 지난 현 시점에 있어서 적정한 분양가격의 산정을 위해서는 현 시점의 재감정이 필요하다고 사료된다. 이와 같이 이 사건 아파트들에 대한 감정결과는 비교사례아파트의 잘못된 선정과 임차인대표회의의 입장을 최우선적으로 반영한 결과로서 청구인으로서는 도저히 수긍할 수 없는 감정결과였으며, 이에 청구인이 법률의 규정에 따라 이의신청을 하게 되었던 것인데 피청구인은 부당하게 평가되었는지에 대한 구체적인 판단이 전혀 없이 이 사건 불가처분을 하였으므로 피청구인이 청구인에 대하여 한 이 사건 처분의 취소를 구한다.
카. 보충서면
1) 감정평가시 이 사건 아파트를 대부분 현저히 낮은 수준으로 보정시킨 것은 납득할 수 없으며, 피청구인이 비교하는 ○○지구내 ○○아파트나 ○○신도시내 ○○아파트는 임대아파트가 아닌 분양아파트이며, 분양시기가 다르기 때문에 당연히 ○○아파트보다도 높은 가격에 거래되는 것이다. 그리고 이 사건 아파트 1, 2단지는 법률상 2개 단지이지만 청구인들은 ○○아파트그롭의 계열사로서 동일한 브랜드를 사용하며, 평상시에도 업무에 따라 계열사간 직원이 순환 근무하는 사실상의 동일 회사라고 할 수 있으며 과거 ○○그룹의 계열회사에서 분양사업을 하는 모든 아파트는 동일한 브랜드를 사용하였다. 또한 단지 외부 경계와 중간의 어린이 공원을 공유하여 사용하는 사실상의 동일 단지라고 할 수 있다. 그리고 감정평가가격을 비교할 때도 1층은 6,469천원, 최상층은 7,600천원이며 1층은 112.5%, 최상층은 113.7%의 현저한 차이가 있다.
2) 그런데 이 사건 아파트들은 건축공사 착공 후 2000년 1월 기업부도로 인하여 약 3년 간 공사가 중단된 것은 사실이나 2003년 공사 재개 시에 1단지는 지상 1~3층 정도 골조공사된 상태였고, 2단지는 전체 지하층 공사완료 및 지상 1층 정도 골조공사한 상태였다. 물론 1단지 아파트가 2단지에 비하여 조금 시공된 것은 사실이지만, 공사재개 당시에 구조검토 후 시공하였기 때문에 품질에는 문제가 없으며 전체 아파트에 가격을 저하시킬 사항은 아니었다. 그리고 ○○타운의 국토해양부 실거래시세는 금60,000~67,910천원인데 불구하고 감정평가법인들은 이 사건 아파트들을 51,931~63,100천원이라는 상식적으로 납득할 수 없는 가격으로 평가하였다. ○○타운이 이 사건 아파트들보다 안 좋은 부동산 경기상황에서 감정평가 되었음에도 불구하고 14,258천원 높다는 것은 이 사건 아파트들의 감정이 부당하게 평가되었다는 것을 반증하는 것이다.
3. 피청구인 주장의 요지
가. 청구인은 이 사건 아파트가 시장거래가격을 무시한 형식적인 비교사례를 선정하였다고 주장하나, 이 사건 아파트의 감정평가는 해당아파트의 실거래사례가 없어 정상가격이 형성되어 있지 않아『감정평가에 관한 규칙』제4조제2호에 의거 “거래사례비교법”에 의거한 감정평가로 이는 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법이다. ○○시 ○○동에는 주택법에 의해 주택건설사업계획 승인된 아파트 15개 단지가 있으며 그 중 이 사건 아파트와 같이 ○○택지개발사업지구 내에 위치한 아파트는 이 사건 아파트를 포함하여 ○○아파트, ○○○○, ○○아파트 등 총 5개 단지가 있다. 이 중 ○○와 ○○○○은 분양아파트로 각각 2003. 12월, 2005. 10월에 주택건설사업계획 승인되어 2007. 1월, 2008. 4월에 준공 되었으며, ○○아파트는 공공건설임대아파트로 이 사건 아파트가 승인 후 공사 중단 된 기간인 2000. 2월에 승인되어 2001. 10월에 준공 되었다.
나. 따라서 이 사건 감정평가에서 선정한 비교사례아파트인 ○○아파트는 평가대상인 이 사건 아파트와 동일한 지역인 ○○택지개발사업지구 내에 위치하며, 공공건설임대아파트에서 분양전환 된 점 등 가격형성상의 유사성이 동일한 지역 내 2003년 이후 분양아파트로 승인된 ○○○○와 ○○아파트 보다는 높아 본 감정평가에 적용된 평가기법인 “거래사례비교법”상 비교사례아파트로 ○○아파트를 선정함이 매우 적절한 것으로 비교사례아파트를 잘못 선정하였다는 청구인의 주장은 「감정평가에 관한 규칙」제4조에 적합하지 않다. 또한, 아파트의 가격은 평형의 선호도에 따라 달라 질 수는 있으나, 가격 형성에 미치는 영향은 미비하며 아파트의 지리ㆍ인문ㆍ사회ㆍ문화ㆍ환경적 제반입지조건 및 주변 상황, 아파트 순수 브랜드, 시공상태, 건설시기, 부대설비 등이 아파트 가격형성에 큰 영향을 미친다고 할 수 있다.
다. 단적로 ○○택지개발사업지구 내 건설시기가 다르지만 전유면적이 유사한 ○○아파트와 ○○○○아파트의 2009년 1분기의 실거래가를 비교해보면 전유면적 81㎡인 ○○아파트는 거래가격이 7,800~8,900만원으로 이는 전유면적 85㎡인 ○○○○ 거래가격 11,300~15,000만원과 현격한 차이를 보이며, 전유면적 76㎡의 ○○○○ 거래가격 12,190만원에도 못 미치는 가격이다. 상기와 같이 유사한 평형이라 하더라도 가격형성에는 차이가 있음을 알 수 있듯이 청구인이 주장하는 유사한 평형이 아닌 같은 지역에 위치하는 ○○아파트를 비교사례로 하였다는 것을 부당하다고 주장하는 것은 감정평가 기법에 맞지 않는 주장이다. 그리고 건설시기 및 전유면적이 유사하지만 제반입지조건 및 주변상황이 다른 ○○택지개발사업지구 내 ○○○○아파트와 ○○신도시택지개발사업지구 내 ○○ 1차아파트(○○동 소재)의 2009년 2분기 실거래가를 비교해보면 전유면적 85㎡인 ○○○○의 거래가격은 10,450~15,700만원이나, 전유면적 84㎡인 ○○ 1차의 거래가격은 15,700~18,500만원으로 평균 3,800만원의 시세차이를 보인다. 이렇듯 아파트의 가격은 같은 평형이라 하더라도 건설시기, 아파트 순수 브랜드, 지리ㆍ인문ㆍ사회ㆍ문화ㆍ환경적 제반입지조건 및 주변 상황 등에 따라 현격한 차이를 보이는 것으로 “아파트의 평형을 감안하지 않고 평형이 다른 아파트를 비교사례아파트로 선정하여 단순비교하는 것은 시장거래가격을 무시한 형식적인 감정평가”라는 청구인의 주장은 타당하지 않으며, 또한 이 사건 감정평가에 적용된 거래사례비교법상 평형의 차이는 사정보정된다는 점을 감안한다면 「감정평가에 관한 규칙」제4조에도 적합하지 않는 주장이다.
라. 청구인은 이 사건 아파트1, 2단지가 같은 단지에 해당하고 그 실거래가격에 있어서도 차이가 나지 않으나, 1단지와 2단지의 최고 평가액이 최저 평가액의 110%를 초과하고 있어 재평가가 필요하다고 주장하나, 임대주택의 우선분양전환승인을 위한 분양전환가격의 산출은 「임대주택법 시행규칙」제9조 [별표1] 제1호 나목에 의거 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하며, 감정평가금액은 「임대주택법 시행령」제23조제1항에 의거 감정평가법인 두 곳에 의뢰하여, 두 곳의 감정평가법인이 평가한 해당 주택의 감정평가금액을 산술평균하여 산출된 금액으로 정하는 것으로, 「임대주택법 시행규칙」제9조 관련한 [별표1] 제2호 나목 3)에 의하면 “감정평가금액 중 최고 평가액이 최저평가액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 재평가하여야 한다”로 규정되어 있다. 이는 해당주택 즉 동일 사업부지 내에서의 임대주택에 대한 감정평가 금액에 한한 것임에도 불구하고 청구인의 주장과 같이 부지가 연접하고 건축ㆍ입주시기, 분양전환시기가 동일하다 하여 주택법에 의한 사업주체가 다르고 주택건설사업계획상 별도의 타 부지를 자의적으로 해석하여 연접한 임대주택에 대한 감정평가 금액과 비교하여 최고 평가액이 최저 평가액의 110%를 초과하므로 재평가 하여야 한다는 주장은 「임대주택법 시행규칙」제9조에 적합하지 않다.
마. 또한, 이 사건 아파트의 1, 2단지는 현재까지 임대주택법에 따른 분양전환신고 및 허가, 분양전환승인 된 바가 없어 그 실거래가가 형성된바 없음에도 불구하고 청구인은 1, 2단지의 실거래가격의 차이가 없다는 거짓된 주장을 하며 본질을 호도하고 있어 이는 아무 근거 없는 억지 주장에 불과하다. 그리고 청구인은 1, 2단지가 연접하고, 면적, 건축시기, 입주시기, 분양전환시기까지 동일하여 사실상 같은 단지라고 주장하나, 1ㆍ2단지는 엄연히 사업주체가 다른 별개의 단지로 구분하여 각각 단지의 특성에 맞게 계획되어 주택법에 의한 주택건설사업계획 승인이 별도로 된 것이다. 그리고 1998. 9월 승인 및 1998. 12월 착공신고 이후 2단지는 실질적으로 미착공 상태였으나, 1단지는 지상 3층까지 시공된 상태에서 약 2년간 사업주체의 부도 등으로 인해 공사 중단 된 바 있어 결코 1단지, 2단지가 사실상 같은 단지라는 청구인의 주장은 전혀 타당하지 않다.
바. 이 사건 아파트 인근에 위치한 ○○타운(전유면적 : 59.9853㎡)의 거래시세가 6,000만원 ~ 6,791만원으로서, 이 사건 아파트와 입지조건, 공급면적, 시세 등이 거의 동일함에도 불구하고 이 사건 평균감정가 5,357만원~5,668만원과는 현격한 차이가 있어, 이는 감정시 비교사례아파트를 잘못 선정함으로써 발생한 문제라고 주장하나, ○○타운은 청구인이 주장하는 것과 같이 인근에 위치하지도 않을뿐더러, 이 사건 아파트의 사업주체가 부도 등으로 인하여 공사중단된 기간인 2000. 1월에 승인되어 그 이후 2002. 11월에 준공된 공공건설임대아파트로 임대의무기간이 만료되어 2009. 1월말에 우선분양전환승인 되었다. 임대아파트의 분양전환가격 산출의 근거가 되는 건설원가는 「임대주택법 시행규칙」제9조 관련한 [별표1] 제2호 가목에 의거 최초입주자모집당시 주택가격을 기준으로 하여 산출되는 것으로 ○○타운의 최초입주자모집당시 전유면적 59.9853㎡의 주택가격은 66,865,000원이나, 이 사건 아파트의 최초입주자모집당시의 주택가격(전유면적 59.3538㎡)은 1단지 51,281,000원, 2단지 51,335,000원으로 평균 약 1,555만원의 가격차이가 있다. 또한, 부동산의 가격형성에 막대한 영향을 미치는 제반입지조건 및 주변 상황과 관련하여 ○○타운은 이 사건 아파트와 행정구역을 달리하는 ○○동 ○○토지구획정리지구 인근에 위치 하고 있어 입지조건이 동일하다는 청구인의 주장은 사실과 다르다. 따라서 분양전환가격{(건설원가+감정평가금액)/2}을 기초로 형성된 삼성명가타운의 실거래가격과 이 사건 아파트의 감정평가가격을 비교하여 감정평가가 잘못되었다는 청구인의 주장은 타당하지 않다.
사. 청구인은 2008. 3. 28.경 임대보증금 보증서 발급을 위하여 감정평가한 가격이 1단지 6,900만원, 2단지 7,000만원으로 이 사건 감정가격과의 차이가 1,000만원~1,300만원으로 별다른 시세변동의 요인이 존재하지도 아니함에도 1여년에 불과한 짧은 기간 동안에 15%상당의 가격하락은 비상식적인 결과에 해당한다고 주장하나, 공공건설임대주택은 임차인의 임대보증금 보호를 위하여「임대주택법」제17조 규정에 따라 임대보증금 전액을 보증대상으로 하는 임대보증금 보증에 가입하여야 한다. 그러나, 같은 법 제17조제3항 및 같은 법 시행령 제14조제6항제6호에 의거 국민주택기금 융자금과 임대보증금을 합한 금액에서 해당 임대주택을 감정평가한 금액의 60%에 상당하는 금액을 제외한 금액을 보증대상으로 하여 임대보증금 보증가입 할 수 있도록 되어 있다. 그래서 이 사건 아파트들의 임대보증금은 3,250만원으로 보증대상액이 세대당 3,250만원이여야 하나, 청구인이 제출한 2008. 3월에 감정된 감정평가서에 의거하여 임대보증금 보증대상액이 세대당 1단지 1,110만원, 2단지 1,050만원으로 낮춰졌다.
아. 이와같이 임대보증금 보증 가입시 제출되는 감정평가금액은 높을수록 임대보증금 보증대상액이 낮아진다는 사실에 따라 임대사업자의 부담이 경감하므로 보증가입을 위한 감정평가서는 보증대상액 결정에 결정적 역할을 하나, 그 영향력만큼 감정평가의 객관성, 진정성은 확보 되었다고 볼 수 없다. 현재 임대보증금 보증가입을 위해 이루어지는 감정평가는 임대주택법상 감정평가의 절차 등과 관련하여서 규정된 바가 없으며, 임대사업자의 자의로 하나의 감정평가법인에 직접 감정평가 의뢰하면, 당해 단지내 수많은 세대 중 최고 감정평가금액이 예상되는 가장 유리한 단 하나의 호만을 선택하여 감정평가 이루어지며, 그 감정평가 결과를 보증회사에 제출하면 보증회사는 감정평가서의 적정성 여부에 대한 검토 없이 단순한 수리적 계산으로 보증대상액을 결정하고 있다.
자. 이는 우선분양전환을 위해 이루어지는 감정평가와 비교해보면, 「임대주택법 시행령」제23조 규정에 의거 임대사업자의 감정평가 요청이 있으면 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 감정평가법인 두 곳에 감정평가 의뢰하도록 되어있으며, 의뢰받은 감정평가 법인은 임대주택법 시행규칙 [별표 1]에 의거하여 분양전환대상 호수 또는 세대수 중에서 동ㆍ규모ㆍ층 및 방향 등을 고려하여 10%범위 내에서 평가대상 물건을 선정하여 평가하도록 되어 있다. 이렇게 감정평가 된 결과가 최고평가액이 최저평가액의 110/100을 초과하는 경우에는 재평가 하도록 되어있다. 이와 같이 우선분양전환을 위해 이루어지는 감정평가는 여러 제도적 장치가 마련되어 있으나, 임대보증금 보증을 위해 이루어지는 감정평가는 감정가격 산정방식, 대상호수, 가격기준 등 제도적 장치하나 없이 이루어지는 것으로 이렇게 감정방식에 있어 차이가 있음에도 동일하지 않은 상호 감정평가의 금액을 비교하는 것은 옳지 않다. 단적으로 청구인이 임대보증금 보증을 위해 감정평가 의뢰한 감정평가 법인은 ○○감정평가법인으로 이 감정평가법인은 피청구인이 우선분양전환을 위해 1단지 감정평가를 의뢰한 법인중 하나이다. 동일한 법인에서 청구인의 주장과 같이 2008. 3월에는 6,900만원으로 평가 하였으며, 1년 후에는 약 1,200만원 낮은 평균가 5,714만원으로 평가 하였다. 이는 여러 제도적 장치가 마련된 감정평가와 독단적으로 실시되는 감정평가와의 차이를 극명하게 파악할 수 있는 것으로 2008. 3월 이 사건 아파트를 대상으로 이루어진 객관성, 진정성이 결여된 감정평가 결과를 기준으로 하여 이 사건 감정평가가 잘못 되었다는 청구인의 주장은 인정받기 힘들며, 사실을 왜곡한 주장에 불과하다.
차. 또한, 청구인은 2009. 6. 2. 감정평가결과를 통보받은 이후 단지 감정평가 가격이 낮다는 사유로 임대주택법에 따른 우선분양전환승인 신청을 차일피일 미루다, 10개월가량 지난 시점인 2010. 3. 17. 재감정평가 요청서를 제출하였고, 재감정을 수용할 수 없다는 피청구인의 답변을 근거로 행정심판청구를 하였다. 그러면서 청구인은 ‘1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우 재평가 하여야 한다’는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제17조를 인용하여 이 사건 아파트들의 감정평가가 지금 현재 1년이 지났으므로 재평가가 필요하다고 주장하고 있는바, 이는 임대주택의 분양전환을 위한 감정평가기준을 세밀하게 정하고 있는 임대주택법에서 규정하고 있지 아니하는 사항으로 다분히 자의적 해석이라 할 수 있다.
카. 이와 관련하여, 기존의 임대주택법은 감정평가에 대한 이의신청기한이 명시되어 있지 않고, 임대사업자가 우선분양전환승인 신청을 지연할 경우 1년이 경과 하여야만 임차인이 우선분양전환승인 신청할 수 있도록 되어 있어 임차인들의 피해가 가중되는 결과를 초래하였다. 따라서 이러한 임대주택법의 운용상 드러난 문제점을 개선하기 위해 2009. 12. 16. 개정된 임대주택법 시행령 및 2009. 12. 29. 개정된 임대주택법에 따르면, ‘감정평가에 대한 이의신청은 감정평가결과를 통보받은 날부터 30일 이내에 하여야 한다’로 명시하였으며, 임차인이 우선분양전환승인 신청할 수 있는 기한역시 ‘1년에서 6개월로 단축’된 바 있다. 그리고, 해당 아파트의 임차인들은 임대사업자와 임대차계약서 제12조(임대주택의분양전환)에 ‘임대주택의 매각시기는 최초 입주 지정기간 종료 후 5년으로 한다’로 명시하여 임대차계약을 체결하였으며 이를 신뢰한 임차인들의 다수는 국민은행에 임대차계약서를 근거로 하여 전세자금 대출을 받았다. 이 전세자금대출은 원금 상환일이 2010. 4. 26.로 상환일로부터 3개월 연체시에는 신용관리대상자로 등록되는 등 불이익 처분이 있다. 만약 임대사업자가 임대차계약서와 같이 제때에 우선분양전환을 하였다면 전세자금대출은 국민주택기금과 같이 우리은행으로 대환처리 가능하여 임차인에게 불이익을 발생하는 결과를 초래하지 않을 것이다. 상기 사유 등으로 임대차계약을 지키지 않고 분양전환을 지연하고 있는 임대사업자를 불신한 이 사건 아파트타운 2단지 임차인 262명은 2010. 1. 21. ○○지방법원에 소유권이전등기 등 청구 소송을 접수하여 현재 소송진행 중에 있다. 또한, 청구인은 임차인과의 계약사항을 이행하지 않을 뿐만 아니라 「임대주택법」제31조 규정에 의거한 임대주택의 주요시설을 교체ㆍ보수 하기위해 매월 적립하여야 하는 특별수선충당금을 2008. 5월부터 적립하지 않아 그 미납금이 1단지 100,273,475원 2단지 84,027,809원에 이르는 등 임대사업자로서의 최소한의 의무도 이행하고 있지 않다.
타. 위에서 살펴본 바와 같이 청구인이 2010. 3. 17. 접수한 재감정평가 요청서상 부당하다는 평가 사유는 임대주택법, 감정평가에 관한 규칙 등 관련법을 근거로 하여 주변 아파트 현황 및 실거래가 등과 비교 결과 부당하게 평가 되었다고 인정될 수 없으며, 또한 관계법령을 위반한 사실도 없어 「임대주택법」제21조 규정에 부적합 하므로 청구인의 재감정평가 요청은 받아들여 질 수 없다. 또한, 같은 법 제21조에 의거 재평가는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 재평가사유에 해당하여 임대사업자, 임차인 등의 상황을 종합적으로 판단하여 재평가하게 할 수 있도록 되어 있는 것인바, 무주택 서민인 임차인에게 피해를 가중시키고, 임대사업자로서의 최소한의 의무도 이행하지 않고 있는 청구인의 요청은 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하는 임대주택법의 재정목적 및 취지에 부적합하므로 받아들여질 수 없다. 따라서, 임대아파트 분양전환 관련 재감정평가요청 거부처분은 당연한 처분으로 청구인의 임대아파트 분양전환 관련 재감정평가요청 거부 취소청구는 마땅히 기각되어야 할 것이다.
파. 보충서면에 대한 답변
1) 청구인은 입지조건이 다른 ○○타운을 비교사례로 하여야 한다고 주장하나, 모든 부동산의 감정가격 결정에서 유사한 입지조건을 최고의 기준으로 하고 있음에도, 부동산의 모양과 형태가 유사하다 하여 입지조건과 환경이 다른 타 지역의 물건을 비교한다는 것은 억지 주장에 불과하다. 그리고 청구인은 1단지와 2단지의 감정평가가격이 110%를 초과하므로 재감정 하여야 한다고 주장하나, 「임대주택법 시행규칙」제9조 [별표1] 2호 나목 3)에 의하면 최고 평가액이 최저 평가액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 재평가하여야 하는 것으로 규정되어 있고, 이는 해당 주택 즉 동일한 단지 내에서도 동일한 호에 대한 감정평가금액의 차이를 이야기 하는 것이며, 임대주택법은 동일한 물건이라 하더라고 감정평가사에 따라 가격차이가 날 수 있다고 보고 있으며, 이러한 가격차이는 최저평가금액의 10%까지는 허용하고 있다 할 것이므로 청구인의 위 주장은 자의적 해석에 따른 근거없는 주장이다.
2) 청구인은 ○○타운의 실거래가격과 이 사건 아파트의 감정평가 가격이 현격하게 차이가 나는 것에 대해 이 사건 아파트의 감정평가가 부당하게 평가되었다는 것을 반증하는 것이라고 주장하나, ○○타운의 유사한 평형의 최초입주자모집승인 당시의 주택가격은 6,686만원이며, 이 사건 아파트의 최초입주자모집승인 당시의 주택가격은 5,133만원으로 1,553만원의 차이가 있다. 이렇게 초기 투자비용에서부터 1,553만원의 현격한 차이를 보이는 두 아파트에 대하여 청구인의 주장처럼 같은 평형이고 같은 임대주택이라 하여 비슷한 감정평가금액을 기대하는 것 자체가 이치에 맞지 않는 주장이다. 또한, ○○타운의 2008. 8월 감정평가 평균 금액은 6,759만원으로 이는 최초입주자모집승인 당시의 주택가격과 비교하여 볼 때 불가 73만원이 높다. 그러나 이 사건 아파트의 감정평가 평균 금액과 최초입주자모집승인 당시의 주택가격을 비교하여 보면 1단지는 419만원 높으며, 2단지는 828만원 높으므로 ○○타운과 비교하여 볼 때 상대적으로 감정평가 가격이 낮다고 볼 수도 없다 할 것이다.
4. 관계법령
가. 「감정평가에 관한 규칙」제4조, 제19조
나. 「임대주택법」 제16조, 제17조, 제21조
다. 「임대주택법 시행령」 제13조, 제14조, 제21조, 제23조
라. 「임대주택법 시행규칙」 제9조
5. 인정사실
가. 청구인 ○○주택은 ○○시 ○○동 ○○번지(1996. 4. 9. 변경등기)에 소재하여 부동산 매매 및 알선업, 주택건설 분양 및 임대업 등 57개업을 영위하는 영리법인으로서, 2009. 2. 19. 사내 이사(관리인)로 ○○○을 선임하고 2010. 1. 28. ○○지방법원으로부터 회생계획 인가결정(2009회합9)을 득한 후 2009. 2. 19. 회생절차 개시결정(2009회합9)을 받은 후 회생절차를 개시한 사실이 있다.
나. 청구인 ○○은 ○○시 ○○동 ○○번지에 소재하여 부동산 매매 및 임대업, 주택의 건설, 공급, 판매 및 대지조성공사업 등을 영위하는 영리법인(대표이사:○○○)으로서, 2006. 3. 9. ○○지방법원 촉탁으로 인해 화의개시 및 화의인가가 말소된 사실이 있다.
다. 2009. 3. 26. 청구인 ○○주택은 이 사건 아파트 1단지(996세대)의 임대사업자로서 임대의무기간 5년이 경과되어 임대주택법에 따른 분양전환을 실시코자 피청구인에게 감정평가 의뢰를 요청하였고, 2009. 3. 27. 청구인 (주)대동은 이 사건 아파트 2단지(908세대)의 임대사업자로서 임대의무기간 5년이 경과되어 임대주택법에 따른 분양전환을 실시코자 피청구인에게 감정평가 의뢰를 요청하였다.
라. 2009. 3. 31. 피청구인은 「임대주택법 시행규칙」제9조 [별표1]에 따른 이 사건 아파트 1, 2단지 분양전환 가격의 산출을 위하여 청구인들에게 감정평가법인 각 2개소의 추천을 요청하는 의견조회를 하였다.
마. 2009. 4. 6. 청구인 ○○주택과 ○○은 피청구인의 감정평가법인 추천요청에 대해 감정평가 법인으로 ○○감정평가법인(○○시 ○○구 ○○동)과 ○○감정평가법인(○○시 ○○구 ○○동)을 추천하였다.
바. 2009. 5. 1. 피청구인은 이 사건 아파트 분양전환계획에 따른 청구인의 감정평가법인 선정요청에 대한 1단지의 감정평가법인으로○○감정평가법인 ○○지사(○○시 ○○구 ○○동)와 ○○감정평가법인 ○○○○지사(○○시 ○○구 ○○동)를 2단지에는 감정평가법인으로 ○○감정평가법인 ○○지사(○○시 ○○구 ○○동)와 ○○감정평가법인 ○○○○지사(○○시 ○○구 ○○동)를 각각 선정하였음을 청구인들에게 통보하였다.
사. 2009. 5. 29. 청구인 ○○주택은 당사의 사정으로 부득이하게 분양전환을 보류할 수밖에 없어 현재 진행 중인 감정평가를 철회하여 줄 것을 피청구인에게 요청하였으나, 2009. 6. 2. 피청구인은 먼저 이러한 철회요청에 대해 해당 감정평가기관에서 이미 감정평가를 완료하였으므로 철회가 어려움을 통보하였고, 아울러 청구인이 이 사건 아파트의 분양전환가격의 산출을 위해 의뢰한 감정평가가 완료되었음을 청구인들에게 통보하였다.
아. 2010. 2. 3. 및 2010. 3. 5. 청구인 ○○주택은 국토해양부장관에게 분양전환과 관련된 재감정 여부에 대해 질의한 결과 “「임대주택법 시행령」제23조제4항 각 호에 해당하는 사유인 관계법령을 위반하여 감정평가가 이루어진 경우나 부당하게 평가되었다고 인정되는 경우에 관할 행정청은 1회에 관해 재평가할 수 있다.”는 답변을 받았다.
자. 2010. 3. 17. 청구인 ○○주택은 이 사건 아파트 1단지에 대해, 청구인 ○○은 이 사건 아파트 2단지에 대해 “2009. 6. 2. 피청구인의 감정평가결과가 부당하게 평가되었음”을 이유로 감정평가 재감정 요청을 피청구인에게 하였다.
차. 2010. 3. 31. 피청구인은 청구인의 감정평가 재감정 요청에 대해 “이는 임대주택법 및 관계법령 등에 적절치 않아 부당하게 감정되었다고 할 수 없으며, 또한 관계법령을 위반한 사실을 발견할 수 없으므로「임대주택법」제21조에 의한 재평가 사유에 해당하지 않는다 “는 사유로 거부함을 통보하였다.
6. 판 단
가. 이 사건 처분의 위법·부당여부에 대해 살펴볼 때, 먼저 관계 법령에 의하면「임대주택법」제21조제1항 및 제3항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 관계 법령이 정한 절차에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자는 국토해양부령으로 정하는 서류를 첨부하여 관할 행정청에 제출하고, 분양전환에 관한 승인을 신청하여야 하며, 이러한 분양전환에 따른 분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 분양전환승인 신청인이 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 행정청이 감정평가법인을 선정하여 시행하도록 규정하고 있다. 다만, 감정평가에 대하여 “관계 법령을 위반하여 감정평가가 이루어 진 경우” 또는 “부당하게 평가되었다고 인정하는 경우”에 해당하여 임대사업자 또는 임차인이 이의신청을 하는 경우 관할 행정청은 대통령령으로 정하는 바에 따라 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있도록 같은 법 제21조제9항에서 규정하고 있는바,
나. 이 사건의 경우 2009. 3. 26. 청구인 ○○주택이 이 사건 아파트 1단지(996세대)의 임대사업자로서 임대의무기간 5년이 경과되어 임대주택법에 따른 분양전환을 실시코자 피청구인에게 감정평가 의뢰를 요청하였고, 다음날 청구인 ○○은 이 사건 아파트 2단지(908세대)에 대해 위와 같은 사유로 임대주택법에 따른 분양전환을 실시코자 피청구인에게 감정평가 의뢰를 요청하였으나, 2009. 6. 2. 피청구인이 의뢰·시행한 감정평가 결과에 대해 2010. 3. 17. 청구인 ○○주택은 이 사건 아파트 1단지에 대해, 청구인 ○○은 이 사건 아파트 2단지에 대해 “2009. 6. 2. 피청구인의 감정평가결과가 부당하게 평가되었음”을 이유로 각각 재감정 요청을 피청구인에게 하였고 이에 대해 피청구인으로부터 거부통보를 받자 이러한 거부통보의 취소를 구하는 사건임을 확인할 수 있다.
다. 그렇다면 이 사건 아파트의 분양전환가격 산정을 위한 감정평가결과가 법령에서 정한 재감정사유에 해당하는지 여부에 대해 살펴볼 때「임대주택법 시행령」제23조제4항에 의하면 감정평가에 대하여 “관계 법령을 위반하여 감정평가가 이루어 진 경우” 또는 “부당하게 평가되었다고 인정하는 경우”에 관할 행정청이 법령으로 정하는 바에 따라 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있도록 규정하고 있다. 그러면 먼저 피청구인이 의뢰·시행한 감정평가가 관계 법령에 적법하게 이루진 평가인지 여부와 감정평가의 법령 준수여부 및 타당성 여부에 대해 살펴보면,
1) 「임대주택법 시행령」제23조에 의하면 분양전환가격 산정을 위한 감정평가의 시행을 위해서는「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」제7조제2항에 따라 국토해양부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가법인 두 곳에 의뢰하여야 하며, 감정평가를 의뢰받은 감정평가법인은 임대사업자 또는 임차인이 감정평가법인을 선정하여 줄 것을 요청한 날을 기준으로 평가하고, 이러한 경우 분양전환가격 산정의 기준에 관하여는 같은 법 시행규칙 제9조 [별표1]에서 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산출평균한 가액으로 하도록 규정하고 있는바,
2) 이 사건 양 당사자간의 감정평가법인 선정과 관련된 문서, 이 사건에서 선정된 감정평가법인이 작성한 감정평가서, 관계 법령 등을 종합해 보면, 피청구인이 이 사건 아파트 1, 2단지 분양전환 가격의 산출을 위하여 청구인들에게 감정평가법인 각 2개소의 추천을 요청하는 의견조회를 하여 이 사건 아파트 1, 2단지에 대해 감정평가법인 2개소를 선정한 후 선정된 감정평가법인에 대하여 감정평가를 의뢰한 행위는 분양전환가격 산정을 위한 감정평가의 절차를 정한「임대주택법 시행령」제23조, 같은 법 시행규칙 제9조 등의 관계법령에 위배됨이 없으므로 적법하다 할 것이다.
3) 그러면, 여기서 건설원가 부분에 대한 적법성 여부에 대한 판단은 이 사건 양 당사자 간의 다툼이 없는 사실로서 별론으로 하고, 감정평가가 부당하다고 주장하는 근거인 감정평가금액의 타당성 여부에 대해 살펴볼 때, 먼저 제출된 4건의 감정평가서에 의하면 감정평가 산출근거의 사례아파트를 ○○아파트로 선정하고 가격산정은 이 사건 아파트의 면적, 구조, 방향 등을 기준으로 사례아파트 가격과의 비교를 통해 기준가격을 결정한 후 형별, 타입별, 조망 등 라인별 비교치와 군별 가중치를 적용하여 호별 가격을 산정하였음을 확인할 수 있으며, 이는 이 사건 아파트에 대해 각각 독립된 4개소의 감정평가법인이 감정평가한 산출근거로서 내용상 공통성이 인정된다 할 것이다.
(1) 한편 청구인은 ○○타운이 이 사건 아파트와 입지조건, 공급면적, 시세 등이 거의 동일함에도 불구하고 감정시 비교사례아파트로서 평형이 다른 ○○아파트를 선정하여 부당한 평가결과가 도출되었다고 주장하나,
감정평가법인이 사례아파트로 선정한 ○○아파트(이격거리: 반경 1km)는 이 사건 아파트와 지리적으로 근접한 ○○동에 소재하고 ○○타운(이격거리: 반경 4km, ○○시 ○○동 소재)에 비해 거리상 인근에 위치하고 유사한 지역에 있으며, 감정평가시 준공 및 입주년도 전용면적, 방위, 출입방식 등 제반 가격형성요인들을 고려하여 사례아파트로 선정한 점에 대해 감정평가에 관한 규칙 등 관계법령에 위배됨을 확인 할 수 없고 평가내용의 부당성도 인정하기 어렵다 할 것이다.
(2) 또한, 청구인은 이 사건 아파트 1, 2단지는 두 단지로 구분되어 있으나 사실상 같은 단지에 해당하고 그 실거래가격에 있어서도 차이가 나지 않으며 1단지와 2단지의 최고 평가액이 최저 평가액의 110%를 초과하고 있어 재평가가 필요하다고 주장하고 있다.
그러나 먼저 이 사건 아파트의 1, 2단지의 감정평가금액의 타당성여부를 판단하기 앞서 이 사건 아파트 1단지와 2단지가 별개의 구분된 물건이 아닌 법률관계에 비추어 동일성을 인정할 수 있는지 여부에 대해 살펴보아야 할 것인바, 청구인들의 법인등기부등본, 위 인정사실, 관계법령 등에 의하면 청구인 ○○주택과 ○○은 법인의 본점 소재지는 동일하나 독립된 법인등기설립 절차를 거쳐 각각의 임원을 두고 별개의 자본으로 운영되는 독립된 법인임을 확인할 수 있으며, 이 사건 아파트의 각 단지는 이 사건 아파트의 공급승인 신청시점부터 분양전환가격 산정을 위한 재감정요청 절차에 이르기까지 청구인 각각이 독립된 법률행위로 인해 건립된 별개의 아파트단지로 봄이 타당하다 할 것이다. 그리고, 이 사건 아파트 2단지의 주변은 교육시설(○○중학교)과 공공시설(○○운동장)의 거리적 접근성에 있어 1단지에 비해 보다 근접하며 주변 지리적 환경이 ○○산 자락을 접하고 있다. 또한, 2단지는 남향, 남동향이 다수 세대인 반면 1단지는 남서향이 다수 세대를 차지하고 있다. 따라서 이 사건아파트의 1단지와 2단지는 가격형성에 영향을 미치는 요소인 지리적 위치, 방향, 조망, 주변 자연경관, 주변 공공시설과의 접근성, 선호도 등에 있어 단지 간 차이점이 인정되므로 이 사건 아파트를 동일한 단지로 보는 청구인의 위 주장은 이유없다.
(3) 그렇다면 이 사건의 감정평가의 결과가 관계 법령에 적법하게 평가된 감정평가인지 여부에 대해 살펴보건대, 「임대주택법 시행규칙」 제9조 [별표 1] 제1호 나목에 의하면 분양전환가격의 산정시 감정평가금액은 국토해양부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가법인 2개소가 평가한 해당 주택의 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 정하며 이러한 감정평가금액은 최고 평가액이 최저평가액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 재평가를 하여야 함을 규정하고 있는바,
(4) 이 사건 아파트의 1단지의 감정평가금액을 살펴보면 이 사건 아파트 1단지에 대한 최고평가액이 57,400,000원[(55,500,000 + 59,300,000)÷2 = 57,400,000원]이고 최저평가액이 53,570,000원[(51,931,000 + 55,208,000)÷2 = 53,570,000원]이므로 이는 최고평가액이 최저평가액의 100분의 110을 초과하지 않음을 확인(53,570,000 × 100분의 110 = 58,927,000원 ＞ 최고평가액 57,400,000원)할 수 있고,
이 사건 아파트의 2단지의 감정평가금액을 살펴보면 이 사건 아파트 2단지에 대한 최고평가액이 61,650,000원[(60,200,000 + 63,100,000)÷2 = 61,650,000원]이고 최저평가액이 56,900,000원[(55,400,000 + 58,400,000)÷2 = 56,900,000원]이므로 이는 최고평가액이 최저평가액의 100분의 110을 초과하지 않음을 확인(56,900,000 × 100분의 110 = 62,590,000원 ＞ 최고평가액 61,650,000원)할 수 있다.
(5) 따라서 이 사건 아파트 1, 2단지에 대한 감정평가 결과는 관계 법령에 적법하게 평가되었음이 인정되며, 이 사건 아파트 1, 2단지를 동일한 단지로 간주하여 최고평가액이 최저평가액의 110%를 초과하고 있어 재평가가 필요하다는 청구인들의 위 주장은 이유없다.
라. 그러면 위 인정사실과 당사자의 제출서류 및 관계 법령에 대한 준수여부와 감정평가결과의 타당성에 대한 판단 등을 종합해 볼 때, 피청구인이 행한 이 사건 아파트의 감정평가결과는 적법·타당하며 이를 근거로 청구인들의 재감정평가 요청을 거부한 피청구인의 행위에 대해 재량권을 일탈·남용하였거나 부당한 행사로 보기 어렵다 할 것이다.
마. 아울러, 관계 법령의 입법 취지에 비추어 볼 때 임대아파트를 장기간 임대한 후 분양전환하는 제도는 경제적 능력이 충분하지 아니한 무주택 국민들이 일단 임대보증금을 납부하고 임대아파트에 입주하여 장기간 거주할 수 있도록 하고 그 거주기간 동안 아파트를 구입할 수 있는 경제적 능력을 갖추도록 한 후에 시세보다 저렴한 분양가격으로 거주하던 임대아파트를 분양받도록 함으로써 무주택 서민들의 주거의 안정을 도모함과 동시에 그들의 주택구입을 용이하게 하는 데에 있음에 반해, 법령상 합리적인 이유없이 감정평가 기준일로부터 1년이 지났음을 이유로 재감정평가가 필요하다는 청구인의 주장은 위 입법취지에 배치되고 이는 전반적인 아파트 가격의 상승을 초래할 우려를 불식시킬 수 없다는 점에서 주거안정을 도모하려는 임대주택법의 취지에 어긋날 뿐 아니라, 이 사건 아파트 임차인의 신뢰이익의 보호 등의 여러 사정을 감안하여 볼 때, 피청구인의 이 사건 처분은 적법하다 할 것이다.
바. 결론
그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다. |
