| 이 유(2009-328)
1. 사건개요
가. 청 구 인 : ○ ○ ○
나. 피청구인 : ○○시장
다. 청구내용
청구인은 2009. 9. 28. ○○시 ○○동 ○-○번지 건축물(목조/기와 33.06㎡)의 건축물대장 직권 정정 또는 말소 청원을 하였으나,
2009. 10. 7. 피청구인으로부터 이 사건 건축물내 거주자의 진술과 현장조사결과 목조 건축물을 개량하여 지붕의 일부를 스레트로 교체하였으며 그 이후 조적/스라브로 증축하여 현재의 건축물이 된 것으로 추정되므로 직권말소는 불가하며, 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」에 따라 건축물대장의 표시사항 직권변경은 같은 법 규정에 적합하지 아니하므로 직권변경은 불가하다는 통보를 받고 그 취소를 청구한 사건이다.
2. 청구인 주장의 요지
가. 이 사건 건물의 직권말소 청원에 대해 피청구인 ○○시가 거주자의 진술, 그리고 기존 건물을 개량하여 현재의 건축물(조적/스라브 35평)이 된 것으로 추정하여 결정한 직권말소 불가처분은 부당하다.
나. 청구인은 2003. 9. 22. 실시한 임의 경매(사건번호 : 2002타경 972호)에서 이 사건 토지를 낙찰 받았으나, 건물(목조와즙 단층주택 10평, 등기부와 건축물대장에는 존재)은 창원지방법원○○지원에서 실시한 감정평가에서 20년 전에 멸실된 것으로 확인되었고, 경매 당시 무허가로 새로운 건물 35평이 신축된 것으로 평가되어 무허가 건축물은 경매에서 제외되는 규정에 의해 건물을 구입하지 못했다.
다. 그런데 법원감정 때는 건물이 멸실된 것에 대해 이의가 없었던 건물소유자가 지금은 멸실되지 않은 것으로 허위로 하는 말만 믿고, 피청구인은 정확하게 집의 구조를 파악하지 않고 멸실되지 않은 것으로 간주하는 것은 잘못된 처분이며, 상식적으로도 30년 이상 된 목조 토담집 10평을 허물지 않고 스라브 건물 30평가량으로 증축한다는 것은 도저히 납득하기 힘들다.
라. 법원은 건축물대장상의 건물이 멸실된 것으로 평가하고, 피청구인은 멸실되지 않은 것으로 평가하는 것은 국가기관으로서 무책임하며 법적 안정성을 해치고, 멸실된 것으로 알고 토지를 구입한 청구인은 건물을 말소시키지 못하여 막대한 재산상 피해를 입고 있어 국가기관의 공신력에 문제를 제기하지 않을 수 없다.
마. 현재 건축물 대장도 전 담당자의 확인으로 실제 건축물(35평)은 비고란에 미등기로 기재되어 있는바, 현황대로 건축물대장이 말소되어야만 법원등기부도 정정하여 현재의 잘못된 기록을 고칠 수 있고, 말소되지 않으면 토지와 건물의 소유자가 다른 상태로 계속 남아 청구인과 건물 소유자의 재산상 피해뿐만 아니라 ○○시의 지방세 수입 감소 등의 손해가 있으므로 상호간 피해만 가져오고 현황을 반영하지 못한 피청구인의 이 사건 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
바. 보충서면
1) 피청구인이 추정하여 처분한 것이라고 주장한 것은 청원불가 통지문(건축과-20548, 2009. 10. 7)의 기재내용을 그대로 인용했을 뿐인바, 통지문에 추정으로 적어놓고 “추정하여 처분한 것은 아니다”고 주장하는 것은 스스로 작성한 공문서의 내용을 부정하는 것으로 행정의 신뢰성을 저버리는 답변이다. 또한 답변서에서 목조/스레트 67㎡와 조적/스라브 17㎡의 2개 구조로 되어 있다고 하였으나 감정평가서 명세표에 명시되어 있는 바와 같이 실제는 제시 외 건물 4개 구조(각각 블록조 스레트 및 슬래브 지붕 23.4평, 12.1평, 6.9평, 0.4평)로 합계 면적은 125.6㎡(42.8평)임에도 불구하고 2개구조로 주장하는 것은 사실과 다르다.
2) 무허가 건물의 공법적인 문제에 대한 행정적 처리를 피청구인이 하지 않으면 어느 기관에서 해야 하는지 묻지 않을 수 없으며 건축물에 대한 양도·양수 문제는 소유주와 청구인간에 해결해야 할 것으로 본건과는 별개의 사안이며 피청구인에게 호소하는 것이 아니라 법적절차에 의해 청원한 것이며 현행 멸실된 건물을 현황대로 공부를 말소해 줄 것을 요구하는 정당하고 합법적인 말소절차를 진행하는 과정이다. 따라서 무허가 건축물은 공법적 문제로서 당연히 피해자인 토지소유자가 지상 위의 무허가 건물에 대해 공부상 말소 문제를 제기할 수 있는 것이고 건물소유주와 청구인간의 문제는 본건과는 별개의 문제로서 청구인이 알아서 처리할 사항으로 피청구인이 무허가 건물에 대한 행정적인 처리를 회피하려고 사적으로 당사자간에 문제를 해결하라는 것은 무책임한 답변이다. 청구인이 청원한 것은 소유자의 신청에 의해 멸실 여부를 확인하는 건축물대장 말소가 아니라 법원 감정평가서에 의한 결과를 근거로 공부가 현황과 다를 때 당연히 직권 조사에 의해 무허가 4동의 건물에 대한 정확한 실사절차에 의해 직권 말소해 달라는 것임에도 피청구인은 소유자의 신청에 의해서만 직권말소를 해야 된다는 규정만 내세우고 있는 것이다.
3) 법원 감정평가서 내용과 현거주자의 진술내용이 다를 때, 거주자가 증축이라고 진술한 내용이 허위가 아니라면 멸실로 인한 무허가 건물이라고 반대로 판단한 법원 감정평가서의 내용이 허위인지 증거를 제시해 주기 바라며, 피청구인은 “스레트는 거주자의 진술과 같이 개량하였고 스라브는 증축한 것”이라고 답변하여 2개 건물을 증축이나 개량했다고 주장하지만 현행 등기부상 “목조와즙 단층 10평” 1동의 건물과는 다른 실제로 감정평가서상 4동의 별개 건물이 “블럭조”로 현재 설치되어 있는바, 피청구인은 계속적으로 증축이라는 말을 합리화 시키기 위해 객관적 자료인 감정평가서를 무시하고 건축물 소유자의 허위 답변을 인용하여 근거로 제시하고 있으며, 실제 4동의 무허가 건물이 현재 존재하고 있는가와 멸실된 건물에 증축 또는 신축인지의 쟁점에 대해 전혀 근거 없는 증거서류를 제시하고 있다. 또한 1동 10평의 건물을 4동 40평 이상의 건물로 행정기관의 허가 없이 증축한 건물을 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는지 청구인은 동의할 수 없으니 그 근거를 제시해 주기 바란다.
4)「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제22조제3항에 의하면 “시장·군수·구청장은 건축물이 멸실되었음에도 소유자가 건축물대장의 말소 신청을 하지 아니하거나 같은 법 제36조에 따른 건축물의 철거 또는 멸실 신고가 없는 경우에는 직권으로 해당 건축물을 말소할 수 있다. 이 경우 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 지체 없이 그 내용을 건축물의 소유자에게 통지하여야 한다”는 규정에 의거 청구인은 청원과 행정심판을 신청한 것이며, 피청구인의 답변서에 의하면 “건축물대장 말소 처리기준은 신청지내 건축물이 없을 경우 말소 처리를 하고 있으며 건축물이 있을 경우 대장상 건물과 비교 검토하여 말소 여부를 결정하므로...”라는 내용에 의거 이 사건 불가처분이 불당하다고 판단하여 직권말소 신청한 것이다. 또한 대지 위에 소규모 건물이 멸실된 뒤 무허가 건물이 생겨도 그 건물 소유자가 건축물대장 말소를 신청하지 않으면 전혀 행정기관이 관여할 일이 아니라는 것으로 무책임한 답변이 아닐 수 없으며 법원의 “감정평가서에 나타난 멸실이란 의미에 대해서 ○○시가 판단할 사항이 아니란 말”은 계류 중인 모든 경매, 민형사 및 행정소송 등을 위한 재산 감정평가를 담당하는 국가자격을 갖춘 감정평가사의 평가내용을 판단근거로 하지 않으면 도대체 누구의 판단을 근거로 해야 되는지 묻고 싶으며 앞으로도 동일한 건이 있을 때 공적인 자료인 법원 감정평가서의 내용은 근거 자료가 될 수 없다는 주장인지 이해할 수 없다.
5) “○○동 ○-○번지 상의 일반 건축물대장(갑) 서식의 ”현재 미등기“ 표시는 대장상 건물(목조/기와 33.06㎡)의 등기 유무만을 표시하는 사항”이라는 말은 피청구인이 공부상 기재한 내용을 부정하는 말로써 현재 등기부(건물)에 목조/기와 10평으로 등기되어 있는바, 피청구인의 주장처럼 “등기 유무만 표시하는 사항”이라면 등기부와 건축물대장 상에 엄연히 기록되어 있는 목조 와즙 10평에 대해 “현재 미등기”로 기록할 필요가 없으므로 전체 건물 4동이 전부 미등기 상태인 현황과 일치되는 기록내용인 것이다.
3. 피청구인 주장의 요지
가.「건축법」제35조 규정에 의하면, 건축물 소유자나 관리자는 건축법 규정에 적합하도록 건축물을 유지 관리할 의무가 있고 청구인이 주장하는 현재의 건축물은 조적/스라브 35평이 아닌 목조/스레트 67㎡와 조적/스라브 17㎡의 2개 구조로 되어 있으며 스라브 지붕은 별도 증축된 것으로서, 추정하여 처분한 것이 아니다.
나. 2002. 2. 23일 ○○감정평가 법인에서 작성한 감정평가서의 감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견서 제3호에 의하면 “본건 건물은 가격 시점 현재 멸실된 상태로 평가 외 하였음“이라고 기재되어 있고 토지 건물 평가명세표에 의하면 주택 와즙 단층 10평의 건축물은 평가금액을 “평가 외“로 비고란에는 멸실로 기재되어 있음을 볼 때 현존 건축물은 평가 외 건축물로서 당사자 간에 해결하여야 할 사안이며 피청구인에게 호소할 사안은 아닌 것이다.
다. 현 거주자의 진술이 허위라는 증거는 없으며, 이 사건 토지의 건물은 감정평가서에 기재된 바와 같이 스레트와 스라브 2개 구조로서 청구인의 주장처럼 스라브 30평가량의 건물이 아니며 스레트는 거주자의 진술과 같이 개량하였고, 스라브는 증축한 것으로서 이러한 형태의 개량은 일시적으로 성행하여 주변에서 흔히 찾아 볼 수 있으므로 청구인이 도저히 납득하기 힘들다는 주장은 사실과 다르다.
라. ○○감정평가 법인에서 작성한 멸실이라는 의미에 대하여는 피청구인이 판단할 사항이 아니며, 건축물대장 말소는 소유자의 신청에 의해 시장이 멸실 여부를 확인 결정하는 것으로서, 건축물대장의 유·무에 상관없이 실존하는 건축물은 그 소유자로부터 매매 등의 방법으로 소유권을 확보한 후 서류 이전절차를 이행하여야 할 것인데, 이는 청구인 스스로 주의의무를 해태하여 발생한 문제에 대해 피청구인 등 국가기관의 공신력 문제를 언급하는 것은 문제의 책임을 피청구인에게 전가하려 하는 것이 아닐 수 없다.
마. 일반 건축물대장(갑) 서식 외 “현재미등기” 표시는 대장상 건물(목조/기와 33.06㎡)의 등기 유무만을 표시하는 사항으로 청구인의 주장과 다르며, 이 사건은 건축물대장상의 건물을 개량 및 증축하여 현재와 같은 건축물이 된 것으로, 유지관리의 의무가 있는 거주자(건축주의 처)의 진술과 일치하며, 구조 또한 조적/스라브가 아닌 목조/스레트, 조적/스라브 2개 구조로, 청구인의 주장과 같이 기존 건축물을 완전히 철거하고 신축하였다는 것은 사실과 다르므로 이 사건 청구는 마땅히 기각되어야 할 것이다.
4. 관계법령
가.「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제21조, 제22조, 제25조
나.「건축법」제35조, 제38조
다.「건축법시행령」제23조, 제25조
라.「건축법시행규칙」제24조
5. 인정사실
가. 청구인은 부동산 임의경매로 2003. 9. 29. 이 사건 토지(○○시 ○○동 ○-○번지, 대 177㎡)를 14,110,100원에 낙찰 받아 토지등기부 등본상 소유자로 등재되어 있으나 건물의 소유자는 아니다.
나. 창원지방법원 ○○지원에서 의뢰하여 ○○감정평가법인이 작성한 감정평가서의 감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견에서 “3. 본건 건물은 가격시점 현재 멸실된 상태로 평가 외 하였음. 4. 본건 지상에 소유자 미상의 제시 외 건물 4동이 소재하나 평가목적을 고려하여 실측사정 평가 하였으니 경매진행시 소유관계 재확인 바람.”으로 기술하고 있다.
다. 이 사건 토지(○○시 ○○동 ○-○번지) 상의 건축물대장에는 지상1층의 주구조가 목조, 지붕은 기와, 연면적 33.06㎡인 주택으로 소유자는 ○○○이며, 현재미등기로 표시되어 있다.
라. 이 사건 건물 등기부 등본상에는 목조와즙 단층주택 10평으로 소유자가 ○○○로 등기되어 있다.
마. 청구인은 2009. 9. 28. ○○시 ○○동 ○-○번지 건축물(목조/기와 33.06㎡)의 건축물대장 직권 정정 또는 말소 청원을 하였으나, 피청구인으로부터 2009. 10. 7. 이 사건 건축물내 거주자의 진술과 현장조사결과 목조 건축물을 개량하여 지붕의 일부를 스레트로 교체하였으며 그 이후 조적/스라브로 증축하여 현재의 건축물이 된 것으로 추정되므로 직권말소는 불가하며,「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」에 따라 건축물대장의 표시사항 직권변경은 같은 법 규정에 적합하지 아니하므로 직권변경은 불가하다는 통보를 받았다.
바. 이 사건 건물의 소유주 ○○○(사망)의 처인 ○○○은 2009. 11월 “본채 건축물(목조/기와 33.06㎡)은 과거 새마을운동 당시에 개량사업을 하면서 지붕을 고치고 내부수리를 하여 지금까지 사용하고 있는 건축물임”이라고 진술하는 의견서를 제출하였다.
6. 판 단
가. 본안 판단에 앞서 이 사건 행정심판청구가 심판제기요건을 갖춘 적법한 청구인지 살펴보면,「행정심판법」제2조, 제3조, 제9조의 규정을 종합해보면 행정심판은 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여 제기할 수 있고, 처분이란 행정청이 행하는 구체적인 사실에 관한 법집행으로서의 공권력의 행사 또는 그 거부와 그 밖에 이에 준하는 행정작용을 말하며, 부작위란 행정청이 당사자의 신청에 대하여 상당한 기간 내에 일정한 처분을 하여야 할 법률상 의무가 있음에도 불구하고 이를 하지 아니하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 취소심판청구는 처분의 취소 또는 변경을 구할 법률상 이익이 있는 자가 제기할 수 있으며 처분의 효과가 기간의 경과, 처분의 집행 그 밖의 사유로 인하여 소멸된 뒤에도 그 처분의 취소로 인하여 회복되는 법률상 이익이 있는 자의 경우에는 또한 같다고 규정하고 있다.
나. 다음으로,「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제21조제1항·제2항·제3항에 의하면 시장·군수·구청장이 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있거나 누락되어 있음을 발견했을 경우에는 이를 직권정정 할 수 있고 건축물의 소유자도 관계 서류를 첨부하여 정정신청 할 수 있으며, 같은 법 제22조제1항·제3항에 의하면 건축물의 소유자는 건축물의 전부 또는 일부가 철거·멸실 등으로 없어진 경우에는 시장·군수·구청장에게 말소 신청하여야 하며, 시장·군수·구청장은 건축물이 멸실되었음에도 소유자가 건축물대장의 말소 신청을 하지 아니하거나 같은 법 제36조에 따른 건축물의 철거 또는 멸실 신고가 없는 경우에는 직권으로 해당 건축물을 말소할 수 있다고 규정하고 있는바
건축물대장의 직권정정이나 말소여부의 결정은 시장·군수·구청장의 고유 권한으로 피청구인은 이 사건 처분을 함에 있어 현지조사를 실시한 결과 목조 건축물을 개량하여 지붕의 일부를 스레트로 교체하였으며 그 이후 조적/스라브로 증축하여 현재의 건축물이 된 것으로 판단하였으며 그 사실을 현재 거주하는 건축물 소유자의 처 ○○○도 이 사건 본채 건축물(목조/기와 33.06㎡)은 과거 새마을운동 당시에 개량사업을 하면서 지붕을 고치고 내부수리를 하여 지금까지 사용하고 있는 건축물이라는 의견을 진술하고 있어 이를 검토하여 불가 통보한 이 사건 처분에 위법함이 있다고 보기 어렵고, 건축물대장의 기재내용 정정이나 말소 신청은 건축물의 소유자에게 부여된 권리로서 이 사건 토지의 소유자이나 건물의 소유자가 아닌 청구인은 이 사건 건축물의 말소를 신청할 수 있는 권리가 없을 뿐만 아니라 이 사건 처분의 취소로 인해 간접적이거나 재산권 행사의 편의를 위한 사실적·경제적 이해관계를 가지는 사람에 불과하므로 이 사건 처분의 취소를 구할 법률상 이익이 있다고 볼 수 없어 청구인의 이 사건 심판청구는 심판제기요건을 결한 부적법한 심판청구라 할 것이다.
다. 결 론
그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 행정심판 제기요건을 결한 부적합한 심판청구라 할 것이므로 이를 각하하기로 하여 주문과 같이 재결한다.
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