| 이 유 (2006-236)
1. 청구인 주장
가. 청구 경위
청구인이 2006. 2. 27. 부동산매매계약서를 작성하면서 중개보조원이 계약서 작성 행위, 중개사무소등록증 대여 금지 위반을 하였다는 이유로 피청구인이 청구인에게 2006. 5. 24. 중개사무소 등록취소 처분을 하였다.
나. 청구이유
(1) 피청구인은 공인중개사의업무 및 부동산거래신고에 관한법률 제19조, 같은 법 제38조제1항제6호에 근거하여 처분이유를 설명하나 이 건의 처분 중 청구인의 부재 시 중개보조원이 계약서 작성하였다는 부분은 인정하나 중개사 청문 당시 청구인이 중개사 업무를 주업으로 생활하고 있다는 것을 사실 대로 진술하였는데 본 사건에 대한 청문 시 이 건에 대한 사실관계를 확인 하고자 피청구인 직원이 부동산 중개사무소에 방문 하였을 때 청구외 ○○○(중개보조원)이 불친절 하였다는 이유를 들어 경미한 처벌도 할 수 있었으나 태도가 불순하여 중하게 처분하여야 한다는 등의 공무원의 의사 표시는 공무원으로서의 권한에도 반하는 부적절한 행위라고 보이므로 일부는 인정하나 나머지 부분은 부인한다.
(2) 이와 같이 중개사무소 등록증 대여 행위를 한 사실이 없으며, 또한 등록 취소 결정은 구성요건 해당적 착오 및 사실의 착오 등으로 해석한 결과인 것으로도 보여 지고, 청구인의 법규 위반은 결코 상습적이지는 않지만 좀 더 철저를 기했어야 했는데 라고 뒤늦게 깊이 반성하고 있는 점, 처음 있는 금번 일을 계기로 법규에 위반되는 어떤 일도 없도록 최선을 다하겠다는 점, 청구인은 경기불황으로 몹시 어려운 실정에 영업취소는 생각도 해 본 일이 없는 점, 매월 임대료를 주어야 하는데 등록취소를 당하거나 영업정지를 당하면 살아가기가 참으로 난감한 점, 그동안 거래의 잔금부분 등이 복잡하게 있는 점 등을 감안하면 영원히 문을 닫아야 할 정도의 처분은 너무 가혹한 처분이다.
(3) 따라서 피청구인이 2006. 5. 24. 청구인에게 한 중개사무소 등록취소 처분은 이를 취소한다는 재결을 구한다.
2. 피청구인 주장
가. 처분 경위
(1) 청구인은 2002. 11. 7.부터 ○○시 ○○읍 ○○리 385-8번지 소재에서 ○○ 공인중개사를 운영해 오고 있는 자로서 2006. 4. 5. ○○○으로부터 매매계약서 작성자가 소장(공인중개사)이 아니어서 부동산 계약이 성사되지 않아 막대한 경제적 손실을 입었다는 진정이 있었으며, 이 건 사실에 대하여 청구인과 중개보조원(○○○)을 대상으로 문답한 결과 청구인은 2006. 2. 27.경 ○○시 ○동 245-2번지 ○○○타운 101동 409호를 중개함에 있어 중개행위 및 매매계약서 작성을 공인중개사가 하여야 함에도 중개보조원이 하도록 하여 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제19조 제1항을 위반한 사실을 확인하였다.
(2) 위의 위반사실에 대하여 청문을 실시한 결과 ○○시 ○동 245-2번지 ○○○타운 101동 409호를 중개함에 있어 청구인(공인중개사)이 아닌 중개보조원이 매매계약서 작성 등 중개행위 일체를 하도록 한 사실을 확인하였고, 피청구인은 위의 위반사실에 대하여 청구인에 대하여 2006. 5. 24.「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제19조제1항의 “중개사무소등록증 대여 등의 금지” 위반으로 등록취소처분을 하였다.
나. 청구인 주장에 대한 답변
(1) 청구인의 사실 관계를 확인하고자 피청구인 직원이 부동산중개사무소를 방문하였을 때 ○○○(중개보조원)이 불친절 하였다는 이유로 경미한 처벌도 할 수 있었으나 태도가 불순하여 중하게 처분 하여야 한다는 등의 공무원의 의사표시는 공무원으로서의 권한에도 반하는 부적절한 행위라고 보는 것에 대하여,
2006. 4. 5. ○○○으로부터 매매계약서 작성자가 소장(공인중개사)이 아니어서 부동산 계약이 성사되지 않아 막대한 경제적 손실을 입었다는 진정에 대해 2006. 4. 10. 사실조사를 위해 ○○공인중개사를 방문하여 문답을 받은 사실은 있으나 청구인의 주장대로 중개보조원 ○○○(중개보조원)이 불친절하였다는 이유로 중하게 처분하여야 한다는 등의 의사표시는 없었을 뿐 아니라 행정처분은 처분대상자의 위법행위에 대하여 법률에 유보한 기속행위로서 적법절차에 따라 행하여지는 것으로 공무원 개인권한으로 발하는 사항이 아니다.
(2) 청구인이 부재 시 중개보조원이 계약서 작성을 하였다는 부분은 인정하나 중개사무소등록증 대여 행위를 한 사실이 없다는 주장에 대하여,
청구인에 대한 청문 시 받은 문답 조서를 보면 청구인은 다른 일로 출장 시에 이 건 매매계약서 작성 등에 관한 사항을 중개보조원 ○○○에게 말한 점과 매매계약서에 사용되는 인장을 책상서랍에 항상 보관하며 본건 매매계약서 날인을 중개보조원 ○○○이 한 점을 인정한 사실과 그러한 사실이「공인중개사의업무 및 부동산거래신고에관한 법률」에 위반한 위법사실로 행정처분의 대상임을 잘 알고 있었던 점을 고려하여 볼 때, 청구인이 중개보조원에게 자기의 성명과 상호를 사용하여 중개 업무를 하도록 한 것은 청구인도 인정하는 바와 같이 명백하다. 또한, 피청구인은 청구인이 다른 사람에게 자기의 성명과 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 한 행위에 대해 행정처분 한 것이지, 청구인이 중개사무소등록증 대여 금지를 위반하였다하여 처분을 한 것은 아니다. 다만, 청구인의 위법행위가「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제19조제1항 전단규정에 위반하여 피청구인은 해당조항 제목이「중개사무소등록증 대여 등의 금지」로 규정되어 있어 행정처분 공문서 상에 처분 근거를 인용한 것일 뿐이며, 청구인의 위법사실이 무엇인지와 그 처분 근거가 무엇인지는 해당 공문에도 적시되어 있다.
다. 따라서 청구인은 부동산 중개사무소를 개설하여 부동산을 중개함에 있어 부동산 중개행위와 부동산의 소유권 변동의 기초가 되는 부동산매매계약서 작성을 공인중개사가 직접 하여야 함을 알고 있으면서도, 중개보조원에게 중개행위와 매매계약서 작성 등을 하도록 한 사실이 명백하므로 피청구인이「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 에 관한 법률」제38조제1항제6호의 규정에 의거 부동산중개사무소 등록 취소한 행정 처분은 적법하다 할 것이므로 청구인의 청구는 이유 없이 마땅히 기각되어야 한다.
3. 판 단
가. 먼저 관련 법규를 살펴보면,
(1) 공인중개사의업무 및 부동산거래신고에관한법률 제2조, 제9조, 제10조, 제19조, 제38조, 제49조의 규정을 종합해 보면, “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하며, “중개업자”라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말하고, “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말하는 것으로써 중개업을 영위하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 중개사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 시장·군수·구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 함을 알 수 있다.
(2) 같은법 제19조제1항을 보면 중개업자는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니된다고 규정하고 있으며, 제2항에서는 누구든지 다른 사람의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하거나 다른 사람의 중개사무소등록증을 양수 또는 대여 받아 이를 사용하는 행위를 하여서는 아니된다라고 규정하고 있음을 알 수 있고, 제19조제1항의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 양도 또는 대여한 경우 등록관청은 중개업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 하고, 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정되어 있음을 알 수 있으며, 중개사무소의 개설등록이 취소된 자는 중개사무소 등록증을 등록관청에 반납하여야 하고, 같은 법 에 해당하는 사유로 중개사무소의 개설등록이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자는 중개사무소 개설 등록을 할 수 없다라고 규정되어 있으며, 중개사무소의 개설등록 기준은 같은 법률 시행령 제13조에 규정되어 있음을 알 수 있다.
나. 살피건대,
(1) 청구인은 2002. 11. 7.부터 ○○시 ○○읍 ○○리 385-8번지에 ○○공인중개사를 운영하면서 2006. 2. 27. ○○시 ○동 ○○○타운 245-25번지 101동 409호(29평)에 대한 부동산매매계약(매매대금 6,700만원)을 매수자 ○○○과 매도대리인 ○○○에게 중개 하면서 부동산 계약서 작성시 청구인(소장)이 아닌 중개보조원 ○○○이 계약을 하여 본 계약이 이루지지 않아 매수자가 피청구인 시에 사실 확인 민원 신청으로 사실조사 한 결과, 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 이용하여 중개한 행위 위반으로 피청구인으로부터 중개사무소 등록 취소 처분을 받은데 대하여,
(2) 청구인은 청구인의 부재 시 중개보조원이 계약서를 작성하였다는 것은 인정하나 피청구인의 직원이 부동산 중개사무소를 방문하였을 때 중개보조원(○○○)이 불친절 하였다는 이유로 경미한 처벌을 중하게 처분한 것이며, 청구인이 중개사무소 등록증 대여 행위를 한 사실이 없고, 등록취소 결정이 구성요건 해당적 착오 및 사실의 착오 등으로 해석한 결과라는 점, 깊이 반성한 점, 경기불황으로 몹시 어려운 점, 그 동안 거래의 잔금부분이 복잡하게 있는 점 등을 감안하면 이 건 처분은 너무 가혹하므로 중개사무소 등록 취소 처분을 취소해 줄 것을 청구한 사건임을 알 수 있다.
다. 판단하건대,
(1) 청구인의 행정심판 청구 이유, 문답서 등 관련 자료를 종합하여 살펴보면, 청구인은 2002. 11. 7. ○○공인중개사 부동산중개사무소를(등록번호 가4330-578) 개설 하여 중개업을 하여 오던 중 2006. 2. 27. ○○시 ○동 ○○○타운 245-2번지 소재한 101동 409호(약 29평) 아파트를 매수자 ○○○과 매도자 ○○○ 부동산 매매계약을 중개하면서 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제19조에 중개업자는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니 된다고 규정되어 있음에도 청구인의 중개보조원(○○○)이 중개를 하면서 매수자 ○○○은 2006. 3. 30.까지 잔금을 지급과 동시에 위 아파트를 인수받게 하겠다고 하고, 매도자 ○○○은 2006. 1. 20.경 잔금을 지급할 수 있다고 하였으나 계속 집이 매매되지 아니하였다는 사유 등으로 매매계약당사자간의 매매계약이 원만하게 이루지지 않자 2006. 4. 5. 매수자 ○○○이 피청구인에게 당시 계약서 작성자가 소장이 아니었음을 확인하였고 이로 인한 매수자가 본 계약이 이루지지 않아 막대한 경제적 손실을 입었다고 사실 확인 민원신청을 하여 2006. 4. 10. 피청구인이 청구인에 대해 사실조사를 실시한 결과 위반사실을 확인하고 행정처분 사전통지, 청문 등 행정절차를 거친 후 피청구인이 2006. 5. 24. 청구인에게 다른 사람에게 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무 한 행위에 대해 같은법 제38조에 근거하여 부동산 중개사무소 등록 취소 처분을 한 것으로 보인다.
(2) 청구인은 중개보조원이 계약서를 작성하였다는 것을 인정하면서 중개사무소 등록증을 대여한 사실이 없다고 주장하나, 중개업자는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게하는 행위를 하여서는 아니 됨에도 보조원 ○○○이 문답서에서 2006. 2. 27. ○○○의 소유인 ○○○타운 101동 409호 약 29평을 매수인 ○○○에게 중개한 사실을 시인하였고, 2006. 5. 18. 청구인 청문조서에서도 같은 내용으로 청구인이 다른 일로 출장중이어서 ○○○에게 중개행위 일체를 말해 주었고, 매매계약서에 사용된 인장은 청구인 책상 서랍 안에 항시 있으며, 매매계약서 날인도 ○○○ 보조원이 하였다고 진술한 것으로 보아 다른 사람에게 자기의 성명 또는 중개 업무를 하게 하였다는 사실이 인정되어지므로 같은 법 제19조제1항 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하게 하였다면 같은법 제38조에 따라 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소하여야하므로 피청구인의 이 건 처분은 정당한 처분으로 보인다.
(3) 청구인은 어려운 부동산 업계의 영업사정, 경제적 사정 등을 감안하여 정상 참작해 달라고 주장하나 청구인은 부동산 중개사무소를 개설하여 부동산을 중개함에 있어 부동산 중개행위와 부동산의 소유권 변동의 기초가 되는 부동산매매계약서 작성을 공인중개사가 직접 하여야 함을 알고 있으면서도, 중개보조원에게 중개행위와 매매계약서 작성 등을 하도록 한 사실이 인정되어지고 같은 법 제38조에 등록관청은 중개업자가 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다라는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한법률의 엄격한 규정을 볼 때, 청구인은 중개보조원이 계약서 작성 등 성명과 상호를 이용하여 중개행위를 한 사실에 대하여 그 책임을 면하기 어렵다 할 것이므로 피청구인의 이 건 처분은 정당한 처분으로 보인다. 그리고 법규상 행정처분 기준에 따른 등록취소, 등의 사유가 있다 하더라도 위반행위로 인한 공익침해의 정도와 이에 대한 제재적 행정처분으로 상대방이 입게 될 불이익을 비교·교량하여 판단하여야 할 것인 바, 공인중개사의업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지함을 목적으로 하고 있는 점 등을 감안한다면 이 건 중개사무소 등록취소 처분으로 피청구인이 달성하려는 공익이 청구인이 입게 될 불이익보다 커 보인다할 것이다.
라. 결론
따라서 피청구인이 2006. 5. 24. 청구인에게 한 중개사무소 등록취소 처분을 취소해 달라는 청구인의 주장은 이유가 없다고 판단되어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.
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