| 이유(2005-108)
1. 청구인 주장
가. 청구인은 1993. 5. 11.부터 ○○군 ○○읍 ○○리 440-4번지에서 “미래공인중개사”라는 상호로 부동산중개업을 해 오던 중 2002. 11. 1. 부동산중개수수료 초과징수관련 민원이 ○○군에 접수되어 경찰조사 후 2003. 8. 8. 벌금 100만원 약식명령결정 된데 대하여 청구인은 정식재판청구를 하였으나, 2004. 10. 15. 벌금 100만원이 확정판결(대법원)이 되어 부동산중개업법 제7조의 규정에 의한 중개업자의 결격사유에 해당되어 2005. 3. 9. 피청구인으로부터 부동산중개업등록취소(2005. 4. 1.)처분을 받았다.
나. 청구인은 2001. 11.경 청구외 박○○이 청구인의 사무소에 찾아와 그의 처 명의로 등기된 ○○군 ○면 ○○리 1266-2외 14필지의 토지를 서울에 거주하는 유성기로부터 금 2억원을 차용하고 그 토지를 유성기의 명의로 가등기를 해놓은 관계로 매매가 잘 이루어지지 않아 청구인에게 위 부동산을 매매 의뢰하여 3～4개월 동안 각 거래처 등에 홍보하는 등 매매를 위한 노력을 적극적으로 하였으나 매도하지 못하였다. 박○○이 위 부동산을 장기간 매도하지 못하게 되자 청구인을 다시 찾아와 청구인에게 매물을 신문과 인터넷광고 등을 부탁하면서 광고비, 인터넷홈페이지 개편 및 중개대상물에 대한 현지답사 등으로 인한 모든 비용과 기타 잡비 등을 그때마다 지급하기 곤란하니 위토지 중 첫 매매가 이루어지면 비용이 얼마가 소요되던 상관하지 않고 금 1,000만원을 청구인에게 지급하고 다음매매는 요율에 의한 계산으로 영수처리하고 그때마다 사정을 고려하여 제경비를 결정하여 중개수수료는 요율에 의한 계산으로 영수처리 하도록 약정하고 청구인에게 2002. 4. 25. 박○○이 자필 서명의 이행서까지 교부한 사실이 있다.
다. 청구인은 박○○의 부탁에 따라서 신문광고 및 인터넷홈페이지도 개편하여 광고하였고, 중개대상물 현장까지 편도 15㎞거리를 청구인의 차량으로 수십회 왕복하면서 적극 홍보하여 토지 2필지를 청구외 김○○에게 중개하여 계약금을 지불하는 등 중개를 하였으나, 박○○이 계약상의 세부사항을 불이행하므로 박○○이 위 계약금을 배상해야 할 의무가 발생하자 매도인과 매수자가 협의 끝에 박○○의 다른 필지의 토지를 김○○에게 매매대금 9,000만원에 계약체결 한 바 있다.
라. 박○○은 2002. 11. 14. ○○경찰서 수사과 수사담당자에게 2002. 11. 10. 청구인에게 써준 이행서 내용에 의한 금 300만원을 청구인에게 지급한 것은 약정에 의한 실비명목이 아니고, 중개수수료 명목으로 지급한 것이라고 허위내용을 진정하여 청구인이 2003. 12. 1. ○○지방법원진주지원 1호법정 증인신문재판에서 담당검사의 증인신문시 위300만원은 청구인에게 중개수수료로 지급한 것이라고 허위증언하고, 같은 재판에서 담당판사의 증인신문에서도 300만원은 중개수수료로 지급한 것이라고 허위 증언을 함으로써, 청구인은 마치 300만원을 약정금이 아닌 중개수수료로 받은 것으로 인정받게 하여, 청구인은 2004. 1. 28. 창원지방법원진주지원에서 벌금 100만원을 선고받은 사실이 있다.
마. 청구인은 행정심판청구의 이유는 다음과 같은 상당한 이유가 있는바,
(1) 매도인 박○○이 행정청에 신고할 당시 전○○씨의 이름으로 작성된 사실확인서가 본인에 의하여 진정으로 작성되었는지 진위여부를 확인도 하지 않은 상태에서 경찰에 진정을 하였고, 모든 재판이 끝난 후 전○○씨가 청구인의 사무실에 찾아와 그러한 사실이 없었다고 하였다. 이것에 터 잡아 행정청이 매도인과 청구인간의 이행서에 의한 대납한 경비를 받은 것인데도 중개수수료를 받은 것으로 몰아 진정한 내용은 재판에 영향을 미쳤는데 이런 일에 대해서 답변을 부탁했는데도 아직까지 답변을 받지 못하였다.
(2) 중개수수료를 중개의뢰인으로부터 각자 받을 수 있는지 아니면 의뢰인으로부터 합산하여 받는지 여부를 재판부에서 행정청에 확인하였는데 재판기록에는 행정청에서 의뢰인으로부터 합산하여 받을 수 있다고 답하였다고 한다. 경상남도조례에 의하면 의뢰인 쌍방으로부터 받을 수 있다고 명시하고 있다. 행정청에서 어떻게 재판부에 영향을 미칠 수 있는 이런 답을 할 수 있는지 정확한 답변을 알고 싶다.
(3) 사건이 된 매매계약서 별지첨부 제2조에 매수인의 요청에 의해서 하자있는 서류, 즉 가등기를 해제하기 위해 남해에서 서울까지 경비 20만원을 받아 다녀왔는데 경상남도조례의 규정에 벗어났는지가 궁금하고 조례를 만든 행정청에서 정확한 답변이 있어야 할 것이다. 그런데 재판부의 판단은 도저히 납득할 수 없는 부분이 있어 행정청에 문의한 바 있는데 아직까지 답변이 없다.
(4) 이행서에 의한 매도인의 부탁으로 사전에 매도하기 위한 필요경비를 청구인이 부담하고 청구인이 대납해준 비용을 목적부동산의 매매로 마땅히 제목을 붙이지 못하여 신문광고, 인터넷광고 등등의 실비명목으로 경비를 회수하였는데 이것이 법적으로 문제가 있는지 행정청의 답변을 부탁드렸는데 이것 또한 청문에서 납득할만한 답변을 듣지 못했다.
바. 위 약정금 1,000만원중 300만원만 청구인에게 지급하고 나머지 700만원을 지급하지 않으므로 매도인을 상대로 ○○군 법원에서 약정금지급명령을 신청하여 2004. 10. 30. 재판 중 조정을 받는 과정에서 매도인 박○○이 300만원은 자신이 2002. 11. 10. 청구인에게 지급한 약정금 1,000만원 중 일부임을 확인한다라고 스스로 자필 확인서를 써 줌으로서, 위와 같이 허위의 사실을 범행사실로 만들었다는 자백한 사실이 있었기에 청구인은 박○○을 상대로 2005. 3. 31. ○○경찰서에 위계에 의한 공무집행방해죄로 고소하였으므로 이 사건 검찰처분 및 법원 판결시 까지 행정심판을 연기해 달라고 한다.
2. 피청구인주장
가. 청구인은 박○○이 행정청에 신고를 할시 전○○의 이름으로 작성된 사실 확인서가 본인에 의해 진정으로 작성되었는지 진위여부를 확인하지 않고 경찰서에 진정을 하였고, 이 후 행정청은 청구인에게 피해를 주었으면서도 아직까지 답변이 없었다고 주장하고 있으나, 민원서류(부동산중개수수료 지급과 관련한 건)는 2002. 11. 1. 박○○ 본인이 민원을 제기한 사항으로 피청구인은 민원서류를 접수한 후 청구인에게 구두로 통지하였다. 그리고 피청구인은 2002. 11. 6. 부동산중개업수수료와 민원 건에 대한 현지 확인을 거쳐 단순히 민원서류나 본인들의 진술만으로는 증거확보가 불가능하고 행정청은 부동산중개업법 제21조의 규정에 의거 중개업을 하는 사무소에 출입하여 장부·서류 등을 조사 또는 검사(檢査)하게 하거나 질문할 수 있을 뿐 위반사항을 종합적으로 조사, 판단하기에는 한계가 있어 ○○경찰서에 수사의뢰하게 된 것이다. 청구인이 주장하는 전○○은 단지 목격사실확인에 따른 증인확인서에 불과하며 청구인이 제출한 증인신문조서(4회 공판조서의 일부)에 따르면 300만원의 지급에 대하여는 ○○읍 단위농협의 CCTV판독으로 이미 밝혀진 내용이고 전○○의 증인확인서와 일치하는 사항이다. 또한, 청구인이 제출한 진술조서(진정인 박○○, 2002. 11. 14.)에 따르면 부동산중개수수료 300만원을 ○○읍 단위농협에서 건네주면서 목격자가 미래공인중개사사무소 박○○ 및 서면 서호리에 사는 전○○이라고 진술하고 있다. 따라서, 행정청은 이 사건 부동산중개수수료와 관련하여 재판에 영향을 주었다고 주장하나, 근거가 없으며 중개수수료와 관련된 부분은 청구인과 청구외 박○○이 법정에서 진술한 내용을 마치 행정청으로 인해 패소했다고 주장하고 있으나 전혀 인과관계가 성립하지 않은 주장이다.
나. 청구인은 피청구인에게 중개수수료를 중개의뢰인으로부터 각자 받을 수 있는지, 아니면 의뢰인으로부터 합산하여 받는지 여부를 재판부에서 행정청에 확인하였는데 행정청은 의뢰인으로부터 합산하여 받을 수 있다고 답하고 있는데 행정청에서 어떻게 재판부에 영향을 미칠 수 있는 답을 할 수 있는지 정확한 답변을 요구하고 있으나, 피청구인은 재판부에서 행정청에 대한 부동산중개수수료 부분(각자 받는지, 합산하여 받는지)에 대하여 문서로 재판부에 제출한 회신내용은 없으며 청구인이 주장하는 행정청에서 제출한 문서 중 중개수수료를 합산하여 받을 수 있다고 답변한 근거자료를 제출하여 주시면 추후 변론토록 하겠다. 그리고 경상남도조례에 의하면 의뢰인 쌍방으로 받을 수 있다고 명시하고 있는 부분은 부동산중개업법 위반업소 행정처분 종결 통보에 첨부된 내용과 같이 경상남도부동산중개수수료및실비의기준과한도등에관한조례 제2조에 명시되어 있다.
다. 청구인이 매수인의 요청에 의해서 하자있는 서류, 즉 가등기를 해지하기 위해 ○○에서 서울까지 경비 20만원을 받아 다녀왔는데 경상남도조례의 규정에 위배되는지 여부를 문의한 바 있는 데 아직까지 답변이 없다고 하고 있으나, 피청구인은 위 주장에 대하여 경상남도부동산중개수수료및실비의기준과한도등에관한조례의 규정에 벗어났는지는 조례를 제정한 경상남도를 상대로 질의를 해야 할 사항이지만, 이미 창원지방법원진주지원의 판결문에 나타난 바와 같이 서울에 가서 그 소유권이전등기가등기를 말소한 사실은 인정되나, 그 비용에 관하여 피고인이 주장만 하고 있고 그에 관한 증거를 제출하지 않고 있고, 또한 청구인이 전적으로 위 가등기의 말소만을 위하여 서울로 갔다고 인정되지도 않으므로 청구인의 주장하는 금액전체를 실비로 인정할 수 없고 중개의뢰인으로부터 받을 수 있는 실비는 단지 교통비, 식비 등에 불과하며, 그 액수는 극히 작아 이 사건의 유무죄와 관련이 없다라고 판시하고 있다. 따라서, ○○에서 서울까지 경비로 20만원을 받은 부분에 대한 경비산출내역을 법원에 제출하여 인정되지 못한 부분을 또다시 행정청에 이의를 제기하는 것은 법원의 판결 자체를 부정하는 것으로 이해할 수밖에 없다.
라. 청구인은 이행서에 의한 매도인의 부탁으로 사전에 매도하기 위한 필요경비를 청구인이 부담하고, 청구인이 대납해 준 비용을 목적 부동산의 매매로 마땅히 제목을 붙이지 못하여 신문광고, 인터넷광고 등등의 실비명목으로 경비를 회수하였는데 이것이 법적으로 문제가 있는지 행정청의 답변을 요구했는데 청문에서 납득할 만한 답변이 없다라고 주장하나, 피청구인은 창원지방법원진주지원 판결한 바와 같이 광고비에 대한 지출과 관련하여 청구인이 제출한 자동입출금 거래명세표와 입금확인증에 의하더라도 32만원만 인정되는데 박○○으로부터 의뢰받은 부동산을 광고하였다는 광고지 등이 제출되지 않은 것으로 보아 이 돈이 과연 박○○으로부터 의뢰받은 부동산의 광고를 위한 광고비인지 여부도 불분명하므로, 이를 청구인이 부동산을 중개하기 위하여 지출한 실비로 인정할 수 없다라고 판결하고 있다. 또한, 청구인이 홈페이지를 개편할 무렵, 그 비용을 박○○에게 고지하거나 청구하지 않은 것으로 보아 박○○이 그 개편비용을 자신이 부담하기로 하고 홈페이지를 개편하도록 청구인에게 요청하였다고 보여 지지 아니하며, 또한 순전히 박○○으로부터 의뢰받은 부동산의 광고만을 위하여 홈페이지를 개편하였다고도 볼 수 없다. 따라서 부동산의 거래를 중개한 데 대한 실비로 인정할 수 없다라고 판시하고 있다.
마. 이상에서 본 바와 같이 청구인의 주장은 이미 법원의 서증과 증인신문조서, 경찰의 신문조서, 법원판결 1심(창원지방법원진주지원), 2심(창원지방법원), 그리고 대법원의 확정 판결한 사항으로 일반적으로 행정심판은 행정청의 위법·부당한 처분 그 밖에 공권력의 행사·불행사 등으로 인하여 권리와 이익을 침해당한 자가 그 구제를 위하여 행정청에 시정을 요구하고 행정청에서 이를 심판하는 쟁송절차로서 이 사건은 대법원의 확정판결로 벌금 100만원을 선고받아 부동산중개업법 제7조제10호의 결격사유에 해당되어 같은 법 제22조제1항제3호에 의거 당연 등록취소 사유에 해당되는 사항으로 청구인의 주장은 부적합한 청구로서 마땅히 각하되어야 할 것이다.
바. 청구인은 2001. 11. 1.부터 청구외 박○○이 미래공인중개사사무소를 찾아와 부동산 매매의뢰에 관한 사실경위, 법원의 재판과정 등을 설명하고 있다. 그리고 행정청이 재판상 불리한 답변으로 재판에 영향을 미치고, 법원 판결 후 부동산중개수수료 부분과 ○○에서 서울까지의 경비가 경상남도조례에 위반되는지, 신문광고, 인터넷광고가 실비명목으로 경비가 법적으로 하자가 없는지를 묻고 있다. 그러나 피청구인은 이 사건이 이미 대법원의 확정판결을 받아 부동산중개업법 제24조의2의 규정에 의거 처분사전 통지, 청문실시, 행정처분을 실시하였다. 따라서 피청구인의 행정처분은 적법하고, 청구인의 주장은 아무런 이유가 없다고 할 것이다.
사. 부동산중개업법 제15조제2호의 규정에 의하면 부동산중개업자는 같은 법 제20조제3항에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받거나 그 외에 사례·증여 기타 어떠한 명목으로도 금품을 받는 행위를 하여서는 아니 되고 같은 법제7조제10호에서는 이법에 위반하여 벌금형의 선고를 받고 1년이 경과되지 아니한 자는 중개업자가 될 수 없다고 규정하고 있으며, 같은 법제22조제1항에서는 같은 법 제7조의 규정에 의한 결격사유에 해당하게 된 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소하도록 규정하고 있는 바, 이 건 청구인은 부동산중개법위반으로 2004. 1. 28. 창원지방법원진주지원에서 벌금 100만원을 선고받았고, 2004. 6. 29. 항소기각(창원지방법원) 2004. 10. 15. 상고기각(대법원)으로 부동산중개업법 위반에 대한 벌금 100만원이 확정되어 이를 근거로 피청구인이 2005. 3. 9. 청구인에게 한 부동산중개업등록취소처분(2005.4.1.)은 관련법 규정에 의한 적법하고 정당한 처분이라 할 것이다.
아. 따라서 본 사건 청구인의 청구사항은 이미 대법원의 판결로 확정 판결된 사항으로 행정심판으로 다툴 사항이 아니므로 부동산중개업등록취소처분취소청구는 각하되어야 할 것이고, 예비적으로 피청구인은 청구인에게 처분한 부동산중개업등록취소는 적법·타당한 처분이라 할 것이며, 달리 위 처분이 위법·부당하다고 볼 수 없으므로 기각해 달라고 한다.
3. 판 단
가. 먼저 관계법규를 살펴보면, 부동산중개업법 제7조, 제15조, 제20조, 제22조에 의하면, 중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받을 수 있고, 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하고, 수수료 및 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령이 정하는 범위 내에서 특별시·광역시 또는 도의 조례로 정하도록 규정하고 있고, 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받거나 그 외에 사례·증여 기타 어떠한 명목으로도 금품을 받는 행위를 하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 벌금형을 선고받고 1년이 경과되지 아니한 자는 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다라고 규정하고 있음을 알 수 있다.
나. 살피건대, 이 사건의 청구인과 피청구인이 제출한 관계서류 등을 종합해 보면,청구인은 1993. 5. 11.부터 ○○군○○읍 북변리 440-4번지에서 “미래공인중개사”라는 상호로 부동산중개업을 해 오던 중 2002. 11. 1. 부동산중개수수료 초과징수관련 민원이 남해군에 접수되어 경찰조사 후 2003. 8. 8. 벌금 100만원 약식명령결정 된데 대하여 청구인은 정식재판청구를 하였으나, 2004. 10. 15. 벌금 100만원이 확정판결(대법원)이 되어 부동산중개업법 제7조의 규정에 의한 중개업자의 결격사유에 해당되어 2005. 3. 9. 피청구인으로부터 부동산중개업등록취소(2005. 4. 1.)처분을 받은데 대하여, 청구인은 청구외 박○○의 토지를 매매가 이루어지면 중개수수료와 상관없이 1,000만원을 지급받기로 약정을 하고 토지매매가 이루어지는 과정에서 실비명목의 약정금액 300만원을 박인권으로부터 받았으나, 박○○이 ○○경찰서에 신고하면서 청구인에게 지급한 300만원은 중개수수료로 지급하였다고 허위 진술하므로 인하여 청구인은 중개업법 위반에 따른 벌금 100만원을 받은 것으로 억울하므로 등록취소처분의 취소를 청구한 사건임을 알 수 있다.
다. 판단하건대,
(1) 청구인은 청구외 박○○의 허위내용 진정과 허위증언을 하였다는 주장과 중개수수료를 중개의뢰인으로부터 합산하여 받을 수 있는 지 여부, 실비명목의 경비 회수가 법적으로 문제가 있는지에 대하여 행정청으로 답변을 듣지 못하였다는 등의 주장을 하고 있으나, 이러한 내용은 피청구인이 부동산중개업등록취소처분을 하면서 직접적인 사유나 근거로 삼지 않아 관련이 없는 사항으로서 별론으로 하기로 하고, 또한 청구인이 청구외 박○○을 2005. 3. 31. 고소하였으므로 검찰처분 및 법원판결시 까지 행정심판을 연기해 달라고 하나 고소사실만으로 행정심판기일을 연기하여야할 정당한 이유가 될 수없다할 것이므로 청구인의 행정심판연기신청은 받아들이지 않기로 한다.
(2) 본안에 대하여 판단하면, 청구인은 청구외 박○○의 토지가 매매가 이루어지면 중개수수료와 상관없이 1,000만원을 지급받기로 약정한 것이므로, 청구인이 청구외 박○○으로부터 300만원을 받은 것은 중개수수료가 아닌 약정금액의 일부라고 주장하나, 이 건 사실관계에 대하여는 이미 청구인이 청구외 박○○으로부터 받은 300만원이 중개수수료 명목이라는 것이 대법원으로부터 확정판결이 난 상태이므로 청구인의 주장은 이유없어 보인다 할 것이고, 부동산중개업법 제7조 및 제22조에 의하면 부동산중개업자가 부동산중개업법위반으로 벌금형의 선고를 받고 1년이 경과하지 아니한 자에 대하여는 중개업등록을 취소하도록 규정하고 있는바, 청구인은 2002. 11. 1. 청구인의 부동산중개수수료 초과징수와 관련하여 청구외 박○○으로부터 피청구인에게 민원이 접수되어 2002. 11. 6. 피청구인이 ○○경찰서에 수사의뢰하여 2003. 8. 8. 창원지방법원진주지원으로부터 벌금 100만원 약식명령결정 되었으나, 청구인의 항소로 2004. 6. 29. 창원지방법원으로부터 항소기각 되었고, 2004. 10. 15. 대법원 상고기각되면서 벌금 100만원이 확정판결되어 피청구인이 이를 근거로 부동산중개업등록취소처분을 한 것은 적법·타당한 처분이라 할 것이다.
라. 따라서 피청구인이 2005. 3. 9. 청구인에게 한 부동산중개업등록취소처분을 취소해 달라는 청구인의 청구는 이유 없다 할 것이므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다. |
