| 이 유 (2003-265)
1. 청구인 주장
가. 2003. 8. 피청구인이 00경찰서와 합동으로 청구인이 운영하는 00부동산중개업소 등에 대하여 단속을 실시한 결과 적발되었으며, 그 후 청구인과 중개보조원인 000가 00경찰서 수사계에서 위반행위에 대한 조사를 받을 때 등록증대여가 아닌 부득이 한 사정에 의하여 거래 당사자들의 양해하에 중개보조원인 000에게 거래계약서 작성을 위임한 사실을 주장하면서 청구인은 위 위반사실이 등록증대여가 아니라는 사실을 강조하였지만 이에 아랑곳 하지 않고 일시적 유·무상 등록증대여로 간주하는 것은 법리상 무리가 있음을 적극 주장하였다.
나. 청구인은 청문시에도 이와 같은 의견을 적극 표시하였지만 경찰수사 결과에 따라 행정처분을 할 수 밖에 없다는 말만 반복하였고, 실시한 청문은 절차를 지키기 위한 요식행위에 불과할 뿐 청구인의 의사나 해명의 장이 되지 못하였으며, 그 이후 청구인과 000는 부산지방검찰청에서 이 건과 관련하여 경찰의 미진했던 부분에 대하여 다시 한번 조사를 받고는 2003. 9. 30. 부동산중개업법 위반에 대하여 혐의없음 처분을 받았다.
다. 따라서 등록증대여 위반에 대하여 피청구인이 청구인에게 한 등록취소 처분은 검찰로부터 받은 혐의없음 처분과 배치되는 부당한 처분이므로 등록취소 처분을 취소하고, 2003. 10. 2.자로 소급하여 부동산중개업등록을 원상 복구해 달라고 한다.
라. 1차 보충서면 (피청구인 답변서에 대한 해명 및 반박)
(1) 2003. 8. 18. ㅇㅇ경찰서장으로부터 청구인이 법을 위반하였다는 범죄사실 통보로 피청구인이 처분절차를 시작하였으나 이 사건은 2003. 9. 30. 부산지방검찰청으로부터 무혐의 처리된 내용으로 이미 심판청구서에 피의자사건 결과통지를 통하여 입증된 바 있으며, 피청구인은 청문시와 경찰서에서 000와 청구인이 청구인의 자격과 명의를 이용하여 중개행위를 한 사실을 자술하고 있다고 주장하나, 자격증대여 행위를 자술한 바 없고 오히려 일관되게 자격증 대여 행위가 아님을 주장해 왔고, 사건 전후의 상황 파악을 도외시하고 단순히 도출된 결과만 가지고 중개업법 위반에 끼워 맞추려 하기 때문에 자격증대여로 여겨지는 것이다.
(2) 등록취소의 원인이 된 2003. 6. 20. 00시 0면 00리에 소재한 0000아파트 000동 0000호 매매계약 중개 건은 계약당시 본인의 아파트 담보 대출 건으로 인하여 사전 약속이 15:30에 잡혀 있었던 상황에서 매수인의 은행권 업무지연으로 인하여 13:30에 약속되었던 본 계약 건이 늦어도 14:30까지는 완료될 것으로 예상했던 바 15:30 이후로 미루어지게 되어 예상시간과 상당한 시간차가 발생하여 이미 사건 전날 매수인에게 중개대상물에 관한 확인·설명과 물건 및 소유자 확인이 완료된 상태에서 당일 중개대상물에 대한 재차의 확인·설명과 대법원 인터넷 서비스를 통한 등기부등본의 최종 확인 과정까지를 완료한 상태에서 매수인과 매도인에게 위임에 관한 동의(양해)를 구한 후 000에게 계약서작성 위임과 계약서작성 세부내용을 지시하고 자리를 비운 것이다. 다시 말해서 형식상 대필이고 실제 내용상은 본인이 완료한 계약과 다름이 없다.
(3) 청구인은 2001. 9. 25. 00시 00동에서 중개업을 시작하였으나 경험미숙, 장기적인 경기침체로 인한 계약부진 등으로 생활고를 겪다가 2002. 3. 4. (주)00제약 영업사원으로 입사하였고, 출·퇴근시간이 자유로운 영업직인 관계로 중개업무와의 겸업을 통하여 수입의 보전을 꾀하였으며, 00제약의 입사시기는 중개업을 시작한 시기보다 후일의 일이고 중개업법상 겸업에 관한 처벌조항은 없으므로 자격증대여 혐의와 겸업은 아무런 상관관계가 없다.
(4) 청구인은 2001. 9. 25.부터 지금까지 중개업을 영위함에 있어서 계약시 등록한 인감도장을 사용하였으나 상기 0000아파트 중개 건에 대해서는 청구인의 아파트 담보 대출 건으로 인하여 청구인이 인감을 지참하였기 때문에 사무실 인장을 사용한 것이다. 따라서 등록된 인장 사용의무 위반은 인정하나 자격증대여와는 아무런 상관관계가 없고 그 증거로 청구인의 인감이 사용된 2001. 9.부터 이 사건 발단 전까지 중개업을 영위하면서 계약한 5건 모두에 대한 사본을 제출한다.
(5) 중개보조원인 000와 000의 가명 사용 등에 대해서는 000는 개인적인 사업실패 등으로 인하여 이름을 바꾸어 재기한 상태여서 자신의 집의 문패까지 정상훈으로 바꾼 상황이며, 000는 이름이 다소 촌스럽다는 생각이 들어 가명을 사용하게 하였다. 중개보조원인 두 사람의 명함에는 대표나 공인중개사의 호칭이 들어가지 않았고 부동산 업계의 관행에 비추어보면 20∼30대 중개보조원의 직함은 실장, 부장, 차장 등으로, 40∼50대는 소장, 이사 등으로 공공연하게 많이 사용하고 있으며 일부 국회의원까지 가명을 사용하고 있으며 일부 기업체에서는 협상력을 높이고 공신력을 강화하는 효과를 노리기 위하여 대리급 사원에게 팀장, 소장 등의 명함을 만들게 하는 등 현 상황에서 상기의 가명 사용은 명함상의 이름과 직함을 이용한 광고 효과를 노린 의도였을 뿐 중개보조원이 계약서 등의 공식 문서에 자신의 이름을 사용할 상황도 없고 지금까지 악의없이 평온·공연하게 사용하는 업계의 관행을 경험하면서 사용하게 된 것이어서 피청구인이 주장하는 다른 사람을 속이기 위해서거나 자격증대여 행위를 할 목적으로 사용한 것은 아니다. 또한 청구인은 공인중개사의 명칭이 포함된 명함을 사용하고 있었으며 중개보조원이 대표나 공인중개사라는 직함만 피하면 중개업법에서 허용되는 사항인 줄 알았고 중개업법에도 그 명칭을 명확하게 구분하여 규정하고 있지 않으므로 위의 사항도 자격증대여 혐의와는 아무런 상관이 없다.
(6) 맺는 말
상기 정황을 종합적으로 고려하여 볼 때 이 사건은 공인중개사 자격증대여 행위가 아니라고 확실히 말할 수 있으므로 등록취소 처분을 취소하고 청구인이 본 업에 복귀할 수 있도록 조치해 줄 것을 요구한다. 청구인의 일부 과오는 인정하나 자격증대여 혐의와는 아무런 관련이 없는데도 그 과오만으로 자격증대여 행위로 몰아 중개업을 더 이상 못하게 하는 것이 사회발전과 국민생활 안정에 도움이 될지 의문이며 피청구인은 사법상의 판단이 행정상의 판단과는 무관하다고 주장하지만 상기 사건을 놓고 수사기관에서 심층있게 검토하여 내린 사법상의 판단이 전혀 가치가 없다고 생각할 수 없으며, 청구인이 다시 현업에 복귀하면 그 동안 다소 안이했던 업무 처리과정을 처음부터 끝까지 재검토하여 새롭게 시작하고자 하오니 지혜롭게 판단하여 주기를 간곡히 요청한다.
마. 2차 보충서면 (피청구인의 해명 및 반박에 따른 답변)
(1) 피청구인은 2003. 11. 25. 9:00경 이 사건의 원인이 된 중개물건의 아파트에 거주하는 매수인인 000을 찾아가 젊은 사람 명함판 사진을 몇장 보여주며 청구인을 구별해보라고 말하자 몇 달 전의 일이며 나이가 50이 넘었고 사진이 작아 구별이 어렵다고 말하자 구별을 못하는 사실에 대한 진술서를 요구하였으며, 피청구인은 그 전날부터 매도·매수인인 000과 000에게 전화를 하여 방문을 요청한 바 있으나 두 사람은 더 이상 보충으로 할 말도 없고 귀찮은 일에 휘말리기가 싫다며 방문을 거절하였음에도 동의도 없이 ㅇㅇㅇ의 댁을 방문하여 확인서를 요구하고 거절하자 1시간이나 버티며 끝내 원하지도 않는 확인서를 받아갔다.
(2) 이 또한 청구인이 주장한 바와 마찬가지로 자격증대여 혐의로 끼워 맞추려는 행위이고, 10여년이 지난 명함판 사진 1장으로 청구인을 구별 못한다는 사유로 "청구인의 얼굴은 처음 보는 사람이며 계약 당시 보지 못했다"라는 억지 결론을 만들어 낸 것이며, 000이는 젊은 사람이고 눈썰미가 있어서 사진상으로 구별해내자 피청구인에게 불리한 이 사항에 대해서는 아무런 언급이 없다. 현재 위 중개물건의 매도·매수인인 000과 000은 별일도 아닌 일을 가지고 확인서를 요구하는 행위 등에 대하여 매우 귀찮아 하고 있고 000은 경찰서에서 진술할 당시에 매우 당황하였고 큰 일에 휘말리는 것 같아 소극적으로 진술하였다고 말한 바 있다. 상기 정황을 종합해 볼 때 행정을 위한 행정을 행하는 것이 명백해 졌으며 시민의 안위와 생활안정에는 신경을 쓰지 않는 것이 확인되었으므로 상기 상황도 고려하여 판단해 달라고 한다.
2. 피청구인 주장
가. 처분개요 및 적법성
(1) 청구인은 2003. 5. 7.부터 00시 0면 00리 880-36번지 소재에서 00공인중개사사무소라는 명칭으로 부동산중개업을 운영해 오던 중, 피청구인이 2003. 7. 10. ㅇㅇ경찰서와 합동단속을 실시하여 부동산중개업법을 위반한 사실을 확인하였으며, ㅇㅇ경찰서장으로부터도 청구인이 위 법을 위반한 범죄사실통보가 있었다.
(2) 위 위반사실에 대하여 청문을 실시한 결과 중개보조원 000가 2003. 6. 20.경 00시 0면 00리 소재 위 사무실에서 매도인 000 소유의 같은 리 702-8 0000아파트 103-1402호(84.71㎡)의 부동산을 매수인 000에게(싯가 7,350만원 상당) 중개하면서 공인중개사 000의 자격과 명의를 이용 직접 중개행위를 한 사실을 자술하고 있으며,
(3) 부동산중개업법상 겸업에 대한 제한규정은 두고 있지 않으나 공인중개사는 전문직업인으로서 품위유지와 신의성실로 공정한 업무수행과 부동산중개대상물확인설명서 및 거래계약서, 중개수수료영수증 등의 작성은 반드시 본인이 이행할 의무가 있음에도 불구하고 청구인은 00광역시 0구 000동 1-112(00빌딩4층)소재 00제약부산영업소 병원팀 영업업무에 종사하고 있고,
(4) 부동산중개업법 제14조 및 같은 법 시행규칙 제14조의 규정에 의거 중개업자는 인감증명법에 의해 등록한 인장을 반드시 사용하여야 함에도 불구하고 이를 이행하지 아니하고 다른 인장을 사용하고 있었으며,
(5) 중개보조원 000(가명사용:000)와 000(가명사용:000)는 공인중개사가 아니면서 중개사무소의 대표로 오인할 수 있는 소장직함을 모두 사용하여 같은 법 제28조 규정에 의한 유사명칭 사용금지 사항을 위반하였고,
(6) 청구인은 공인중개사 자격을 취득하여 00공인중개사사무소를 개설한 자로 중개행위는 물론 중개물건확인설명서 및 거래계약서작성등 중요한 중개행위 부분은 자격을 갖춘 공인중개사가 직접 하여야 하며, 중개보조원은 단순중개보조(심부름등)만 하여야 함에도 불구하고 보조원이 한 중개행위와 위의 사실확인 등으로 청구인이 직접 사무소를 운영하고 있지 않음이 명백하여 부동산중개사무소개설등록취소는 소정의 절차를 거쳐 적법한 행정처분을 한 것이다.
나. 청구인의 주장에 대하여
피청구인이 자격증대여의 원인에 의한 등록취소 처분은 00지방검찰청으로부터 받은 혐의없음 처분과 불합치하여 부당하므로 행정처분의 취소를 주장하나, 00지검의 "혐의없음" 불기소처분을 받았다 하더라도 중개보조원의 중개행위사실을 경찰서 및 행정절차법에 의한 청문시 인정하였으며, 불법중개행위지도단속점검표 및 확인(자인)서와 같이 위반사실이 명백하므로 형사벌과는 별개로 행정처분을 받아야 한다.
다. 맺는 말
이상에서 살펴본 바와 같이 청구인은 부동산중개사무소를 개설하여 부동산을 중개함에 있어 부동산중개행위와 부동산의 소유권, 전세권 등의 물권변동의 기초가 되는 부동산매매계약서 등과 중개의뢰인 쌍방간 분쟁의 소지가 되는 중개대상물 확인·설명서는 공인중개사가 직접 작성하여야 함에도 청구인은 국가가 시행하는 공인중개사 자격시험을 합격한 당당한 전문자격을 갖춘 자로서 중개보조원인 000에게 중개행위는 물론 부동산 매매계약서 작성 등 중요한 중개행위를 하게 하였고, 청구인이 타 직종에 종사하고 있는 점, 등록인장 미사용, 보조원의 유사명칭사용 등 모든 정황을 고려하여 판단해 볼 때 공인중개사자격 및 등록증대여 행위가 명백하게 인정되므로 피청구인이 부동산중개업법 제22조제1항의제6호의 규정에 의거 청구인에게 한 부동산중개사무소개설등록을 취소한 이 건 처분은 적법하고 청구인의 청구는 이유없으므로 청구인의 청구를 모두 기각해 달라고 한다.
라. 보충서면(청구인의 해명 및 반박에 대한 답변)
청구인은 00시 0면 00리 702-8번지의 0000아파트 103-1402호(84.71㎡)의 부동산매매계약 건에 있어 "매수인 000과 매도인 ㅇㅇㅇ의 양해하에서 중개보조원 ㅇㅇㅇ에게 계약서 작성을 위임하였다"라고 주장하고 있으나, (1) 위 부동산의 전 소유자인 매도인 ㅇㅇㅇ의 경찰 진술과 보충서면에 첨부한 확인서 내용을 보면, 2003. 7. 14. ㅇㅇ경찰서에 제출한 진술서에서는 "매수인이 와 있으니 방문하여 달라고 하여 즉시 방문 계약서를 ㅇㅇㅇ가 작성하였고 작성 당시 공인중개사는 옆에 앉아 단 한마디의 말도 없이 커피를 마시고 있었으며 그 사람이 공인중개사인지도 몰랐다"라고 진술해 놓고는 2003. 11. 17. 작성하여 청구인이 제출한 보충서면에 첨부한 확인서에서는 "매수인을 청구인(박소장)이 기다리다 선약 때문에 두 사람(매도·매수인)의 양해하에 정소장(ㅇㅇㅇ)에게 위임해 놓고 갔다"라고 엇갈린 주장을 하고 있으며,
(2) 2003. 11. 25. 9:40경 위 소재 아파트에 거주하는 매수인인 ㅇㅇㅇ와 매수인의 여동생을 면담하여 청구인의 사진을 제시하여 확인시킨 결과 "청구인의 얼굴은 처음 보는 사람이며 계약 당시 보지 못했다"라고 증언하였다.
(3) 결 론
위 두가지 상황을 종합해 보면 당시 그 자리에 있었던 박소장이라는 자는 중개업자인 청구인이 아닌 다른 사람으로서 그를 마치 청구인양 내세워 계약 당사자의 판단을 흐리게 하여 확인서를 받아 냈음을 알 수 있으며, 국가가 인정한 전문자격을 갖춘 공인중개사인 청구인이 직접 사무소를 운영했더라면 보조원의 중개행위, 등록인장 미사용, 보조원의 유사명칭 사용 등의 위법을 하지 않았을 것으로 판단되고 이 모든 정황을 고려하여 볼 때, 등록증대여 행위가 명백하므로 피청구인이 부동산중개업법 제22조제1항제6호의 규정에 의거 청구인에게 한 부동산중개사무소등록취소 처분은 적법하다 할 것이므로 청구인의 청구는 마땅히 기각되어야 할 것이다.
3. 판 단
가. 먼저 관련 법규를 살펴보면, 부동산중개업법 제1조, 제2조, 제7조, 제14조, 제16조, 제17조, 제22조, 제38조, 같은 법 시행령 제21조, 제22조, 같은 법 시행규칙 제14조, 제15조 등을 보면, 부동산중개업법은 부동산중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산 거래질서를 확립하여 국민의 재산보호에 기여함을 목적으로 하고 있으며, 중개업자라 함은 이 법에 의하여 중개업을 영위하는 사무소의 개설등록을 한 자를 말하며 중개업자는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 하고 중개업자는 그의 중개행위에 관한 업무를 보조하게 하기 위하여 중개보조원을 둘 수 있으며, 중개보조원이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자의 중개업무를 보조하는 자를 말하며 증개보조원은 부동산중개업법을 위반하여 벌금형의 선고를 받고 1년이 경과되지 아니하면 중개보조원이 될 수 없으며, 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태·입지·권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 소유권·전세권·저당권·임차권 및 공법상 이용제한과 거래규제에 관한 사항 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 하며, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 위 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자 쌍방에게 이를 교부하여야 하고, 중개업자는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 필요한 사항을 빠뜨리지 아니하고 확인하여 거래계약서를 작성하고 이에 서명·날인하여 거래당사자에게 교부하여야 하며, 중개업자는 중개행위에 사용할 인장을 등록관청에 등록하여야 하고 중개업자가 중개행위를 함에 있어서는 위 등록관청에 등록된 인장을 사용하여야 하고, 중개업자가 등록증을 다른 사람에게 양도 또는 대여한 경우에는 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소하도록 규정되어 있음을 알 수 있다.
나. 살피건대, 이 사건의 청구인과 피청구인이 제출한 관계서류 등을 종합해 보면, 청구인이 2003. 6. 20. 중개대상물인 ㅇㅇ시 ㅇ면 ㅇㅇ리 702-8번지 ㅇㅇㅇㅇ아파트 103-1402호의 아파트 1가구를 중개(매매)하면서 중개업자가 해야 할 중개행위인 중개대상물의 확인·설명 및 확인·설명서와 거래계약서 작성 등을 중개보조원이라는 ㅇㅇㅇ에게 하게 하여 등록증을 위 ㅇㅇㅇ에게 대여한 위반행위로 2003. 7. 10. 피청구인과 경찰의 합동단속시 적발되어, 2003. 9. 29. 피청구인으로부터 중개업자가 등록증을 다른 사람에게 양도 또는 대여한 위반에 대한 등록취소 처분을 받았다. 이에 대하여, 청구인은 본인의 아파트 대출 건의 사전 약속의 이행을 위하여 매도·매수인 양해하에 중개보조원인 ㅇㅇㅇ에게 위 중개물건에 대하여 중개업자가 직접해야 할 중요 중개행위인 거래계약서 작성 등을 위임한 잘못은 있으나 등록증을 위 ㅇㅇㅇ에게 대여하지 않았고, (주)조아제약 부산영업소에 근무시간이 자유로운 외근 영업직으로 근무를 하고 있지만 부동산중개업법상 겸업에 대한 처벌 근거가 없으므로 이 건 등록증대여와는 무관하고, 2003. 9. 30. 이 사건과 관련하여 부산지방검찰청으로부터도 청구인과 ㅇㅇㅇ가 혐의없음 처분을 받았으며, 예전에 청구인이 직접 작성한 거래계약서 5건, 매도인인 ㅇㅇㅇ와 매수인인 ㅇㅇㅇ가 청구인의 중개행위를 ㅇㅇㅇ에게 위임해도 좋다며 양해를 했다는 위 ㅇㅇㅇ·ㅇㅇㅇ의 확인서 등을 증거물로 제출하면서, 이 건 처분의 취소 등을 청구한 사건임을 알 수 있다.
다. 판단하건대, (1) 등록증대여라 함은 다른 사람에게 자기의 등록증의 명칭을 사용하여 중개업을 하게 하거나 그 등록증을 이용하여 중개업자로 행세하면서 부동산중개업무를 행하려는 것을 알면서도 등록증 자체를 빌려주거나, 중개업자가 외관상으로는 자신이 직접 중개업 업무를 수행하는 형식을 취하고 있으나 실질적으로 중개업자가 아닌 타인으로 하여금 자신의 명의로 중개업자의 업무를 수행하게 한 경우에 해당된다(대법원 2000. 1. 18. 선고 99도1519 판결 참조) 할 것이고,
(2) 적발 당시(적발일인 2003. 7. 10.) 위 중개대상물에 대한 거래계약서 작성 등의 중개행위를 한 ㅇㅇㅇ의 자인서, 2003. 7. 14. 청구인이 경찰에게 "위 중개대상물을 중개(매매 계약)하면서 저는 계약에 직접 관여하지 않고 ㅇㅇㅇ가 (주로) 계약하였다", "물건설명 및 계약서 작성에 있어서 ㅇㅇㅇ가 모두 하였다", "중개보조원인 김복대는 매매계약에 관여하지 않는다"라는 내용으로 제출한 자필진술서 및 "현재 우성공인중개사사무소를 동업하여 운영하고 있다", "ㅇㅇㅇ는 조아제약에 근무하고 있어 부동산중개사무소에 얽매일 수 없어 조아제약의 영업활동이 없을 경우에 부동산중개사무소에 출근하여 시간을 보내면서 중개업을 하고 있으며 매매계약서 작성시에는 반드시 본인이 참여하여 작성을 하고 있다"라는 ㅇㅇㅇ의 경찰 피의자신문조서 등을 볼 때 위 중개대상물을 중개하면서 중개업자인 청구인이 해야 할 중개행위를 중개업자 아닌 위 ㅇㅇㅇ에게 실질적인 중개행위를 하게 한 사실을 인정할 수 있고, 이는 곧 중개업자가 외관상으로는 자신이 직접 중개업 업무를 수행하는 형식을 취하고 있으나 실질적으로는 중개업자가 아닌 타인으로 하여금 자신의 명의로 중개업자의 업무를 수행하게 한 경우에 해당된다 할 것이므로 청구인이 부동산중개업등록증을 다른 사람에게 대여한 위반사실이 인정된다 할 것이다.
(3) 청구인이 등록증을 대여하지 않았던 증거로 제출한 자필 거래계약서 5건은 2001. 9. 25∼2002. 8. 30. 부산광역시 연제구 연산 5동 1287-1번지에서 부동산중개업 영업을 할 당시에 1건, 2002. 8. 31∼2003. 5. 5. 부산광역시 금정구 구서 1동 465-4번지에서 위 영업을 할 당시에 직접 작성한 4건을 포함 지금까지 총 5건을 청구인 본인이 직접 중개행위를 하였다면서 제출하였으나, 이는 이 사건과 관련한 ㅇㅇ시 ㅇ면 ㅇㅇ리 880-36번지의 위 우성공인중개사무소개설(이전신고)등록증 대여와는 무관하며, 청구인이 1년 7개월동안 부산광역시에서 부동산중개업을 하면서 직접 중개행위를 한 건수가 5건밖에 되지 않는 점, 이 때에도 ㅇㅇㅇ가 청구인의 중개업소를 이용하여 불법영업을 하다가 적발되어 2002. 7. 10. 부산지방법원으로부터 부동산중개업법 위반으로 벌금 70만원의 형벌을 받은 사실 등을 참고할 때, 부산광역시에서 부동산중개업을 영위할 때에도 공인중개사 자격을 가진 전문직업인(중개업자)인 청구인이 직접 중개행위를 했는지 의심이 가고,
(4) 부동산중개업법상 겸업에 대한 제한 규정은 없으나, 청구인 회사의 복무규정에 의하여 근무시간은 주로 중개행위가 이루어지는 낮 시간대인 08:40∼18:40이며 "사원은 회사의 직무이외에 영리를 목적으로 하는 업무에 종사하지 못하며 대표이사의 허가를 받지 아니하고서는 다른 직무를 겸할 수 없다"고 겸직을 금지하고 있는 (주)조아제약에서 겸업허가를 받지 아니한 상태에서 월 250여만원을 받고 ㅇㅇ시 지역이 아닌 부산지역을 관할하는 부산영업소에 2002. 3. 4.부터 현재까지 대리(직책)로 근무하고 있는 점 등을 보면, 중개대상물의 확인·설명, 거래계약 체결 등의 중개행위를 청구인이 직접 했다고 볼 수 없으며, 중개업자는 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여(부동산중개업법 제16조) 국민의 재산권보호에 기여하여야 할 이 법 제정 취지에도 어긋난다 할 것이며,
(5) 청구인이 중개보조원이라는 ㅇㅇㅇ에게 거래계약서 작성 등의 중개행위를 일임하였다고 주장하나, 거래계약서 등의 중개행위는 중개업자가 직접 하도록 규정되어 있고, 2003. 5. 7. 부동산중개업 등록(이전신고)시 피청구인이 부동산중개업법 제21조제1항에 의하여 중개보조원의 고용계약서와 명부를 작성·보관하도록 감독상의 명령을 하였음에도 자칭 중개보조원이라는 ㅇㅇㅇ에 대한 고용계약서와 명부를 작성·비치하지 않은 점과 위 ㅇㅇㅇ는 이 법 위반으로 2002. 7. 10. 부산지방법원으로부터도 벌금 70만원의 벌금형을 선고받고 1년이 경과(중개행위일 : 2003.6.20)하지 아니하였으므로 중개업자의 중개업무를 보조하는 중개보조원이 될 수도 없는 점 등을 감안하면 중개업자인 청구인의 중개행위를 중개보조원에게 일임하였다는 주장은 사실과 다름을 알 수 있고, 참고로 ㅇㅇㅇ는 이 건 외에도 이 법을 위반하여 2001. 11. 9. 부산지방법원동부지원으로부터 벌금 150만원의 형벌을 받은 점 등을 보면 ㅇㅇㅇ는 중개업등록증을 다른 사람으로부터 대여받는 등의 부동산중개업법을 상습적으로 위반하는 사람으로 보이고,
(6) 청구인의 중개행위를 매도·매수인 양해하에 ㅇㅇㅇ에게 일임했다며 제출한 매도인인 ㅇㅇㅇ의 확인서(2003.11.17. 작성)에는 "박소장(청구인)이 기다리다 선약 때문에 우리들(매수·매도인)한테 양해를 구하고 정소장(ㅇㅇㅇ)한테 위임해 놓고 갔다"라는 진술을 하였으나, 2003. 7. 14. 경찰에 제출한 자필진술서에는 "매수인이 있으니 방문하여 달라하여 즉시 방문하여 소장(ㅇㅇㅇ)이 매매계약서를 작성하였고, …… 공인중개사는 옆에 앉아 커피를 마시고 있어 놀러온 사람인 줄 알았다"라는 진술을 볼 때 위 매도인인 ㅇㅇㅇ는 사실과 다른 진술(확인)을 하고 있는 것으로 보여지고, 매수인인 ㅇㅇㅇ가 2003. 11. 18. 작성한 확인서에 대하여는 피청구인이 2003. 11. 25. 청구인의 사진으로 확인한 바 매수인과 매수인의 여동생은 "청구인의 얼굴은 처음보는 사람이다"라고 진술한 사실 등을 볼 때, ㅇㅇㅇ의 확인서도 사실이 아닌 것으로 보여지며,
(7) 이 건 위반행위에 대하여 부산지방검찰청으로부터 "혐의없음"으로 불기소처분을 받았다하더라도 상기와 같이 위반사실이 명백하다면 형사벌과는 별개로 행정벌을 과 할 수 있으며, 형사벌과 불합치한 행정처분을 부당한 처분이라고 할 수 없으므로 위 청구인의 주장들은 이유없다 할 것이며, 이외에도 청구인이 등록한 위 부동산중개업에 대하여 관할 세무서장에게 사업자의 인적사항을 기재한 청구인 명의의 사업자등록을 하지 않은 점, 위 중개행위를 한 ㅇㅇㅇ가 청구인이 개설 등록한 우성공인중개사사무소의 대표(長)인 소장의 직함을 사용하는 점 등을 감안하더라도 위반사실은 인정된다 할 것이고,
(8) 청구인의 중개업소가 소재한 지역은 부산대학교 제2캠퍼스, 양산신도시조성, 개발제한구역(그린벨트) 해제 등에 따른 차익을 노린 부동산투기가 과열되어 이를 악용하기 위하여 불법(떴다방 형태) 부동산중개업소 등 중개업소가 급증[2003.1.1.현재 170개소→2003.10.31.현재 284개소(67% 증가)]하여 불법 중개행위로 투기를 조장하는 등 실수요자들이 큰 피해를 보고 있는 점, 위 과열투기를 억제하기 위하여 위 지역을 2003. 10. 10. 재정경제부장관이 투기지역으로, 2003. 11. 18. 건설교통부장관이 투기과열지구로 지정하여 관리하고 있는 점, 2003. 9. 26. 이동 중개업소(떴다방)의 주역인 중개보조원에 대한 적절한 지도감독과 자격증대여 등의 불법행위 등을 근절하기 위하여 부동산중개업법개정법률(안)이 입법예고가 되어 있는 점, 부동산중개업법 제22조제1항제6호에 "등록관청은 중개업자가 등록증을 다른 사람에게 대여한 경우에는 개설등록을 취소하여야 한다"라고 규정되어 있으므로 등록취소의 요건이 확인될 경우 등록취소를 해야 하는 기속행위로 행정청의 재량이 없는 점 등을 감안하면 이 건 처분은 정당하다 할 것이고, 청구인의 법규 위반행위에 대하여 피청구인이 한 이 건 처분은 사실 관계를 오인하였거나 관련 법규를 잘못 적용한 위법·부당한 처분으로 볼 수 없다 할 것이다.
라. 따라서 피청구인이 2003. 9. 29. 청구인에게 한 부동산중개업등록취소 처분의 취소 등을 구하는 청구인의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다. |
