| 1. 청구인 주장
가. 청구인이 2001.5.28 ○○시 ○○읍 ○○리 1239-239번지상에 연건평 84
평(1층 : 주차장, 2층 : 제2종 근린생활시설)의 건축허가를 득하여 공사 중, 인접
상가 건물주들이 주차난, 조망권 및 일조권 침해와 비위생매립장의 폐기물 전량
제거 등을 주장하며 민원을 제기하여, 피청구인으로부터 공사중지 명령을 받고
약 4개월 동안 공사를 재개하지 못해 건축주는 물론 시공자까지 엄청난 손해를
보고있는 실정이다.
나. 피청구인의 지시에 따라 지질조사를 통하여 토목분야 기술사의 안전 확
인을 받아 공사재개 요청하였으나, 민원을 이유로 공사재개 불가 통지를 받았으
며, 민원인들과 협의될 수 있는 상황이 아니므로 공사재개를 구하기 위하여 이
건 행정심판 청구에 이른 것이다.
2. 피청구인 주장
가. 이 건 민원발생 경위를 살펴보면,
건축허가(1239-27번지) : 1998.12.30
- 건 축 주 : 양 ○ ○
- 용 도 : 근린생활시설
- 규 모 : 지하 1층, 지상 3층, 연면적 : 1,862.10㎡
- 대지면적 : 2,634㎡ 중 2,548㎡(도시계획도로 공제 86㎡)
건축물 사용승인 : 1999.10.28
토지 합병 : 1999.11.24
- ○○읍 ○○리 1239-27번지 토지와 1239-233번지 합병
지적 2,634㎡ ⇒ 지적 2,859㎡
부설주차장 위치 변경 : 1999.12.7
- 부지내 위치변경 및 설치기준 완화로 13대 ⇒ 9대로 감소
토지 분할 : 1999.12.7
- ○○읍 ○○리 1239-27번지 토지를 1239-238, 1239-239, 1239-240번지로
분할. 지적 2,859㎡ ⇒ 지적 2,212㎡
집합건축물로 전환 : 1999.12.16
- ○○읍 ○○리 1239-27번지 일반건축물을 집합건축물로 전환
- 분양대상 상가 39호 중 2호(110호, 136호) 소유권 이전(2000.1.4)
※ 분양계약은 일반건축물을 집합건축물로 전환하기 전인 '99.8.19경 체결된 것
으로 보임
잔여상가 소유권 이전 : 2001.1.27(양○○ ⇒ 오○○)
민원발생 건축현황(1239-239번지)
- 건축허가 : 2001.5.28
- 건 축 주 : 양 ○ ○
- 용 도 : 1층 주차장, 2층 제2종근린생활시설
- 규 모 : 지상 2층, 연면적 : 286.34㎡
- 대지면적 : 473.00㎡
착공신고 : 2001.6.7
이 사건 건축공사로 인하여 ○○읍 ○○리 1239-27번지 분양자 등으로부터
민원발생
※민원발생 이유
앞에서 본 바와 같이 당초 분양광고와 달리 대형주차장을 분양자들 몰래 지번
분할하여 새로이 건축을 함으로써 기존 상가의 조망권 및 일조권의 침해와
주차장 사용의 불편으로 상가의 가치 자체가 하락할 것을 우려하여 민원발생
나. 민원처리 현황을 살펴보면,
제1차 민원접수 : 2001.6.19
- 주차장으로 허가된 부지를 분할하여 별도 건축은 위법이므로 건축허가 취소 요구
제2차 민원접수 : 2001.6.26
- 건축공사 현장 산업폐기물 조치
- 건축허가 취소 및 공사중단 요청
건축현장 폐기물 발생에 따른 조치지시 : 2001.7.10
- 건축공사 중지 및 폐기물 전량 제거 후 공사재개 요청
건축현장 폐기물 발생에 따른 추가 조치 : 2001.8.21
- 건축법 제59조의2, 같은 법 시행령 제91조의3, 같은 법 시행규칙 제36조의2
규정에 준하여 토목분야 기술계 기술자격취득자의 지질조사에 의한 주변
환경의 영향 및 건축물의 안전성에 문제없다는 안전진단 및 평가서 제출
하거나, 매립폐기물 전량 제거 후 건축공사 재개 요청
제3차 민원접수 : 2001.8.30
- 분양광고지에 대형주차장으로 제공코자 한 토지를 분할하여 건축하는 것은
명백하게 불법행위이므로 마땅히 건축허가는 취소되어야 함을 주장
【분양계약서 사본(계약일자 :1999.8.19) 첨부됨】
공사재개 요청 : 2001.9.5
- 토목분야 기술계 기술자격취득자(토질 및 기초기술사, 토목시공기술사 :
전홍근)의 검토소견서 첨부
자문의뢰 : 2001.9.21【양산시 고문변호사 : 법무법인 우○○(조○○ 변호사)】
⇒ 분양자의 승낙없이 건축허가 부지를 분할한 것은 잘못으로 사료되므로
분양자들과 협의하도록 하는 것이 타당할 것이라는 의견 제시
광고내용에 대한 해명서 제출 : 2001.9.21
- 과대광고를 낸 것은 사실인 바, 이를 이행하기 위하여 건축물 1층을 주차장
으로 건축하며 기둥의 설치로 주차대수가 3대 정도 줄어든 것은 사실임.
공사재개 요청에 대한 회신 : 2001.9.29
- 토목분야 기술계 자격취득자의 검토소견서 내용으로 보아 주변환경의 영향
및 건축물의 안전성에는 문제가 없을 것으로 사료되나, 분양광고지의 대형
주차장 토지를 분양계약 이후 분할하여 건축하는 것은 잘못된 것으로 사료
되므로 분양자들과 협의한 후 공사재개 요청 통보
다. 청구인이 민원을 이유로 공사재개 불가통보 받았으나 민원인들과 협의
될 수 있는 상황이 아니므로 공사재개를 구하기 위하여 행정심판 청구를 한다
는 데 대하여, 청구인은 ○○시 ○○읍 ○○리 1239-27번지상에 근린생활시설 건
축물 신축 공사 중에 분양 광고하여 분양계약이 이루어졌고, 건축물 사용승인 이
후 분양 광고지상의 대형주차장 부분의 토지를 같은 리 1239-239번지로 분할하
여 새로이 근린생활시설 건축물을 신축함으로써 1239-27번지 건축물 입주 상인
들과 분양자들로부터 다수인 관련 민원이 야기된 바, 건축주는 행정 관련법상
저촉사항이 없고 우리시의 지시에 따라 비위생매립장의 지질조사 등을 통하여
토목분야 기술계 자격취득자의 검토의견서상 주변환경에 영향 및 건축물의 안
전성에 문제가 없다고는 하나, 당연히 이 사건 부지 부분을 주차장으로 제공할
의무가 있음에도 분양계약자와 협의하지 아니하고 건축공사를 감행하고자 함은
신의성실의 원칙에 위배되는 등 부적법하여 선의의 피해자가 발생할 수 있으므
로 마땅히 분양자와 협의하여 동의를 구하여야 한다고 사료된다.
라. 이상에서와 같이 행정 관련법상 아무런 문제가 없고 비위생매립장에 대
한 조치를 완료하였다고는 하나, 분양계약 이후 토지를 분할하여 새로이 건축하
고자 함은 당연히 분양자의 동의를 구하여야 하는 것이 순리인 바 선의의 피해
자가 발생하지 않도록 청구인의 이건 심판 청구는 마땅히 기각되어야 할 것이
다.
3. 판 단
가. 먼저 관련법규를 살펴보면, 건축법 제8조·제69조, 같은 법 시행령 제3조의
4·제8조·제9조, 주차장법 제19조, 같은 법 시행령 제6조 등의 규정에 의하면,
국토이용관리법에 의하여 지정된 도시지역 및 준도시지역 안에서 건축물을 건축
하거나 대수선하고자 하는 자는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하며, 허가
권자는 대지 또는 건축물이 건축법 또는 건축법의 규정에 의한 명령이나 처분
에 위반한 경우에는 이 법에 의한 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의
건축주·공사시공자·현장관리인·소유자 또는 점유자에 대하여 그 공사의 중
지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용
도변경·사용금지·사용제한 기타 필요한 조치를 명할 수 있도록 규정되어 있
으며, 국토이용관리법의 규정에 의한 도시지역·준도시지역 및 지방자치단체의
조례가 정하는 준농림지역 안에서 건축물·골프연습장 기타 주차수요를 유발하
는 시설을 건축 또는 설치하고자 하는 자는 당해 시설물의 내부 또는 그 부지
안에 부설주차장을 설치하여야 하며, 부설주차장의 설치기준중 제1종·제2종 근
린생활시설은 시설면적 200㎡당 1대로 규정되어 있음을 알 수 있다.
나. 살피건대, 이 사건의 청구인과 피청구인이 제출한 관계 서류 및 경상남
도행정심판위원회 심리시 당사자 주장 등을 종합해 보면, 청구인은 1998.12.30
○○시 ○○읍 ○○리 1239-27번지(잡, 2,634㎡)에 피청구인으로부터 제1·2종 근
린생활시설 건축허가를 받아 지상 3층, 연면적 1,862.1㎡의 상가 건물을 건축하
고, 그 후 1239-27번에서 토지 분할된 1239-239번지(잡, 473㎡)에 2001.5.28 피청
구인으로부터 지상 2층, 연면적 286.34㎡의 제2종 근린생활시설 건축허가를 받
아, 같은 해 6.7 착공신고를 하고 공사 중, 인근 상가 민원인들로부터 공사 부지
지하에 폐기물이 매립되어 있다는 민원이 제기되자, 피청구인이 같은 해 7.10
공사중지 및 폐기물 전량 제거 후 공사재개 요청 지시를 하였고, 이에 청구인이
안전 진단을 거쳐 공사재개를 신청하자, 같은 해 9.29 피청구인은 청구인이 당
초 분양 광고시 1239-27번지의 주차장으로 활용하기로 한 부지를 토지 분할하
여 건축물을 건축하는 것은 위법이라는 민원 제기에 따라, 이를 해결한 후 공사
재개 요청을 하도록 이 건 공사재개 신청 거부처분을 하였다. 이에 대하여, 청
구인은 2001.7.10 공사중지 및 폐기물 제거 명령을 받고, 지질 조사를 통해 안전
성에 문제없다는 결과에 따라 공사재개 요청을 하였고, 분양 광고지의 주차장
설치 관련 부분은 현재 민원인들과 협의될 수 있는 상황이 아니라고 주장하면
서, 이 건 공사재개 신청 거부처분의 취소를 청구하고 있음을 알 수 있다.
다. 판단하건대, (1) 이 사건 토지인 ○○시 ○○읍 ○○리 1239-239번지(잡,
473㎡)는 당초 같은 리 1239-27번지(잡, 2,634㎡)에 1998.12.30 청구인이 피청구인
으로부터 건축허가받아 건축한 건축물(제1·2종 근린생활시설)의 부설주차장 설
치 부지로 계획되어 있었으나, 주차장 설치기준의 완화로 청구인이 피청구인으
로부터 당초 주차대수 13대에서 9대로 시설 변경을 받았고, 그 후 토지 분할을
거쳐 2001.5.28 이 사건 토지 위에 청구인이 지상 3층, 건축 연면적 286.34㎡ 규
모로 피청구인으로부터 건축허가를 받아 건축 공사 중 민원 제기에 따라 같은
해 7.10 피청구인으로부터 건축공사 중지 및 폐기물 전량 제거 후 공사재개 조
치 지시를 받았고, 같은 해 9.5 청구인이 지질조사에 의한 건축물 안전성 진단
결과 문제없다는 평가서를 제출하면서 피청구인에게 공사재개 신청을 하자, 같
은 해 9.29 피청구인은 건축물 안전성 진단 결과 문제없다는 것은 인정하였으
나, 청구인이 당초 같은 리 1239-27번지 건축물의 분양광고시 주차장 부지로 활
용하기로 한 토지를 분할하여 건축허가를 받아 건축한 것은 위법이라는 민원
제기에 따라 청구인이 이를 해결 후 공사재개 요청하도록 이 건 거부처분을 하
였는 바, 청구인과 피청구인의 관계 서류 및 주장 등을 종합하여 판단해 볼 때
청구인이 같은 리 1239-27번지의 건축물의 주차시설을 변경한 과정 및 토지를
분할한 과정은 적법한 절차를 거친 것으로 인정되고, 이에 대하여 청구인과 피
청구인간에 다툼은 없다 할 것이다.
(2) 그러므로 피청구인의 이 건 공사재개 신청 거부처분은 당초 청구인이
분양광고지에 주차장 부지로 활용하기로 한 후 토지를 분할하여 건축물을 건축
하는 것을 분양자들인 민원인들이 위법하다고 주장한 사실을 이유로 처분하였
는 바, 이는 건축주와 분양자들 간에 민사상의 계약위반으로 인한 손해배상으로
다툼은 별론으로 하더라도, 피청구인이 사인간의 계약 위반을 이유로 하여 이
건 공사재개 신청 거부처분을 한 것은 법리를 오해하여 재량을 일탈한 위법한
처분이라 할 것이다.
라. 따라서 피청구인이 2001.9.29 청구인에게 한 공사재개신청 거부처분의
취소를 구하는 청구인의 청구는 이유있다고 인정되므로 이를 인용하기로 하여
주문과 같이 재결한다. |
