| 1. 청구인 주장
가. 청구인은 2000.8.1.(청구인주장 : 1999. 8. 3.) ○○시 ○○면 ○○리 156-6번지 ○○아파트 1단지 상가 106호에 ○○공인중개사라는 부동산 중개업을 등록하여 영업해 오던 중, 2000. 8.경 청구인이 위 사건 건물을 중개하여 소유자 강○○과 임차인 이○○이 계약후 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행으로 의뢰인의 판단을 그르치게 하여 해약하도록 한 사실이 임차인 이○○의 고소로 경찰에 적발되어, 2001. 2. 2. 피청구인으로부터 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 한 위반으로 6월(2001.2.5.∼2001.8.4.)의 업무정지 처분을 받았습니다.
나. 청구인은 1999년도 제10회 공인중개사 시험에 합격하여 1999. 6. 20. ○○시 ○○면 ○○리 △△공인중개소 사무실을 개업하였다가 영업이 잘 안되어 폐쇄하고, 위 2000. 8. 1.(청구인주장 : 같은 해 8. 3.)다시 위 같은 면 ○○아파트 상가로 옮겨 지금의 ○○부동산을 개업하여 운영해 왔습니다.
(1) 청구인이 위 ○○부동산을 개업하자 위 같은 해 8. 7. △△△△공인중개소에서 사람을 보내 정보를 제공하고 업무를 도와 줄테니 수익금을 나누자는 제안이 들어 왔습니다. 청구인은 아무런 경험이 없는 상태에서 처음 위 ○○공인중개소를 개업하여 중개실적이 없자 사무실 임대료도 충당이 안되는 상황을 경험한 터라 제안을 긍정적으로 받아 들였고, 그래서 위 △△△△공인중개소에서 이▽▽이란 중개보조인이 청구인의 ○○부동산에 와서 업무를 보조해 주었습니다.
(2) 청구인은 위 같은 해 8. 29. ○○시 ○○동의 ▽▽공인중개소에서 ▲▲에 갈비집을 할 만한 곳이 있는지 알아봐 달라는 의뢰가 왔습니다. 청구인은 청구외 강○○이 ○○면 ○○리에 한창 건물을 짓고 있던 이 사건 상가 건물을 알고 있었기에 이를 소개하기로 하고 같이 한 번 오라고 하니, 그날 바로 위 ▽▽공인중개소의 ○실장이라는 분과 ○○시 삼○동에서 ○○○갈비촌을 하던 이○○ 부부가 와서 이 사건 건물을 보여주니 위 이○○이 바로 건물이 마음에 든다고 하여 건물주인인 위 강○○을 불러 서로 계약관계를 의논하였는데, 당시 이○○은 전세보증금 확보를 위해 계약과 동시 전세권설정등기를 해주든지 아니면 공증을 해줄 것을 요구하였고 위 강○○은 이에 대해 생각해보자고 하자 이○○은 청구인에게 70만원을 빌려서 이를 강○○에게 지급하였고, 다음날인 8. 30. 아침 이○○이 930만원을 추가로 강○○의 은행계좌에 입금하여 계약금 1,000만원을 지급하였습니다.
(3) 다음날인 8. 31. 이 사건 건물의 주인 강○○은 청구인을 찾아와 자신의 친척 형님이 상가 1층을 필요로 하여 안 줄 수가 없는 형편이니 어떻게든 이○○과 해약을 해달라, 그리고 계약금 1,000만원과 위약금으로 800만원도 가져왔으니 이것으로 좀 해결해 달라하여 사장님의 피해가 너무 크니 500만원∼600만원으로 이야기해 볼까요 라고 하니 강○○은 위약금으로 600만원을 주고 갔습니다. 청구인은 위 계약해제 사실을 위 이○○에게 알려야 했고 계약금과 위약금을 돌려주어야 했으므로 이○○에게 즉시 전화를 하여 이○○ 운영의 ○○○ 갈비촌을 찾아가서 그날 16:00 이○○○을 만났습니다. 그런데 청구인이 위 계약관계에 대한 말을 꺼내자 이○○ 역시 너무 성급하게 계약을 했다. 강○○은 전세권 설정도 해줄 생각이 없고 공증도 생각해보겠다고 하여 불안하다고 하면서 강력하게 계약해제를 요구하였습니다. 그러면서 이 계약으로 부부싸움까지 했음과 얼마전에도 □□에서 가게계약을 잘못하여 계약금을 날린적도 있다는 말까지 덧붙이며 거듭 계약손해를 보지 않는 쪽으로 하여 해제를 요구하였습니다.
(4) 청구인은 위 이○○의 계약해제 요구를 받고 순간적으로 당황하였습니다. 당연히 청구인은 이○○에게 강○○의 계약해제에 대한 양해와 계약금 및 위약금을 전할려고 갔으나, 이○○ 역시 계약해제를 요구하니 도대체 위약금은 어떻게 처리해야 하는지 알 수 없었습니다. 그래서 당시 청구인을 돕고 있던 20년 경력의 위 이▽▽에게 위 사건에 대해 의논을 하였는데, 이▽▽은 위 사실들을 알고는 무조건 중간에서 가로채자고 하였습니다. 청구인은 합리적으로 판단하여 어느 쪽이든 돌려주어야 한다고 하였으나 이▽▽은 막무가내로 자신이 책임진다며 자신에게 맡기라고 하여 결국 결론을 못내고 청구인과 이▽▽이 같이 ○○해로 가서 우선 계약금 1,000만원은 이○○에게 돌려주고 영수증을 받았는데, 당시 이○○은 어떻게 계약금을 돌려 받았느냐고 하며 굉장히 좋아했습니다. 그 후 다시 청구인의 사무실로 돌아와 미리 와 있던 강○○에게 위 계약금 영수증을 돌려주니 강○○이 영수증에 왜 1,600만원이 아니고 1,000만원이냐고 묻자 이▽▽은 세무서 부가세관계로 그렇게 했다고 거짓말을 하였고, 강○○이 돌아간 후 위약금 600만원을 어떻게 해야할지 다시 △△△△중개소의 관계자와 의논을 하였으나 전혀 합리적인 방안을 찾지 못하고 이▽▽은 위 위약금을 자신에게 달라고 하였습니다.
(5) 청구인은 어떻게든 해결을 해야했고 그날을 넘길 수도 없어 결국 쌍방당사자 모두 계약해제를 원했으므로 위약금은 강○○에게 주는 것이 맞다고 생각하고 그날 밤 강○○에게 전화를 하여 다음날 ■■에서 만나자고 약속하고, 다음날 ■■에서 강○○을 만나 자초지종을 이야기하고 위약금 600만원을 돌려주니 강○○은 고맙다고 하면서 중개사 사무실이 3곳이니 나누어 쓰라고 하면서 중개수수료 150만원을 포함하여 500만원을 주었습니다. 그래서 청구인은 가벼운 마음으로 ▽▽공인중개소에 50만원, △△△△공인중개소와 공동수입 280만원, 청구인 사무실의 보조원에게 50만원, 위 이▽▽의 몫으로 50만원, 나머지 70만원은 청구인의 몫으로 분배하였습니다.
(6) 그 후 3-4일이 지난 2000. 9.(청구인주장 : 1999. 9.) 3∼4.경에 위 강○○으로부터 전화가 와 이 사건 건물을 ☆☆공인중개소에서 ◆◆갈비집을 운영할려는 사람에게 1-2층을 함께하는 조건으로 전세계약을 체결하면서 위 이○○이 먼저 계약을 체결한 사실을 알고 이○○과의 계약을 해제하고 그 위약금조로 800만원을 받은 것이며, 그 중 600만원을 위 이○○에게 전달하라며 청구인에게 건네진 것으로 최종적으로 800만원 중 500만원이 청구인에게 전해진 것이었습니다. 그런데 이와는 별도로 위 이▽▽은 청구인이 위 위약금 600만원을 자기에게 주지않고 강○○에게 돌려주었다는 이유로 앙심을 품고 위 ◆◆갈비집과 위 이○○을 오가며 청구인에 대한 고소, 고발을 부추겼고, 결국 위 이○○과 ◆◆갈비집을 운영하려던 사람도 위 사실을 알게되어 한바탕 소란이 벌어짐과 동시에 이 사건에 이르게 된 것입니다.
다. 청구인은 이 사건으로 청구인이 받은 중게수수료 150만원을 포함한 모든 돈을 ◆◆갈비집 및 이○○에게 돌려주려고 수차례 찾아가도 이들은 모두 위약금 전체를 가져오라며 수령자체를 거부하는 실정입니다. 위의 경위에서 보듯이 위 이○○은 위 강○○이 전세권설정등기와 공증을 해주려하지 않고, 이 사건 건물의 대지는 강○○의 처 소유인데 반해 건물은 강○○의 명의로 하려는 등 전세금 확보에 의문을 가져 계약해제를 마음먹고 청구인에게 의사표시를 한 것이라 할 것이어서, 청구인이 위 이○○과의 계약을 해제하기 위해 거짓된 언행으로 위 이○○의 판단을 거르치게 한 것으로 보아 이 사건 행정처분을 내린 것은 사실을 오인한 위법한 처분이라 할 것이며, 청구인은 중개소를 개업한지 불과 두 달이 조금 넘은 시점에 이 사건이 벌어졌고 그 동안 어떤 행정처분도 받은 일이 없는 점을 감안할 때, 이 사건 행정처분은 재량권을 일탈·남용한 위법한 처분이라 할 것입니다.
라. 따라서 피청구인이 청구인에게 한 6월의 업무정지 처분은 재량권을 일탈· 남용한 위법한 처분이므로 취소해 달라고 한다
2. 피청구인 주장
가. 청구인은 2000. 8. 1 ○○시 ○○면 ○○리 156-6번지 ○○아파트 1단지 상가 106호에 ○○공인중개사라는 부동산 중개업을 등록하여 영업해 오던 중, 같은 해9.경 청구인이 위 사건 건물을 중개하여 소유자 강○○과 임차인 이○○이 계약후 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행으로 의뢰인의 판단을 그르치게 하여 해약하도록 한 사실이 계약 후 이윤삼의 고소로 경찰에 적발되어, 2001. 2. 2. 피청구인은 부동산중개사가 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 한 위반으로 6월(2001.2.5∼2001.8.4)의 업무정지 처분을 하였습니다.
나. 청구인의 주장에 대하여 살펴보면,
(1) 청구인은 2000.8.29 중개대상물을 중개할 시 계약서 작성과 동시에 같은 법 제17조 규정에 의거 매수자에게 중개대상물의 상태·입지·권리관계 등을 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 한다 라는 규정에 반하여 청구외 이○○에게 물건확인 설명서를 작성하여 제시하지 못하였는데, 이는 법 제22조제1항 규정의 6월의 범위안에서 업무정지 처분을 할 수 있다.
(2) 같은 날 2000. 8. 29. 계약금 700,000원에 가계약하고 같은 해 8. 30. 무통장입금으로 9,700,000원을 송금하여 계약이 이루어졌으나 2000. 8. 31. 청구외 강○○으로부터 청구외 이○○과의 계약을 해지하여 달라는 부탁을 받고 계약금 10,000,000원과 손해배상금 8,000,000원 중 6,000,000원에 합의를 보겠다고 약속을 하여 손해배상금을 교부받아 청구외 이○○에게 계약해지에 관한 자세한 설명과 이해를 구하여야 하는 것이 원칙이나 이를 이행하지 아니하고 전화를 통하여 “큰 일 났다. 땅이 부인 명의로 되어 있다”라고 하였으나 부인 명의로 되어 있지도 아니하고 전세권을 설정해 주지 않으려고 하는데 공정만으로는 불안하다고 하여, 청구외 이○○이 중개대상물에 대한 옳고 그름의 판단을 흐리게 하였다.
(3) 그리고 청구인이 직접 청구외 강○○으로부터 6,000,000원을 교부받으면서 합의를 보겠다고 약속을 하고 같은 날 이○○을 만나 계약해지에 관한 손해배상금 얘기는 한번도 하지 아니하고 청구인 이○○의 불안한 마음을 동요시켜 계약 해지를 하게 한 점을 볼 때, 청구인은 같은 법 제1조 국민의 재산권보호에 기여하지 못하였다고 볼 수 있으며, 같은 법 제16조 중개업자는 전문직업인으로서 더욱이 공인중개사로서 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 함을 위반하였다고 볼 수 있고, 같은 법 제22조1항의 규정에 의거 등록관청은 6월의 범위안에서 업무정지 처분을 할 수 있다.
(4) 또한, 계약해지금 6,000,000원을 청구외 이○○려주지 못하고 하루가 지난 2000.9.1 청구외 강○○을 만나 6,000,000원을 돌려주곤 사례금으로 3,500,000원을 받았으며, 이는 같은 법 제15조제2호 중개업자는 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받거나 그 외에 사례·증여 기타 어떠한 명목으로라도 금품을 받는 행위를 위반하였음을 알 수 있습니다.
다. 이 사건은 해약자인 이○○이 ○○경찰서에 고소하여 ▲▲지방검찰청에서 부동산중개업법을 위반한 사실을 인지하고 같은 법 제15조제1호의 규정에 의하여 조사한 후 피청구인에게 통보된 사건으로 청구인이 당해 중개대상물의 거래사항의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 아니 된다 라는 규정을 위반하였음이 인정된다. 같은 법 제22조제2항의 규정에 의거 등록관청은 등록취소를 할 수 있다라고 규정되어 있고, 행정벌은 형사벌과의 별개 문제로 제3자의 피해를 예방하기 위하여 피청구인이 청구인에게 한 6월의 업무정지는 위법·부당한 처분으로 보기 곤란하다 할 것이며, 행정처분에 적용하지 못한 법 제15조제2호 및 제16조, 제17조의 위반행위도 함께 적용될 수 있습니다.
라. 따라서 피청구인이 청구인에게 한 업무정지 6월의 처분은 적법·타당하므로 청구인의 청구는 기각해 달라고 한다.
3. 판 단
가. 먼저 관련 법규를 살펴보면, 부동산중개업법 제4조, 제15조, 제22조, 제23조 등을 종합해보면, 중개업을 영위하고자 하는 자는 중개사무소를 두고자하는 지역을 관할하는 시장·군수·구청장(등록관청)에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 하고, 중개업자는 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위, 관련 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받거나 그외에 사례·증여·기타 어떠한 명목으로라도 금품을 받는 행위 등 금지행위를 하여서는 아니 되며, 위 금지 행위를 위반한 경우 등록관청은 등록 취소 또는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무정지를 명할 수 있다고 되어 있음을 알 수 있다.
나. 살피건대, 이 사건 청구인과 피청구인이 제출한 제반서류와 경상남도행정심판위원회 심리시 구두진술 등을 종합해 보면, 청구인은 2000. 8.경 ○○시 ○○면 ○○리 1203-6번지 소재 건축중인 강○○의 소유 건물 약 44평을 이○○에게 중개하여 강○○과 이○○이 계약후 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하여 해약하도록 한 사실이 위 이○○의 고소로 경찰에 적발되어, 2001. 2. 2. 피청구인으로부터 6월(2001. 2. 5∼2001. 8. 4)의 업무정지 처분을 받았다. 이에 대하여, 청구인은 위 강○○이 계약금과 위약금 1,600만원을 청구인에게 주면서 이○○과의 해약을 요구하였고, 청구인은 해약 사실 통보와 계약금과 위약금을 주기 위하여 이○○의 업소로 찾아가서 청구인이 계약에 관한 말을 꺼내자 이○○ 역시 너무 성급하게 계약을 했다며, 전세권 설정 및 공증이 어려우므로 계약해지를 요구하였고, 청구인은 당황하여 위약금을 어떻게 해야 하는지 알 수가 없어서 우선 계약금 1,000만원은 이○○에게 주고 600만원을 강○○에게 돌려주니 중개수수료 150만원을 포함 500만원을 청구인에게 주어서 청구인 및 관련 부동산중개업자들이 분배하였는데, 위 이○○의 고소로 사건화 되었고, 이에 청구인은 모든 돈을 돌려주기 위하여 수 차례 찾아갔으나 수령을 거부하였고, 이○○이 계약해지 의사표시를 청구인에게 하였으므로 계약을 해제하기 위하여 거짓된 언행으로 이○○의 판단을 거르치게 한 혐의로 행정처분을 한 것은 사실을 오인한 위법한 처분이라고 주장하면서, 이 건 처분의 취소를 청구한 사건임을 알 수 있다.
다. 판단하건대, 청구인의 청문회시 의견 진술서, 고소인 이○○과 참고인 박○○의 진술서를 종합하면, 청구인은 법정 중개수수료를 초과한 150만원의 중개수수료 등 사례금으로 500만원을 강○○으로부터 받아 청구외 4명이 나누어 가진 사실이 인정되고, 청구인이 당해 중개대상물의 거래상 중요사항에 대하여 중개의뢰인의 판단을 그르치게 한 위반이 인정되므로 전문직업인인 공인중개사로서 책임을 면하기 어렵다 할 것이다. 그러나 법규상 행정처분 기준에 따른 개설등록취소·업무정지 등의 사유가 있다 하더라도 그 행사는 국민의 기득권 침해를 정당화할 만한 공익상의 필요 또는 제3자의 이익 보호가 필요한 때에 한하며, 그 처분으로 보호하고자 하는 공익과 상대방이 받게될 불이익의 정도를 비교·교량하여 처분하여야 할 것인바, 청구인은 강○○의 계약해지 요구를 받고 임차인 이○○에게 말을 꺼내자 이윤삼도 계약해지를 요구하여 쌍방이 계약 해지를 요구한 것으로 판단하였고, 강○○이 계약해지를 요구하면서 청구인에게 건네준 계약금 외 600만원을 강○○에게 돌려주었던 점, 본 사건과 관련하여 청구인이 받은 돈을 돌려주기 위하여 노력한 점 등을 볼 때, 피청구인이 이건 처분으로 달성하려는 공익목적 보다는 청구인이 입게될 불이익이 너무 크다 할 것이다.
라. 따라서 피청구인이 2001.2.2. 청구인에게 한 6월의 업무정지 처분을 취소하여 달라는 청구인의 청구는 일부 이유 있다고 인정되므로 이를 3월의 업무정지 처분으로 변경하기로 하여 주문과 같이 재결한다. |
