| 1. 청구인 주장
가. 피청구인은 청구인이 1995.12.5에 최초 건축허가를 받은 후 설계변경 3회와
착공신고 이후 공사진척사항 미흡이라는 이유로 2000.4.29 건축허가를 취소하였으나
이는 부당하다. 청구인은 청구외 ㅇㅇ건설(주)로부터 1996.8.29 당시 분할전 ㅇㅇ시
ㅇ동 산296-1 자연녹지 987.45㎡(299평) 및 지상 건축허가권(숙박시설)을 포함해서 금
4억3천만원에 매수하고 대금 이행하여 1996.10.11 지분 4196분의 2672에 대한 소유권
이전등기를 경료하였던 것이다(그 후 1997.5.26자로 위 토지가 분할되어 동소 1200-8,
1200-9번지로 분할됨).
나. 청구인은 위 건축을 위하여 최초 허가에는 주용도가 제1종근린생활시설 및
주택이고 부속용도가 소매점으로 허가된 것을, 그 후 1996.12.4에 위 설계를 변경하여
그 용도를 제1·2종근린생활시설, 숙박시설 및 주택으로 하고 그 부속용도를 소매점,
대중음식점, 여관으로 설계를 변경하고 종전의 매도인측이 착공한 토공·배수·부대
공사 등의 후속공사로서 청구인이 복토(매립)공사 및 도로개설공사, 정지공사, 정호설
치공사 등 전체 공사비 1억2천만원 중 7천5백만원을 투자하여 정지 등 기초공사부터
착공하였으나, 위 허가내용대로의 규모로서는 너무 소규모이기에 그무렵 건평을 늘린
숙박시설의 집을 지을려고 설계변경을 신청하였으나 피청구인이 이를 거절하여 오다
가, 그 후 1998.11.5에 이르러 건물의 지하 보일러실만 변경허가하는 정도로 허가가
나고 청구인이 원했던 건평 확장은 되지 아니하였다.
다. 이러한 상태에서 1999.1.7에 불행하게도 직장생활을 하던 청구인의 남편 ㅇㅇ
ㅇ가 급환으로 사망함에 따라 가정적으로나 위 건축관계 등이 혼란에 빠졌고, 거기다
가 남편이 생전에 사업상 금융기관에 부채가 있어 여러 건의 압류·가압류가 계류되
어 그 해제를 못하고 사망함에 따라 부녀자인 청구인이 백방으로 그 해제를 노력하
면서 위 건축공사가 늦어진 사유에 대해서 남편의 사망과 망인의 부채로 인한 각 금
융기관의 압류·가압류 등이 계류되어 있는 사정 등을 소명하여 그 해제시까지 기간
유예를 피청구인에게 신고하여 그 지연사유를 밝히는 한편, 청구인은 위 허가건축물
의 신축에 있어서 기왕이면 땅도 넓고 하여 건축부지로는 넉넉하고, 또 정지작업 등
기초작업을 위해서 기 7천5백만원이라는 거금을 투자하여 정지공사중에 있으므로 건
물다운 건물을 짓기로 마음먹고 기존의 건축허가 평수보다도 그 평수를 늘린 허가를
하여 달라고 피청구인에게 설계변경을 신청하였던 바, 그무렵 피청구인은 1999.12.20
자로 설계변경 허가를 하면서 전체 건평의 10%에 불과한 건평확장 범위로 이를 허
가하였던 것이다.
라. 그래서 청구인은 피청구인이 허가한 위 10% 확장된 건축을 위해서 그 즉시
토목공사의 마무리를 서두르는 한편, 지상 건축공사를 위하여 건축업자를 선정하고
사망한 남편의 부채로 인한 금융기관의 압류·가압류 등 말소를 위한 주선을 하는
사이였고, 또 최종 설계변경일이 허가된 1999.12.20부터 기산하여도 허가조건상 채 1
년이 못된 2000.4.29자로 피청구인은 위 건축허가 자체를 취소하기에 이르렀으나, 청
구인은 위 통고도 못받고 그 후 업자들로부터 위 취소된 소문을 듣고 2000.6.1에야
피청구인에게 직접 그 취소된 사실을 확인하게 되었던 것이다.
마. 그렇다고 하면, 위와 같은 경위로 보아 피청구인이 허가취소 사유로 들고 있는
착공신고 이후 공사진척사항 미흡이라고는 할 수 없고, 청구인은 전술한 바와 같이
착공 이후 토목공사, 매축공사, 도로개설공사, 정호설치공사, 배수공사를 위한 1억2천
만원의 예산으로 그 예산액 중 7천6백만원이나 집행중에 있었고, 남편의 불의의 사망
으로 위 공사의 마무리가 늦어질 수밖에 없었으며, 또한 남편의 부채로 금융기관에서
압류·가압류 등이 집행되어 그 해제를 위한 신속한 조치와 공사 마무리를 서두르는
한편, 건축업자의 선정 과정에서 최종 설계변경 허가한 1999.12.20에서 채 1년도 못된
2000.4.29자로 피청구인이 위와 같은 이유로 건축허가 취소처분을 한 것은 위법·부당하
고, 이 건 처분으로 얻을 수 있는 공익과 상대적으로 청구인의 손해를 대비해 볼 때,
본 건 시공중의 건축물에 대한 허가취소처분은 그 재량권의 범위를 이탈한 위법임을
면할 수 없으므로 피청구인은 이 건 건축허가 취소처분을 취소하라고 한다.
2. 피청구인 주장
가. 1995.12.5. ㅇㅇ건설(주) 대표 ㅇㅇㅇ는 피청구인으로부터 ㅇㅇ시 ㅇ동 산296-1,
산 296-8, 1208-1번지 총면적 4,492㎡중 1,950㎡의 임야·답에 건축면적 449.72㎡, 제
1종근린생활 및 주택(지상2층) 건축허가를 받고, 1996.1.3. 건축물 착공신고를 하였다.
그리고 건축주는 지번변경을 위한 1차 설계변경 신청을 하였고, 피청구인은 1996.5.1.
1차 설계변경 허가를 해주었으나, 건축허가일로부터 1년이 경과하였는데도 착공치 않
아 1996.12.23. 건축공사 착수 및 준공 촉구공문을 발송하였다. 그러나 1차 건축공사
착수촉구 이후 건축주는 또다시 2차 설계변경(건축면적 449.72㎡ → 688.24㎡, 제1종
근린생활 및 주택 → 제1·2종 근린생활 및 숙박시설 등)허가를 신청하였고, 피청구
인은 1996.12.30 이를 허가해 주었음에도 건축공사를 착공치 않아 1998.7.21. 2차 공사
착공 촉구공문을 발송한 바 있다. 이후 1998.11.5. 3차 설계변경(대지 : ㅇ동1200-8∼9,
989㎡, 건축면적 : 494.52㎡, 숙박시설 및 제2종근린생활시설)과 동시에 청구인 ㅇㅇㅇ
가 ㅇㅇ건설(주) 신달조로부터 토지 및 건축 허가권을 취득하였으며, 청구인이 이 건
건축권 취득 후 1년이 된 시점인 1999.9.2. 3차 착공촉구 공문을 보내자 청구인은 같
은해 9.7. 탄원서(2000.2.7까지 공사를 시행할 것이며, 불이행시 어떠한 행정조치도 감
수하겠음)를 제출하였고, 이에 피청구인은 같은해 9.11. 허가취소 방침을 통보하였다.
그리고 같은해 9.20. 미착공 건축물 허가취소처분 사전통지와 동시에 청문실시 통지를
하였으며, 청문시에는 "같은해 11.30까지 연기요망하며, 상기 기일까지 착수하지 않을
경우 이의를 제기하지 않겠음"을 약속하였다. 그러나 청구인은 또다시 4차 설계변경
허가 신청(건축면적 494.52㎡→539.64㎡)을 하였고, 피청구인은 같은해 12.20. 이를 허가해
주었으나 건축공사를 착수치 않아 2000.4.29. 부득이 건축허가를 취소하였던 것이다.
나. 청구인은 토지 및 건축허가권 취득 후 복토공사 및 도로개설공사, 정지공사,
정호설치공사 등 전체공사비 1억2천만원중 7천5백만원을 투입하였고, 또한 1999.1.7.
남편의 사망으로 토목공사 및 정비공사가 늦어질 수밖에 없었다고 주장하나, 청구인
은 1998.11.5. 건축허가권을 취득한 후 이 건과 관련된 그 어떤 공사도 하지 않았으며
(취득당시 토목공사도 마치지 않은 상태였음), 또한 청구인이 1999.9.28. 건축허가 취
소를 위한 청문시「개인 사정으로 실제 착수를 못하였으며, 같은해 11.30까지 공사에
착수하겠으며, 이때까지 착수하지 않을 경우 이의를 제기하지 않을 것임」을 밝히고
있고, 같은해 9.7. 탄원서에서도「개인사정으로 공사에 착수하지 못하였으나, 향후 5
개월(2000.2.7.)내에 공사에 착수하겠으며, 불이행시 어떠한 행정조치도 감수할 것임」
을 밝힌 바도 있다. 따라서 피청구인은 1995.12.5. 허가일로부터 3차례의 공사착공 촉
구를 한 바 있으며, 청구인이 주장하는 부득이한 사정도 2차례에 걸쳐 이미 반영하여
주었고, 이후 충분한 기간을 두어 취소처분하였으므로 청구인이 주장하는 부득이하게
착공이 늦어졌다는 주장은 설득력이 없다 할 것이다.
다. 청구인은 최종 설계변경일인 1999.12.20에서 채 1년도 못된 2000.4.29. 건축허가
취소처분한 것은 위법하다고 주장하나, 건축법 제8조제8항의 규정에 의하면 "허가권
자는 건축허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하
거나, 공사를 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우에는 그 허가
를 취소하여야 한다. 다만, 허가권자는 정당한 이유가 있다고 판단되는 경우에는 1년
의 범위안에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있다"라고 규정하고 있으며, 건축법
제8조제8항에서 규정하고 있는 "허가를 받은 날부터 1년 이내"라 함은 청구인이 주장
하는 바와 같이 최종 설계변경일로부터 산정되는 것이 아니며, 최초의 건축허가일을
기준으로 산정되는 것으로 설계변경일로부터 채 1년이 되지 않았는데도 건축허가를
취소한 것은 부당하다는 청구인의 주장은 억지 주장에 불과하다 할 것이다.
라. 또한 청구인은 이 건 취소로써 얻을 수 있는 공익과 상대적으로 청구인의 손해
를 대비해 볼 때, 재량권의 범위를 이탈한 위법한 처분이라 주장하나, 앞에서 언급한
바와 같이 이 건 건축허가를 취소함으로써 청구인의 피해를 주지 않기 위해 미 착공
건물로 인한 행정청의 입장과 함께 3차례의 촉구공문을 보냈을 뿐 아니라, 2차례 청
구인의 부득이한 사정을 모두 반영한 후 충분한 기간을 주었음에도 불구하고 건축공
사에 착공치 않은 것은 청구인이 건축의사가 전혀 없는 것으로 밖에 볼 수 없으므로,
1995.12.5. 건축허가일로부터 4년6개월이 지난 2000.4.29. 피청구인이 한 건축허가취소
처분은 아무 하자 없는 행정처분으로서 청구인이 이 건 처분에 대하여 재량권 남용을
주장하는 것은 잘못되었다 할 것이다. 위와 같은 이유로 이 건 청구는 마땅히 기각
되어야 할 것이다.
3. 판 단
가. 먼저 관련법규를 살펴보면, 건축법 제8조·제10조·제16조·제69조·제75조,
같은법시행령 제3조의4·제12조 등의 규정에 의하면, 건축허가를 받았거나 신고를 한
자가 건축허가 또는 신고사항을 변경하는 경우에는 허가권자에게 신고하여야 하고,
허가권자는 건축허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 1년이내에 공사에 착수하지
아니하거나 공사를 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 그
허가를 취소하여야 하며, 다만 허가권자는 정당한 이유가 있다고 인정하는 경우에는
1년의 범위안에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있다고 규정되어 있음을 알 수
있다.
나. 살피건대, 이 사건 청구인과 피청구인이 제출한 관계서류를 종합해 보면,
1995.12.4. ㅇㅇ건설(주) ㅇㅇㅇ가 피청구인으로부터 건축허가받아 2차에 걸친 설계변
경허가 및 지번분할된 ㅇㅇ시 ㅇ동 1200-8, 1200-9번지 등 2필지의 토지에 대하여
청구인은 1998.11.5. 건축주 명의변경 및 3차 설계변경허가를 받았고, 피청구인은 3차
에 걸쳐 장기미착공 건축물 착공 촉구 및 건축허가 취소를 위한 청문실시 후, 청구인
의 착공연기 요청 및 설계변경허가 신청(건축면적 539.64㎡, 단독주택 및 숙박시설)을
받아들여 1999.12.20. 최종 설계변경허가를 하였으나, 2000.4.29. 건축공사 완공이 불가
능하다고 인정하여 건축허가 취소처분을 하였다. 이에 대하여, 청구인은 경제적인 사
정으로 장기간 이 건 건축공사를 진행하지 못하였지만, 건축업자 선정 및 토목공사
등 7천6백만원의 예산을 집행중에 있으며, 최종 설계변경허가일인 1999.12.20부터 기
산하여 1년도 채 못된 2000.4.29. 건축허가 취소처분을 한 것은 위법·부당하다며, 이
건 건축허가 취소처분의 취소를 청구하고 있음을 알 수 있다.
다. 판단컨대, 이 건 건축허가 취소처분의 위법·부당 여부에 대하여 살펴보면,
(1) 건축법 제8조8항의 규정에 의하면 건축허가를 받은 자가 허가를 받은 날부
터 1년이내에 공사에 착수하지 아니하거나 공사를 착수하였으나 공사의 완료가 불가
능하다고 인정하는 경우에는 그 허가를 취소하여야 하며, 다만 허가권자는 정당한 이
유가 있다고 인정하는 경우에는 1년의 범위안에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있
다고 규정하고 있으며, 또한 행정절차법 제22조제1항제2호의 규정에 의하면 행정청이
필요하다고 인정하는 경우에는 청문을 실시한다고 규정하고 있다. 피청구인은 이 건
건축허가를 취소함에 있어 1999.9.7. 청구인의 탄원서에 대한 회신에서는 허가를 취소
함이 타당하다고 하였으나, 같은해 9.28. 허가취소에 따른 청문시에는 청구인의 요청
을 받아들여 공사착수 기한을 연기해 주었고, 청문시 청구인은 같은해 11.30까지 공
사를 착수하지 않을 경우 이의를 제기하지 아니하겠다고 하였는데도, 같은해 11.26.
청구인이 설계변경 허가신청을 하자 청구인이 청문시 요청한 유예기한인 11.30을 도
과한 시점인 12.20. 다시 설계변경을 허가하여 주었는 바, 피청구인은 당초 이 건 건
축허가 취소를 목적으로 청문을 개최하였던 것이므로 청구인이 11.30까지의 유예기한내
에 공사를 착수하지 아니하였다면, 그 시점에서 허가취소를 함이 마땅함에도 다시 설
계변경을 허가한 것은 일관성 없는 행정행위로서 이는 피청구인이 행한 여타 건축허
가 취소처분과의 형평성 등의 관점에서 볼 때에도 재량권을 현저히 일탈한 행위라고
할 것이다.
(2) 또한 건축법 제75조 규정에 의한 청문은 같은법 제8조제8항에 의한 건축허가
취소의 경우에는 포함하지 않는다 하더라도, 피청구인이 이 건 건축허가 취소를 목적으
로 청문을 실시하였다면 이는 행정절차법 제22조제1항제2호의 규정에 의거 행정청이
필요하다고 인정한 경우에 해당한다고 할 것이며, 따라서 1999.9.28. 청문실시 후 허
가 취소하지 아니하고 다시 설계변경 허가처분을 하였다면 이는 1999.9.11. 청구인의
탄원서에 대한 회신에서 허가취소함이 타당하다고 한 피청구인의 의사표시와는 반대되는 것
으로 새로운 처분으로 보아야 할 것이고, 피청구인의 새로운 행정행위를 신뢰하고 있
는 청구인에게 다시 허가취소처분을 할 경우 신뢰보호의 원칙에 의거 다시 청문을
실시하여야 함에도 불구하고 설계변경 후 불과 4개월 정도 지난 시점인 2000.4.29. 청
구인에게 사전통지 없이 허가취소처분을 한 것은 신뢰보호의 원칙에 위배되며, 새로이
청문을 실시하지 아니한 것은 행정절차상 중대한 하자있는 위법·부당한 처분이라
할 것이다.
라. 따라서 피청구인이 2000.4.29. 청구인에게 한 건축허가취소처분의 취소를 구
하는 청구인의 청구는 이유있다고 인정되므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 재결
한다. |
