| 1. 청구인 주장
가. 청구인은 1999. 3.19부터 ○○시 ○○읍 ○○리 568-32번지에서 ○○공
인중계사무소라는 상호로 부동산 중개업소를 운영해 오던 중, 2000. 8월경 부동
산 매도자 김○○으로부터 ○○시 ○○읍 ○○리 568번지 ○○아파트 203동
701호를 매도해 달라는 부탁을 받고, 같은 해 8. 11 매수자 류○○와 청구인 사
무실에서 매매대금 32,000,000원으로 매매계약서를 작성하여, 이 건 부동산 매도
인의 국민은행 융자금 16,000,000원과 전세금 18,000,000원을 매수인이 부담하기
로 하여 결국 매수인이 부담하는 채무가 총 34,000,000원으로 매매대금
32,000,000원을 초과한 2,000,000을 매도인이 매수자에게 지급하기로 하였습니다.
나. 그런데 매도자 김○○은 매매계약서 작성일인 2000.8.11에 타지로 출장
을 가게 되어 참석이 불가능하다고 하면서 금 2,000,000원과 중개수수료 160,000
원, 국민은행 대출채무액 8월분 이자 180,000원, 국민은행 근저당권 말소비용
60,000원 합계 2,400,000원을 청구인 사무소 보조원 이○○ 명의 주택은행 구좌
로 당일 송금을 하였습니다. 청구인은 김○○에게 위 금액을 영수하고 그 영수
증을 작성함에 있어 돈이 청구인 사무소 직원 이○○ 통장에 입금하여, 매도자
김○○도 이○○ 명의로 영수증을 작성하여 줄 것을 원하여 청구인 명의가 아
닌 이○○ 명의로 영수증을 작성하여 준 사실은 있으나, 김○○과 류○○간의
매매계약서는 중개업자의 표시를 함에 있어 청구인의 이름을 사용하였고, 등록
된 청구인의 인감도장을 날인하였습니다. 한편 매도자 김○○이 청구인 구좌로
송금하지 않고 보조원 이○○ 구좌로 송금한 것은 청구인이 당시 한국주택은행
으로부터 청구인 소유 부동산이 경매를 당하고 있어 혹시 매도인이 청구인 예
금구좌에 압류 등 강제집행을 염려한 탓입니다.
다. 그런데 매수인 류○○는 매도인 김○○이 이 건 부동산이 매매가 되면
즉시 세입자를 내어 보내겠다는 약속을 믿고 세입자에게 지급할 돈과 김형곤의
국민은행 채무를 변제할 돈을 마련하기 위하여 이 건 부동산을 담보로 한국주
택은행에서 30,000,000원을 빌리기 위해 부동산에 근저당설정 등기를 마쳤는데
세입자가 명도를 거부하여 차질을 빚게 되었고, 한국주택은행에서는 세입자가
나가지 않는 한 근저당권이 1순위가 되지 못한다며 대출을 거부하여 설정한 근
저당권이 무용지물이 되어 이를 다시 말소하였으며, 또한 청구인이 김형곤으로
부터 받은 근저당말소 등기금액은 원래 김○○의 국민은행 채무를 변제하고 나
면 말소될 근저당권 말소등기 비용이었으나, 이런 연유로 류선희가 설정한 근저
당권설정 등기를 말소하는 비용으로 소요되었습니다. 한편 김○○의 국민은행
채무는 타인에게 인수가 되지 않는 특수채무가 되어, 류선희가 이를 인수하고
채무자 명의를 변경하려고 하여도 불가능하였습니다.
라. 그래서 매도자의 국민은행 채무는 매달 원금 500,000원과 이자 180,000
원 합계 680,000원을 불입하여야 하는데, 2000. 8월분의 불입금이 김○○의 통장
에서 자동 인출되어 청구인은 류○○금 500,000원과 김○○으로부터 받아서 류
○○에게 건네주었던 8월분 이자 180,000원 합계 680,000원을 김○○의 처 정○
○에게 송금하여 주었습니다. 그리고 현재까지 위 불입금 680,000원은 류○○가
납입해 오고 있으나, 세입자가 명도를 거부하고 있어 류선희가 은행대출을 하지
못해 김형곤의 국민은행 채무를 일시에 변제하지 못하고 있습니다. 이러한 사정
으로 매수인 류선희는 아파트를 매수해도 입주를 하지 못해 불만을 가지게 되
어 서로 다툼이 있던 중, 김○○은 청구인이 중개를 잘못해서 이런 사태가 생겼
다는 사유로 피청구인 및 수사기관에 진정·고소를 하여 불똥이 청구인에게 튀
게 된 것입니다.
마. 또한 피청구인이 2001.5.26. 청구인에게 등록인장 미사용과 부동산 중개
업자의 금지행위 위반으로 업무정지 8월의 행정처분을 하였습니다. 이 건 처분
내용의 정당성은 별론으로 하고, 우선 그 처분의 내용이 불명확하며, 피청구인
이 동일 날짜에 2개의 행정처분 명령서를 청구인에게 송달하였으며, 그 중 한
명령서는 업무정지 8월로서 그 기간을 2001. 6.15부터 2001. 8.14까지로 표시한
반면, 다른 명령서는 업무정지 8월로 그 기간이 2001. 6.16부터 2002. 2.14까지로
표시하여 서로 상이하며, 처음 보낸 명령서에 기간 표시가 잘못된 것을 뒤늦게
발견하고 다시 기간 표시를 8개월로 맞추어 보낸 것으로 보입니다. 그러나 부동
산중개업법 제14조 제2항의 위반의 경우에는 벌칙이 같은 법 제23조에 의하여
6월의 범위안에서 업무정지를 명하도록 규정하고 있고, 같은 법 제15조의 규정
을 위반한 경우에는 같은 법 제22조 제2항에 의하여 등록을 취소할 수 있도록
하고 있어, 청구인의 경우 등록이 취소되거나 업무정지 6월이하의 행정처분이
되어야 함에도 업무정지 8월의 처분은 나올 수 없으며, 피청구인이 청구인의 위
반내용으로 부동산중개업자의 금지행위 위반의 항목이 7개나 되는데 피청구인
은 이를 특정하지 않아 청구인은 위 금지행위 중 무엇을 위반하였다는 것인지
알 수 없습니다.
바. 한편 피청구인이 청구인에게 한 부당한 처분 내용을 살펴보면,
(1) 피청구인이 지적하는 등록인장 미사용 부분은 청구인이 김○○으로
부터 2000.8.11. 2,400,000원을 청구인 보조원 이○○ 명의의 통장으로 송금되면
서 발급한 영수증이 청구인 사무소 등록 인장이 아닌 이주희의 사인이 되어 위
반하였다고 판단이 되나, 부동산중개업법 제14조의 규정에 중개업자가 중개행위
를 함에 있어 등록된 인장을 사용하여야 한다라고 규정한 입법취지는 중개행위
에 있어 등록된 인장을 사용함으로써 중개인이 중개를 했느냐, 하지 않았느냐
하는 시비가 발생할 법률적 분쟁을 방지하고자 함에 있다 할 것이고, 이는 주로
매매계약서 등 주 계약서를 염두에 둔 규정이며, 청구인은 이 건 중개를 함에
있어 매매계약서에 등록된 인장을 서명하였습니다. 다만 영수증만 돈이 청구인
의 통장이 아닌 이○○의 통장으로 입금되어 송금인의 요청도 있고 하여 이주
희 명의로 발급한 것입니다. 청구인이 당초에 등록된 인장을 사용하지 않을 의
도였으면 당연히 매매계약서도 등록된 인장을 사용하지 아니 하였을 것인데 가
장 중요한 매매계약서는 등록된 인장을 사용하였다는 것은 영수증 작성에 있어
등록된 인장을 사용하지 않은 것이 별 다른 뜻이 없었음을 알 수 있습니다. 또
한 부동산중개업법 제14조의 규정에 중개행위를 함에 있어 등록된 인장을 사용
하여야 한다는 의미는 중개행위를 함에 있어 등록된 인장 사용 여부를 논하여
야 할 것이고, 특수한 사정으로 일부 문서에 등록된 인장을 사용하지 아니하였
다고 하여 모두 이에 해당한다고 볼 수는 없는 것입니다. 청구인은 김형곤으로
부터 금 2.400.000원을 받은 사실을 시인하고 있고, 이러한 돈의 영수가 김형곤
과 사이에 분쟁이 되어 있지도 않습니다.
(2) 피청구인은 청구인이 부동산 중개업자의 금지행위를 위반하였다고 하
나, 청구인이 부동산중개업법 제15조의 규정의 어느 점을 위반하였다는 것인지
명확하지 않아 해명하기가 어려운 점이 있으나, 추측하건대, 중개업법 소정의
수수료를 초과하여 받았다는 점을 위반 사항으로 삼고 있는 것이 아닌가 생각
됩니다. 청구인은 김형곤으로부터 금 2,400,000원을 받았고, 그 내역은 다음과
같습니다.
(가) 매매대금 정산금 2,000,000원은 매수인 류○○에게 전해졌습니다.
(나) 근저당 말소비용 60,000원은 애초에 김○○의 국민은행 근저당권
해지비용으로 받았으나, 김○○의 약속과 달리 세입자가 나가지 않아, 류○○가
설정한 한국주택은행 근저당권 해지비용으로 쓰였습니다.
(다) 김형곤의 국민은행 대출금 8월분 이자 180,000원은 류○○에게
2,000,000을 줄 때 함께 주었다가, 류○○민은행으로부터 채무자 명의 변경을 받
지 못해 김형곤이 자신의 통장에서 8월분 원리금 680,000원이 인출되자 류○○
아 김○○의 처인 정선자에게 송금하여 주었습니다.
(라) 중계수수료 160,000원은 매매대금 32,000,000원에 대하여 부동산중
개업법 소정의 수수료율 0.5%를 곱한 금액으로 적법한 수수료로서 이상과 같이
청구인이 부동산중개업법을 위반한 사실이 없습니다.
사. 설령 청구인의 행위가 부동산중개업법을 위반한 것이라고 하더라도 중
개의 경위, 그 위반의 정도, 그 간 중개업법 위반사실이 없는 점, 중개업의 종사
기간, 실적, 청구인이 중개업으로 어렵게 생계를 꾸리고 있는 점, 중개업의 속성
상 업무정지 처분을 받으면 신용에 문제가 있어 심각한 타격을 받는 점, 거래의
연속성으로 현재 계속중인 일을 처리하지 못하게 되어 의뢰인으로부터 손해배
상을 청구받을 가능성이 현저한 점 등을 감안하여 이 건 처분으로 얻는 공익상
의 이익보다 청구인이 받게 되는 불이익이 크다 할 것입니다.
아. 따라서 피청구인이 2001.5.26. 청구인에게 한 부동산중개업 업무정지 8
월의 행정처분은 재량권을 일탈한 위법한 처분이므로 이를 취소하여야 한다고
한다.
2. 피청구인 주장
가. 청구인은 1999. 3.23부터 ○○시 ○○읍 ○○리 568-32번지 소재에 ○○
공인중개사라는 상호로 부동산 중개업소를 운영해 오던 중, 2000. 8월경 매도자
김○○으로부터 부동산 매도를 부탁 받아, 같은 해 8.11. 매수자 류○○와 매매
하기로 결정하였습니다. 청구인은 매도자 김○○로부터 매수인 류○○가 부담하
는 채무액 34,000,000원과 매매대금 32,000,000원의 차액 2,000,000원과 중개수수
료 400,000원을 합하여 매도자 김○○으로부터 2,400,000원의 돈을 청구인 사무
소 보조원 이○○의 통장으로 송금하여 모든 것을 정리하도록 부탁을 받았으
나, 2001. 3월까지도 완전히 정리가 되지 않아, 매도인 김○○으로부터 청구인이
불법중개 행위를 하였다며 피청구인에게 민원을 제기하였습니다.
나. 그리하여 피청구인은 김○○으로부터 민원을 접수받아 2001. 3.29.현지
출장·확인한 바, 중개수수료 영수증을 청구인 사무소 보조원 이○○ 명의로 발
급하였으며, 중개수수료의 거래 차액과 대출(주택융자금)이자 및 기타 비용 수납
사실을 인정하여, 같은 해 4.16. 청구인에게 부동산중개업법 위반에 따른 처분사
전통지후 행정절차법 제21조제1항의 규정에 의거 같은 해 4. 27일 의견제출을
받아 검토한 결과, 부동산업중개업법 제14조제2항의 규정인 등록인장 미사용 위
법사실이 명백하다고 판단되고, 같은 법 제23조제1항 및 ○○시부동산중개업법
위반자에대한업무정지처분및과태료부과규칙 제3조제1호[별표1.제2호]규정에 의거
업무정지 2월, 소유권이전 등 업무대행 절차에 필요한 금품을 받아 비용으로 지
출하고 157,600원은 정산하지 않았다고 판단되어 부동산중개 수수료 또는 실비
를 초과하여 금품을 받은 행위(법 제15조제2호)에 해당되어 같은 법 제23조 제1
항 및 양산시 규칙 제3조 제1호[별표1.제7호] 규정에 의거 업무정지 6월을 합하
여 총 8월의 업무정지 처분을 하였습니다.
다. 한편 청구인이 주장하고 있는 내용을 살펴보면,
(1) 청구인은 업무정지 8월의 처분이 나올 수 없다는 주장을 하고 있으
나, 부동산중개업법 제14조제2항 규정에 의한 등록인장 미사용에 대하여는 같은
법 제23조제1항 및 시 규칙 제3조제1호[별표1. 제2호]에 의거 업무정지 2월로 규
정하고 있으며, 또한 같은 법 제15조제2호 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초
과하여 금품을 받은 행위에 대하여는 같은 법 제22조 제2항제3호에 의하여 등
록취소 또는 법 제23조제1항제7호에 의거 업무정지 처분을 할 수 있는 바, 이
사건의 경우 같은 법 제23조 제1항 제7호를 적용하여 양산시 규칙 제3조 제1호
[별표1.제7호]에 의거 업무정지 6월로 규정되어 있어, 이 건 처분인 업무정지 8
월의 행정처분을 하였습니다.
(2) 청구인에게 위반내용으로 적고 있는 부동산중개업자의 금지행위 위
반(동법 제15조)은 항목이 7개나 되는데도 피청구인이 이를 특정하지 않아 청구
인이 위 금지행위 중 무엇을 위반하였는지 알 수 없다고 주장하고 있으나,
2001. 4. 2 청구인의 확인(자인)서에서 중개수수료외의 거래차액과 대출(주택융자
금)이자 및 기타 비용을 수납하였다고 시인하였고, 같은 해 4.27. 청구인이 제출
한 의견제출서 내용에 "등록된 인장 미사용 및 수수료외 금전 수수 관계로 당국
이 행정처분 대상으로 있다고 통보를 받았습니다." 라고 적고 있으며, 위반 사항
에 대한 해명을 하고 있으나 청구인의 주장은 억지라 할 것입니다.
(3) 특수한 사정으로 일부 문서에 등록된 인장을 사용하지 아니하였다고
하여 모두 등록인장 미사용에 해당한다고 볼 수 없다고 주장하고 있으나, 같은
법 제14조제2항의 규정에 중개업자가 중개행위를 함에 있어 등록된 인장을 사
용하여야 함에도 중개행위의 일부인 영수증 발급을 보조원 이주희 명의로 영수
증 작성은 같은 법 제14조제2항 규정 위반이라 할 것입니다.
(4) 청구인이 중개업법에 의한 소정의 수수료를 초과하여 받지 않았다고
주장하고 있으나, 2001.4.2. 청구인 확인(자인)서에 수수료 내용 금액과 같은 해
4.27. 의견제출서에 기재된 비용처리 내역의 금액이 상이하며, 확인(자인)서의 수
수료 내용에 교통비 및 식대, 서류대가 100,000원으로 되어 있으나, 의견제출서
의 비용처리 내역에는 교통비 및 실비는 서비스라고 기재되어 있으며, 청구인이
국민은행 1월 이자가 180,000원이라고 주장하나, 매도인 김○○의 국민은행 통
장 확인 결과, 1월 이자는 약 130,000원으로 확인이 되었습니다. 이를 종합해 보
면, 매도인 김○○의 대출금(국민은행) 근저당권 말소비용을 매수인 류○○의 대
출금(주택은행)근저당권 말소비용으로 57,600원이 부당 지출되었고, 매도인 김형
곤 대출금 1월분 이자 차액 50,000원, 등본 및 소유권 이전 등 구비 서류대는
영수증이 없으며, 매매대금 50,000원 차액{200만원중 195만원 지출[3,395만원(은
행융자금 1,595만원+세입자전세금 1,800만원)-매매대금 3,200만원]}으로 모두 합
하면 157,600원 [57,600원+50,000원+50,000원]이 정산되지 않았습니다. 이와 같이
부동산 중개업자가 매매대금 차액과 기타 비용을 받아 지출하고 정산을 하지
않았으므로 같은 법 제15조제2호의 금지행위에 해당되어 처분대상이라 할 것입
니다.
라. 이상과 같이 청구인은 부동산을 중개함에 있어 국민의 재산권을 보호하
고 중개의뢰 내용을 명확하게 할 책임이 있으며, 전문 직업인으로서의 품위를
유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 행위를 하여야 함에도 부동산중개업
법 제14조 제2항 및 제15조제2호 규정을 위반하여 중개 행위를 함에 있어, 등록
인장 미사용 및 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받았고, 이에 대하여 피청
구인이 법 제23조제1항 및 양산시 규칙 제3조제1호[별표1. 제2호, 제7호]에 의거
적법하게 행정처분을 하였습니다.
마. 따라서 피청구인이 2001.5.26. 청구인에게 한 부동산중개업 업무정지 8
월의 행정처분은 위법·부당한 처분이 아닌 적법한 처분이므로 이의 취소를 구
하는 청구인의 주장은 이유가 없으므로 기각되어야 한다.
3. 판 단
가. 살피건대, 이 사건 청구인과 피청구인이 제출한 관계서류 등을 종합해
볼 때, 청구인은 2000.8.11. 매도자 김○○의 채무액 3,400만원(국민은행 융자금
1,600만원+세입자 전세금 1,800만원)을 매수인 류○○가 부담하는 조건으로 매매
대금 3,200만원과의 차액 200만원과 중개수수료 40만원을 합하여 매도자로부터
240만원의 영수증을 청구인 사무소 보조원 이○○ 명의로 발급한 사실이 매도
자의 진정에 의하여 적발되어, 2001.5.26. 피청구인으로부터 부동산중개업법 제
14조제2항 (등록인장 미사용) 및 제15조 (부동산중개업자의 금지행위) 규정 위반
에 따른 8월(2001.6.15∼2002.2.14)의 업무정지 처분을 받았다. 이에 대하여 청구
인은 부동산매매계약서에는 등록된 인장을 사용하였고, 보조원 이주희가 청구인
의 승낙하에 영수증을 발행했으므로 등록된 인장을 사용하지 않은 것이 별 다
른 뜻이 없으며, 매도자로부터 받은 240만원의 세부내역을 살펴보면, 매매대금
정산금 2백만원은 매수인에게 전해졌으며, 근저당말소비용 6만원은 세입자가 나
가지 않아 매수자가 설정한 주택은행 근저당권 해지비용으로 사용하였고, 매도
자의 국민은행 대출금 8월분 이자 18만원은 매수자가 국민은행으로부터 채무자
명의변경을 받지 못해 매도자의 통장에서 인출되자 매도자에게 송금했으며, 중
개수수료 16만원은 매매대금 3,200만원에 대하여 소정의 수수료율 0.5%를 곱한
금액으로서 청구인은 부동산중개업법을 위반한 사실이 없으므로 이 건 처분의
취소를 구하는 사건임을 알 수 있다.
나. 먼저 본안 판단에 앞서, 부동산중개업법 제23조의 규정에 의하면 부동
산중개업자에 대한 업무정지 처분은 6월의 범위안에서만 명할 수 있으나, 피청
구인은 부동산중개업법 제14조제2항 등록인장 미사용과 제15조 부동산중개업자
의 금지행위라는 2개의 위반사항을 병과하여 8월의 업무정지처분을 하였으며,
법 제15조의 부동산중개업자의 금지행위 위반은 위반항목이 7개이나 피청구인
이 이를 특정치 않아 청구인이 무엇을 위반했는지 알 수 없으므로 행정절차법
제23조의 처분의 이유제시를 결(缺)한 처분으로 위법한 처분임을 알 수 있다.
다. 따라서 피청구인이 2001.5.26. 청구인에게 한 8월의 업무정지 처분은
부동산중개업법 제23조 및 행정절차법 제23조를 위반한 위법한 처분이므로 청
구인의 청구를 인용하기로 하여 주문과 같이 재결한다. |
