| 1. 청구인 주장
가. 청구인은 2001.11.21. 한국자산관리공사 ○○지사로부터 마산시 ○○동 ○○○번지 소재 대지 756.1㎡를 적법한 공매절차를 통해 소유권을 취득하고 막대한 자금으로 새로운 사업 및 주택시공을 하려고 하였으나, 피청구인이 상기 지번에 1996.11.7.(2001.3.5. 설계변경) 건축주 ○○○가 지하 2층 지상 6층의 공동주택 및 업무시설 2,730㎡ 규모로 기 건축허가를 받아 골조 공사중에 있기 때문에, 그 사업규모를 축소변경한다면 이미 축조된 골조를 권리자 스스로 시정하면서 설계변경 건축허가를 받아야 할 대상이며, 피청구인이 이미 건축허가를 승인해 주었기 때문에 피청구인은 또 다시 허가 또는 건축신고를 승인할 수 없다는 것입니다.
나. 청구인 주장은 허가권자는 건축법 제8조 제1항의 규정에 의한 허가를 받은 자(건축주)가 허가를 받은날로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하거나 공사를 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 그 허가를 취소하여야 한다는 취지이며, 당초 허가를 받고 착공신고(1997.5.12.)로부터 4년 9개월이 경과되었으며 일부 지하 터파기만 해 놓고 주민들의 원성만 사고 도저히 시공이 불가능하다고 판단됨과 동시에, 청구인 명의로 대지 소유권이전이 경료됨을 이유로 본다면 또다시 건축주 ○○○가 청구인에게 대지 사용승락을 받아야 되므로 이 공사의 완료는 불가능하다 할 것이며, 따라서 위 소재지의 허가사항은 취소 처분과 동시에 청구인이 향후 제출할 건축신고서를 승인하여야 할 것으로 사료됩니다.
다. 청구인이 2002. 4. 4. 제출한 보충서면
(1) 건축허가 및 명의변경, 청구인에 관한 사항
- 당초 건축허가자 : 1996. 11. 7. (주)○○건설 대표 ○○○
- 건축허가 변경자 : 1998. 11. 6. ○○○, ○○○
: 2000. 5. 1. O O 건설설(주) 대표 ○○○
: 2000. 7. 31. ○○○
: O O 건설(주) 대표 ○○○
: 2000. 11. 27. ○○○건설(주) 대표 ○○○
: 2001. 5. 9. O O O 건설(주) 대표 ○○○
상기 건축허가 및 변경을 수회에 걸쳐 순차적으로 건축허가 명의변경을 승인했다는 것은 피청구인의 직무태만으로 볼 수 있으며, 청구인이 허가취소를 주장한 것은 상기 허가 및 변경을 참고로 하여도 도무지 건축할 의사가 없는 것으로 사료되기 때문입니다.
(2) 피청구인은 1996.11.7. 건축법 제8조의 규정에 의해 기 건축허가되어 골조공사 중에 있으므로 그 규모를 축소 변경한 부분이 권리자(건축주) 스스로 시정하면서 설계변경 건축허가를 받아야할 대상이라면 청구인이 건축주와 합의를 하여 설계변경을 하라는 주장은 있을 수 없는 일입니다.
(3) 피청구인은 동 소재 건축진행사항은 지하 1층 터파기 및 부분콘크리트 타설이 된 상태이며, 건축법 제9조 규정에 의하여 적법하게 건축허가를 득한 사항은 잘못 인식한 부분이고, 피청구인이 IMF경제난에 따른 건축주의 자금난 운운하는 것은 건축주를 대변하는 것으로 보이며, 2001.3.5. 건축설계변경 허가를 득하여 공사를 전혀 하지 않고 있다는 것은 토지 소유자에게 보상을 받기위한 정략적인 것으로 사료되며, 또한 유체동산 이전금지 가처분 신청으로 건축공사가 중단되었다는 것은 청구인과 관련이 없습니다.
(4) 피청구인이 건축주와의 권리관계 승계 또는 해소에 따른 상호 협의를 하라는 것은 행정상 이치에 맞지 않으며, 건축허가를 받은자와 청구자와의 쌍방간에 문제라는 것은 이해할 수 없는 처사라 생각됩니다. 2002.3.26. 건설교통부장관의 건축허가(신고)에 관련하여 질의 회신한 사실이 있습니다.
(5) 청구인이 피청구인과 건축주에게 장기간 방치된 공사장 안전관리에 관한 사항에 대하여 건축공사 현장 안전관리 및 원상복구 명령을 통보한 사실이 있으며, 동 소재 장기간 공사중단으로 가설 울타리로 인한 철구조물 파편에 인근 주민의 사고로 청구인회사에 의료비 청구를 한 상태이며, 이 또한 피청구인의 관리·감독 소홀 및 건축주 책임이라 하겠습니다.
라. 건축주 주장에 따른 청구인 답변
(1) 건축주 ○○○건설(주) 대표 ○○○에서 ○○○으로 변경됨과 건축주 ○○○에서 시공사 ○○건설(주) 대표 ○○○로 다시 ○○○건설(주) 대표 ○○○로 다시 ○○○건설(주) 대표 ○○○ 등으로 시공사와 건축주가 상이하며 이것은 마치 서로간에 미리 토지 소유자에게 많은 보상을 받기 위한 수법으로 사료됩니다.
(2) 건축주가 주장한 시공사와 하도급 업체와의 해결되지 않은 공사대금 및 유체동산 점유이전금지 가처분으로 건축공사가 중단되었다는 것은 이해할 수 없는 사항이며, 청구인 회사와 행정심판청구는 아무런 관련이 없고, 건축주가 재판 진행 중 청구인회사에서 토지 매입을 했기 때문에 건축진행을 하지 못했다는 것은 이 또한 거짓임을 알 수 있습니다.
(3) 2002.1.28. 과 같은 해 2. 2. 두 차례에 걸쳐 청구인측 ○○컨설팅 ○사장이 건축주를 만나 토지 소유권을 넘겨주겠다고 의견을 제시한 사실이 없었음을 밝힘니다. 건축주가 가설울타리를 청구인측에서 무단 철거했다는 터무니 없는 소리를 하는 것은 자기자신을 미화하고 억지 주장을 펴서 많은 보상을 찾겠다는 증거이기도 합니다.
(4) 건축주가 시공하고자 하는 공사재개 계획은 허상일 뿐, 청구인의 토지 소유권 이전도 불가하고 또한 토지사용승락을 할 수 없기 때문에 건축은 할 수 없으므로 동 소재의 허가는 취소되어야 하고, 청구인이 신청한 건축신고를 마땅히 승인하여 주어야 할 것으로 사료됩니다.
2. 피청구인 주장
가. 행정처분의 경위
(1) 본 행정심판청구 건축허가 대상 건축물은 1996.11.7. ○○시 ○○구 허가번호 제○○○호로 지하 2층, 지상 6층, 대지면적 756.10㎡, 연면적 2,730.88㎡의 규모로 (주)○○건설 대표 ○○○에게 건축허가 되었다가 1998.11.6. ○○○· ○○○에게, 2000.5.1. ○○건설(주) ○○○에게, 2000.7.31. ○○○에게 순차로 건축허가 명의 변경되었으며,
(2) 청구인은 2001.11.21. 한국자산관리공사 ○○지사로부터 본 건축물의 대지를 적법한 공매절차를 통해 소유권을 취득하고 2002.3.4. 지상 2층, 연면적 127.89㎡, 133.70㎡의 단독주택 2동을 신축하고자 동일 지번상에 각각 별개로 건축신고를 하였으나
(3) 피청구인은 ①청구인의 건축신고 부지는 1996.11.7. 건축법 제8조의 규정에 의하여 기 건축 허가되어 골조공사 중에 있으므로 그 규모를 축소 변경한다면 이미 축조된 골조를 권리자 스스로 시정하면서 설계변경 건축허가를 받아야할 대상일 뿐만 아니라 ②청구인의 신청도서를 살펴보면 건축면적이 한 필지의 대지안에서 주택(2가구) 연면적 합계가 261.59㎡로서 이는 건축법 시행령 제11조의 신고면적 규정을 크게 초과하였고, ③주차장법 및 마산시 주차장 설치 및 관리조례의 규정에 의한 부설 주차장설치 계획 누락과 ④건축법 시행규칙 제12조의 규정에 의한 구비서류 흠결사항을 이유로 반려 처분하였으나, 2002.3.11. 동일 내용의 건축허가 신고를 해옴에 따라 검토결과 현장 여건이나 법령 저촉사항 시정(변동)없이 반복 신청하여 민원사무처리에 관한 법률 제10조의 규정에 의거 기 통보한 반려 처분내용중 ②,③항 요건을 충족하지 못한 사유로 이 건 민원서류 반려 처분한 것임.
나. 청구인의 청구요지
(1) 청구인은 2001.11.21. 한국자산관리공사 ○○지사로부터 마산시 양덕동95-29번지 대지를 적법한 공매절차를 통해 소유권을 취득하고 주택 시공을 하고자 건축 신고를 하였으나
(2) 피청구인은 상기 번지에 1996.11.7.(2001.3.5 설계변경) 건축주 ○○○가 지하 2층, 지상 6층의 공동주택 및 업무시설 2,730㎡ 규모로 기 건축허가를 받아 골조공사중에 있으므로 권리자 스스로 시정하면서 설계 변경건축 허가를 받아야 할 대상으로서 이미 건축 허가를 승인해 주었기 때문에 피 청구인은 또다시 허가 또는 건축신고를 승인할 수 없다는 것이며,
(3) 허가권자는 건축법 제8조 제1항의 규정에 의한 허가를 받은 자가 허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하거나 공사를 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에 그 허가를 취소하여야 한다라고 규정하고 있으므로 당초 허가자는 착공신고일('97.5.12)로부터 4년 9개월이 경과되었으나 일부 지하 터파기만 해놓고 주민들의 원성만 사 도저히 시공이 불가능하다고 판단 될 뿐만 아니라 청구인 명의로 대지 소유권 이전이 경료됨을 이유로 본다면 또 다시 건축주 김병수가 청구인에게 대지 사용 승낙을 받아야 함은 물론이기 때문에 공사의 완료 또한 불가능하다 할 것이므로, 위 소재지의 허가사항은 취소 처분과 동시에 청구인이 향후 제출할 건축신고서를 승인하여야 할 것이라고 주장하고 있습니다.
다. 청구인 주장에 대한 답변
(1) 도시계획구역안에서 건축을 하고자 하는 자는 건축법 제8조(건축허가)에 의거 건축허가 후 건축에 임하도록 규정하고 있고, 건축허가 대상이라 하더라도 일부 경미한 내용(연면적의 합계가 100㎡주택 신축포함)에 대하여는 건축법 제9조 규정에 의하여 신고를 함으로서 건축허가를 받은 것으로 본다라고 규정하고 있으며, 건축법 제10조(허가·신고사항의 변경)에서는 건축주는 제8조 규정에 의하여 허가 받은 사항을 변경하고자 하는 경우에는 이를 변경하기 전 허가권자의 허가를 받도록 규정하고 있으며
(2) 청구인이 건축신고 한 ○○시 ○○동 ○○○번지 상에는 이미 적법하게 건축허가 되어 지하 2층, 골조공사 완료 후 지하 1층 공사가 진행된 상태에서 기존 허가를 무시하고 건축 신고서를 제출하여 신고 또는 허가 승인을 요구한 청구인의 주장은 부당하다 할 것입니다.
(3) 청구인은 허가권자는 건축주가 건축법 제8조 제1항 규정에 의하여 허가를 받은 날부터 1년 이내 공사에 착수하지 아니 하거나, 공사를 착수하였으나 완료가 불가능하다고 인정하는 경우 허가를 취소하도록 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제8항을 이유로 들면서 기존 건축허가 취소를 요구하였으나
(4) 본 건축허가 건축주는 건축법 제8조 및 제9조 규정에 의하여 적법하게 건축허가를 득하였고, 건축법 제16조(착공신고)의 규정에 따라 1997.5.13. 건축물 착공신고를 하였으며, 착공이후 IMF경제난에 따른 건축주의 자금난으로 수 차례 건축주가 변경되어 현재의 건축주인 ○○○가 2001.3.5. 건축설계변경허가를 득하였으나 설계변경 이후 공사를 진행하지 않고 있어, 피청구인은 2회에 걸쳐 건축주(○○○)에게 중단된 건축공사장 공사재개 사업 계획서를 제출토록 한 결과 기초공사 시공업체가 상기 현장에 대하여 한 유체동산 이전금지 가처분 신청으로 인하여 건축공사가 중단되었으나 소송 완료 후에 곧 바로 공사를 재개 할 것이라는 계획서를 제출하였습니다.
(5) 청구인은 2002.1.18. 공매에 의하여 ○○시 ○○동 ○○○번지 소재 대지 756.1㎡의 소유권만 취득하였으므로 동 부지에 건축을 하기 위하여서는 기존 건축허가권자와 이미 건축 시공된 부분에 대한 권리를 취득한 후 건축법 제11조(건축관계자 변경신고) 규정에 의하여 건축주를 변경하여야 하며, 사업계획 변경시 건축법 제10조 규정에 의하여 기존의 건축허가사항 변경허가 절차를 이행하여야 함에도 청구인은 기 적법하게 시공된 지하층 기초 공사부분에 대해 기존 건축주(○○○)와의 권리 관계 승계 또는 해소에 따른 상호 협의(매수)절차를 이행하지 아니하고 행정기관(○○시)에 건축허가 취소를 요구하는 바, 이는 기존의 건축주(○○○)와의 권리관계(매수 또는 보상)를 행정관서를 이용하여 해탈하려는 의도로밖에 볼 수 없으며, 이는 청구인과 기존 건축허가자(○○○) 쌍방간에 해결할 문제이며,
(7) 청구인은 위 절차 이행을 위하여 기 허가를 득한 자의 동의 등 필요한 조치를 스스로 취하지 아니하고 건축허가권자인 피청구인에게 건축허가 취소 요구와 공사장 방치에 따른 진정서를 수 차례 제출하였으나 기 허가를 받아 시공된 부분은 법적 하자가 없는 적법한 건축행위로써 공사완료가 불가한 것으로 인정하여 건축주의 의사에 반하는 허가 취소는 불가함을 통보한 것입니다.
라. 따라서 청구인이 주장하는 건축신고 반려처분 취소와 기존 건축허가를 취소하라는 주장에 대하여는 현 건축주인 ○○○가 적법한 절차에 의하여 이미 건축허가를 득하여 공사진행 중에 있는 동일 부지에 또 다른 건축신고 수리는 당연히 불가하고, 건축 공정이 지하 2층 완료 후 지하 1층 공사진행 상태로써, 건축주가 공사를 계속진행 할 것이라는 계획서를 제출하였고, 건축허가를 받은 권리자가 스스로 허가를 취소하지 않고 있음에도 피청구인이 공사완료가 불가한 것으로 인정하여 건축주의 의사에 반하는 건축허가를 취소함은 불가하다 할 것이므로 청구인의 주장은 당연히 기각되어야 한다는 재결을 구합니다.
3. 판 단
가. 먼전 관련 법규를 살펴보면, 건축법 제2조, 제8조, 제9조 등에 의하면 국토이용관리법에 의하여 지정된 도시지역 및 준도시지역안에서 건축물을 건축하거나 대수선하고자 하는 자, 대통령령이 정하는 구역안에서 건축물을 건축하고자 하거나 대수선하고자 하는 자는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령이 정하는 용도·규모의 건축물을 특별시 또는 광역시에 건축하고자 하는 경우에는 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 한다라고 규정하고 있고, 허가권자는 허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 1년이내에 공사에 착수하지 아니하거나 공사를 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 그 허가를 취소하여야 한다. 다만, 허가권자는 정당한 이유가 있다고 인정하는 경우에는 1년의 범위안에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. 건축법 제8조 규정의 허가대상건축물이나 하더라도 1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축·개축 또는 재축, 2. 농어업을 영위하기 위하여 필요한 소규모 주택·축사 또는 창고로서 대통령령이 정하는 지역 및 규모의 건축물의 건축 또는 재수선, 3. 대수선, 4. 국토이용관리법에 의한 준도시지역안에 건축하는 건축물로서 연면적 100제곱미터 이하인 것, 5. 기타 소규모 건축물로서 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물에 해당하는 경우에는 미리 시장·군수·구청장에게 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 신고함으로써 건축허가를 받은 것으로 본다고 규정하고 있음을 알 수 있다.
나. 살피건대, 이 사건 청구인과 피청구인이 제출한 관계서류 및 경상남도행정심판위원회 심리시 당사자 구두진술 등을 종합해 보면, 청구인은 2002.3.12. ○○시 ○○동 ○○○번지 연면적 91.71㎡의 단독주택 신축을 위한 건축신고를 하자, 같은 해 3.12. 피청구인은 신청지는 청구외 ○○○가 지하 2층, 지상 6층의 공동주택 및 업무시설 2,730㎡ 규모로 기 건축허가 받아 골조 공사중에 있으므로 사업규모를 축소한다면 설계변경 건축허가를 받아야 하고, 건축법시행규칙 제12조 등에서 규정하고 있는 구비서류에 흠결이 있음을 이유로 건축신고를 반려처분 하였다. 이에 대하여, 청구인은 2001.11.21. 한국자산관리공사 ○○지사로부터 이 건 토지를 공매절차를 통해 소유권을 취득하여 막대한 자금으로 주택을 시공하려고 하였고, 신청지에 1997.5.12. 착공신고만 하고 4년9개월이 경과되어도 일부 지하 터파기만 해 놓고 주민들의 원성만 사는 등 시공이 불가능하다고 판단되고, 대지의 소유권이 청구인에게 이전되어 건축주가 청구인의 사용승락을 받아야 함으로 공사의 완공이 불가하고, 건축허가 및 변경을 수회에 걸쳐 명의변경 승인된 사실, 설계변경 허가를 득하여 공사를 하지 않고 있다는 것은 토지소유자에게 보상을 받기 위한 정략으로서 유체동산 이전금지 가처분신청으로 공사가 중단된 것은 청구인과 관련이 없고, 건축주의 공사재개 계획은 허상일 뿐, 토지소유권 이전도 불가하고 토지사용승락을 할 수 없으므로 동 소재지 건축허가는 취소되어야 하고, 피청구인이 한 이 건 건축신고반려처분을 취소 청구한 사건임을 알 수 있다.
다. 판단하건대, 건축물의 건축은 사전 허가를 받아 건축할 수 있고, 허가시에 관계법령의 적합 여부 등을 사전 감독하게 되나, 일정규모 이하의 소규모 건축은 신고를 통하여 자유롭게 하되 관계법령의 준수 등은 신고 받은 관청이 그 시부터 감독하여 관계법령에 위반되면 건축법 제69조에 따라 조치해야 되는 취지이므로 건축신고를 반려하였다 하더라도 신고의 효력에는 영향이 없으므로(대법원 1988.9.20. 선고 87도449) 청구인의 권리의무에 직접 변동을 초래하는 것을 내용으로 하는 처분으로 볼 수 없다할 것이다. 청구인이 청구취지 외 주장한 기 건축허가를 취소하고 청구인이 향후 제출할 건축신고서를 승인하라는 주장에 대하여, 청구인은 기 허가된 건축허가에 대해 취소를 구할 법률상 이익이 있다고 보기 어렵고, 향후 제출할 건축신고를 승인하라는 주장은 행정청의 처분이 존재하지 않으므로 이를 모두 각하하기로 하여 주문과 같이 재결한다. |
