1. 사건개요
가. 청 구 인 : A
나. 피청구인 : B
다. 청구내용
청구인은 시 번지에서 공인중개사무소를 운영하는 자로, 20◃◃. ◃. ◃◃. ◔◔◔◔시 ◔◔군 ◔◔면 ◔◔ 매매계약서 작성 시 매수인을 이OO외 4인으로 하여 계약서를 작성하였으나 계약서에 ①거래당사자(다수매수인) 인적사항을 미기재하고 ②중개대상물 확인․설명서를 근거자료는 제시했으나 성실․정확하게 설명을 하지 않았으며, ③손해배상책임에 관한 사항을 설명하지 않거나 관계 증서의 사본 또는 관계 증서에 관한 전자문서를 교부하지 않았다는 사유로 피청구인이 20••. •. ••. 청구인에게 행정처분 ◦개월 처분 및 과태료 ◊◊◊◊◊원 부과처분(이하 '이 사건 처분이라 한다)을 받고, 그 처분의 취소를 청구한 사건이다.
2. 청구인 주장의 요지
가. 이 사건 처분의 위법‧부당성
1) 매매계약서 작성경위 가) 청구인은 2023. . . 청구인의 부동산중개사무소에서 매매계약서를 작성한 바 있고, 계약서 작성 때, 매수인의 요청과 매도인의 적극 동의하에 의사합의로 매수인을 이OO외 처, 자녀2명, 사위 총 5인 또는 사위를 제외한 4인으로 공동매수할 것을 요청하였고 그중에 사위는 제외 될 수도 있다고 처음부터 매도인에게 고지하여 동의를 받고 공동매수인을 이OO외 4인으로 작성하였으며 또한 계약서 작성 이후 공동매수인이 총 4인으로 변경되거나 공동매수인의 지분변경이 여러 차례 있을 수 있으므로 변경 때마다 만나서 서류를 재작성하는 것이 시간적으로 어렵고 특히 매도인에게는 매수인의 변경 여부에 대해 아무 손해가 없고 잔금을 치는데 꼭 필요한 절차도 아니고 변경이 있을 때마다 계약서를 수정하는 것이 불필요하다고 하여 매수인과 중개업소에서 매수인이 통보하는 대로 중개업소에서 공동매수인을 거래신고하고 최종 지분변경 신고 후 잔금때 만나서 한꺼번에 계약서 수정 및 필요한 부분을 보완하기로 처음부터 의사합의가 있었고 그렇게 해달라고 당사자들의 요청이 있었기 때문에 청구인은 그렇게 진행한 것으로 계약 당시 나머지 공동매수인에 대해 인적사항이 계약서에 기재되지 않았지만 이OO외 특정한 가족들로 공동매수에 대해 매도인과 매수인 사이에 진정한 의사합의가 있었던 것이다.
나) 청구인은 계약서 작성시 매수인을 이OO외 4인으로 기재한 후, 공동매수인을 입증코져 계약서 뒷장에 공동매수인란을 별도로 만들어 공란으로 비워두고 간인하였으며 이는 통상적으로 사용하지 않는 특별한 형식이며, 중개대상물 확인‧설명서에도 이OO 외 4인으로 기재하여 오타가 아니라 진정한 의사 합의가 있었음을 재차 입증하는 것이며 계약금을 이OO과 아들인 공동매수인인 이OO 2인으로 입금하여 공동매수인을 입증코져 하였으며 공동매수와 관련하여 2023. . . 당일 계약서 작성 이후 매도인이 공동매수를 충분히 인지하고 동의하였음을 객관적으로 입증하는 통화 녹취록이 남아 있으며 이를 증거로 제출하는 바이다. 다) 청구인은 계약당사자의 의사합의에 의해 계약서 작성 후 불과 이틀 후 매수인이 통보한 공 동매수인 총 5명의 인적사항을 통보받았으며 약 1달 후 부동산 거래신고 기한이 임박하여 공동매수인 중 1인인 아들 이OO에게 직접 전자우편을 통해 공동매수인을 사위를 제외한 총 4인으로 지분 변경된 공동매수인 현황(지분 및 주민등록등본)을 통보받아서 실거래 신고를 한 바 있으며, 2달 후 매수인의 공동매수인 지분변경 신고 요청이 있어 변경 신고를 완료 한 바 있어, 일련과정을 보면 매도인과 매수인의 진정한 의사 합의에 의해 진행되었음을 객관적으로 입증될 것이다.
2) 피청구인의 징계처분 내용에 대한 반박
가) 공인중개사법 제26조 및 시행령 제22조 거래당사자 인적사항 미기재 징계처분과 관련하여, 위 법에는 '거래당사자의 인적사항을 기재하여야 된다'라고 규정되어 있으나 계약서 작성 시점에 공동매수인 전부에 대해 인적사항을 기재해야 된다는 내용은 따로 규정되어 있지 않으며 이 사건에서는 공동매수인 중 1인은 인적사항이 계약서에 기재되어 있고 공동매수인에 대한 매도인과 매수인의 진정한 의사합의가 있었던 점을 고려하면 공동매수인의 인적사항은 추후 보완하여 이를 확정하기로 한 점과 계약서는 당사자 합의에 의해 얼마든지 변경할 수 있으므로 이 사건에서도 당사자 합의에 의해 잔금 때 계약서를 변경 및 보완하여 등기이전 및 잔금을 이행하여 계약을 완결하기로 하였고 완결하는 데 전혀 문제가 없는 점과 계약서 작성 후 불과 이틀 후 당사자 합의와 계약서에 근거한 후속 조치로 매수인에게 공동매수인 인적사항을 전부 통보받은 점 등을 감안하면 이 법에 위배되지 않는다 할 것이며 달리 해석할 수 있다 할 것이다.
나) 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인.설명) 및 시행령 제21조 ‘근거자료는 제시했으나 성실 정확하게 중개대상물의 확인‧설명을 하지 않은 경우’와 관련하여 피청구인은 청구인에게 중개대상물 확인‧설명서에 일부 사항에 체크하지 않은 것에 대하여 징계를 통보한 바 있으며 청구인은 미체크부분과 관련하여 ①권리관계중 민간임대 등록여부, 계약갱신요구권행사여부 ②토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지) 중 도시‧군계획시설, 지구단위계획구역, 그 밖의 도시‧군관리계획란과 그 밖의 이용제한 및 거래규제사항 ③내부‧외부 시설물의 상태(건축물) 중 난방방식 및 연료공급 부분에 체크를 하지 않은 것인데 이는 이 사건 공장매매와 관련하여 그 부분과 관련된 직접적인 해당 사항이 없어서 체크하지 않은 것으로 성실‧정확하게 중개대상물의 확인‧설명 의무와는 별개로 판단해야 할 것이, "해당사항이 없거나 하면 기타로 기재하거 나 해당사항이 없음 등을 기재할 수 있는 별도란"이 양식자체에 없으므로 부득이 공란으로 비워둔 것이고 해당 양식 자체의 미비로 인한 것이라 양식 자체에 상당한 보완이 필요하다고 할 것이다. 관공서에서는 무조건 다 체크하라고 하는데 확인해보면 이 양식이 비주거용 건축물을 통용하고 있으며 비주거용 건축물인 상가, 오피스텔, 공장, 창고, 업무용 빌딩 등을 일괄적으로 사용하므로 미비할 수 밖에 없는 것이다. 근거자료는 제시했으나 성실 정확하게 중개대상물의 확인‧설명을 하지 않은 경우와 관련하여 대부분 필요한 부분은 성실, 정확하게 설명한 점을 감안하면 이 법을 근거로 한 처분은 지나치다 할 것이다.
다) 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장) '손해배상책임에 관한 사항을 설명하지 않거나 관계증서의 사본 또는 관계증서에 관한 전자문서를 교부 하지 않은 경우‘ 와 관련하여 피청구인은 2023. 1. 1.자로 공제금액이 1억원에서 2억원으로 상향되었으므로 2억원 공제증서를 발급해야 된다고 하는데 청구인은 2022. ⁌. ⁌.부터 2023. ⁍. ⁍⁍.까지 한국공인중개사협외에 공제금액 1억원에 가입되어 있었으며 부동산 매매계약 일자는 계약기간 안에 있어서 1억원 공제증서를 교부한 것이며 2023. 1. 1.부터 공제금액이 2억원으로 상향된 공제증서를 교부해야하며 2억원 공제증서를 교부하지 않으면 징계처분 된다고 하는 사실을 청구인은 피청구인을 포함한 그 어떤 행정기관이나 관련기관에서도 통보받은 적이 없어서 개정 내용을 전혀 알 수 없었고 기존 공제증서의 유효기간이 남아 있었기 때문에 개정된 법을 소급 적용하여 징계처분 함은 부당하다. 청구인이 전혀 알 수 없었던 공인중개사협회에서 임의로 공제금액을 2억원으로 상향하였는 바 피청구인은 공인중개사협회에서 임의로 2억원으로 공제증서를 변경한 것을 교부해야 된다고 주장하는데 공제약관 제1조(공제계약의 성립), 제2조(약관 교무 및 설명의무)에 근거하면 공제가입은 청약과 승낙으로 가입되어 지고 변경이 있을 때에도 마찬가지인데 공인중개사협회에서는 청구인인 계약자의 청약과 숭낙, 동의나 허락, 설명도 없이 무상으로 공제금액을 1억에서 2억으로 임의로 상향하여 적용하였으므로 청구인은 2억원짜리 공제증서를 전혀 인지하지도 못하고 동의한 적도 전혀 없으므로 이 공제증서는 법률상 무효라 할 것이다. 또한 무효인 이 증서를 교부하지 않았다 하여 징계처분함은 또한 당연히 취소되어야 할 것이다. 공인중개사협회에서는 변경된 공제증서도 발급하여 별도로 송부해 주지도 않았으며 청구인은 이와 관련 사실을 전혀 알 수 없어서 본인의 의사와 상관없이 법을 위반하여 징계처분 되었으므로 부당하다고 할 것이다.
다. 결론
위 본문에서 청구인이 주장, 소명하였듯이 피청구인의 청구인에 대한 징계처분은 법률행위나 법률적 관계, 실체적 사실관계를 명확히 확인하지 않고 공인중개사법 조항에만 지나치게 얽매이고 제한적으로 해석하여 징계처분에 있으며 다른 법률(민법,계약법 등)에서 인정하고 있는 법률 규정이나 법률사실, 법률관계 등을 지나치게 제한하여 배제하거나 해석하고 있는 오류가 있다. 피청구인의 청구인에 대한 징계처분은 위법‧부당하므로 이 사건 처분은 취소되어야 한다. 아울러, 청구인은 현재 가정에서 유일하게 경제활동을 하여 가족들을 부양하고 있으며 두 명의 대학생 자녀를 두고 있어 경제활동이 중단된다면 생계에 극단적인 어려움이 따르므로 이점도 깊이 헤아려 주시기 바란다.
라. 보충서면
1) 공인중개사법 제26조(거래계약서의 작성 등) 및 시행령 제22조 거래당사자 인적사항 미기재 징계처분과 관련하여,
가) 청구인은 피청구인의 답변서와 관련하여, 다음과 같이 반박하고자 한다.
(1) 청구인은 계약 당시 계약당사자인 매도인과 매수인의 진정한 의사 합의에 의해 계약서를 작성하면서, 계약서 앞장에는 이OO외 4인으로 매수인을 기재하였고 뒷장에는 공동매수인란을 공란으로 두어 간인하여 공동매수인을 기재, 확인 하였고 청구인과 매도인 사이에 계약당일 통화녹취록을 통해서 객관적으로 공동매수인에 대해 입증이 되고 있으며 또한 통화녹취록에서 ‘매수인이 진행되는 대로 하면 된다’라는 내용에 근거할 때, 청구인 이 주장하듯이 매도인과 매수인의 진정한 의사합의에 따라 공동매수인에 대해서는 매수인들의 의사에 따라 공동매수인 지분을 정하는 대로 처리하면 된다라고 해석하여야 하며, 계약서에 근거하여 계약 후 후속 조치(보충적)로 계약당 사자가 의사 합의한 대로 ‘간인한 공란의 공동매수인’ 란에 맞게 공동매수인 명부를 매수인에게 통보받아, 공동매수인 지분 신고 및 변경 신고를 완료한 것이며, 계약서 작성 후 불과 이틀 후 최초 공동매수인 명부를 매수인에게서 중개업소로 통보받은 즉시 계약서 뒷장 ‘간인된 공란의 공동매수인란’이 완결되었으므로 계약서는 하자 없이 이미 완성된 것으로 보아야 할 것이다. 추후 계약서의 일부 수정이나 보완이 있을 수는 있으나 피청구인의 주장과 같이 아예 계약서를 재작성하여야 한다라는 해석은 전혀 아니다.
(2) 부동산거래신고 기한이 계약체결 후 30일 이내로 되어 있으며, 계약당사자의 진정한 의사 합의에 의해 매수인은 매수인측 중개업자는 청구인인 매도인측 중개사사무소로 계약서 작성일 불과 이틀 후 계약서에 기재되어 있던 공동매수인인 이OO외 4인의 인적사항을 통보하여 주어 계약당사자의 의사 합의대로 절차상 하자 없이 인적사항을 특정 및 기재하였다고 볼 수 있으며 신고기한이 거의 임박한 2023. ‣. ‣‣.자로 OO는 지분을 0%로 조정하여 제외한 ‘이OO외 3인’으로 정상적으로 지분 날인되어 신고한 것으로 인적사항은 기재가 완료되었다고 당연히 인정해야 할 것이므로, ‘피청구인이 주장하는 계약서를 필히 재작성하여야 하는 것이 아니라,’ ‘간인되어 있던 공란의 공동매수인란’을 요식행위에 맞게 매수인이 별도 제출한 ‘공동매수인 명부’로써 인적사항 기재는 갈음하면 충족되었다고 봐야 할 것이다. 매도인에게 공동매수인의 인적사항을 별도로 통보 하지 않은 것은 계약서 작성 때 공동매수인을 가족으로 총4인 또는 총5인으로 이미 특정하여 정하였고 잔금 전 또는 잔금 때 만나서 처리하기로 합의하면서 잔금이행을 위해 번거롭고 성가시고 꼭 필요한 절차라 아니라고 매도인과 매수인의 사정에 의해 요청이 있었기 때문에(특히, 매도인은 공장을 운영하고 있어 그때마 다 시간을 내는 것이 쉽지 않아서 양해를 요청하였던 것임) 중간에 통보하지 않은 것 뿐이다. 객관적으로 매도인이 공동매수에 적극 동의하고 인지하고 있었으므로, 만약 매도인의 요청과 합의가 없었다면 계약 후 잔금기간사이에 매도인이 공동매수인 인적사항을 중개업소나 매수인에게 당연히 별도 요청하였을 것이다.
(3) 매도인과는 잔금전에 최종 확정된 공동매수인지분으로 등기이전을 하자는 취지로 계약서 작성 때 합의되어 있었던 것이고, 계약 당일 ‘녹취록에 공동매수인에 대한 매도인의 인지와 매수인이 진행되는 대로 하면 된다라는’ 내용이 분명히 있으므로 인적사항 미기재 징계처분은 전혀 타당하지 않는 것이다. 그 외 피청구인의 주장은 본 사건에서 다투고 있는 거래당사자 인적사항 미기재와는 직접적인 관련이 전혀 없는 사실들이다.
(4) 본 사건은 매도인인 김OO이 매수인의 잔금이행 요청에 거부하면서 공동매수인에 동의한 적 없다는 허위주장을 하면서 관공서에 민원을 제기하여 발생한 것으로 매도인 김OO은 사적이익을 위해 거짓주장을 하면서 잔금이행도 거부하면서 계약해제도 없이 계약을 위반하면서 계약 당시 근저당권 대출금 OO억이 설정되어 있었으나 2023. ⁃. ⁃.자로 대출금 ⁕⁕억으로 설정하여, 매매금액이 ‡‡천만원이였는데 사실상 매수인은 등기이전도 못하고 있고 소송을 진행하여 승소하더라도 담보가치가 부족하여 비용은 늘어나고 계약금과 위약금 회수도 불투명한 상태가 되어 불이익을 당하여 망연자실하고 있는 실정이다. 더욱이 민원을 제기한 매도인 김OO은 공동매수인에 동의한 적 없다는 주장을 근거로 매수인에게 2023. •. ••.자로 계약해제를 통보하고 계약금도 몰취하겠다고 파렴치하게 내용증명을 보내고 있다.
나) 우리 민법과 계약법에서는 ‘계약자유의 원칙’에 입각하여 계약서에 특정한 양식을 규정하고 있지 않으며 ‘외 0명’의 계약 또한 부정하고 있지 않으므로 이 사건도 객관적 사실들을 근거하면 계약자체를 부정할 수 없고 계약서 작성에 ‘이 OO외 4인’으로 기재하여 공동매수인 이OO 1인의 인적사항이 특정되어 있고 보충적으로 나머지 공동매수인 4인에 대한 인적사항등이 곧바로 통보되어 부동산 거래신고까지 기한 내 완결되었으므로 피청구인이 청구인에게 징계처분 업무정지 1개월 15일의 처분은 부당하고 이유가 없으므로 징계처분을 취소하는 청구인의 청구를 인용하여 주시기 바란다.
2) 공인중개사법 제30조（손해배상책임의 보장）’손해배상책임’에 관한 사항을 설명하지 않거나 관계증서의 사본 또는 관계증서에 관한 전자문서를 교부 하지 않은 경우와 관련하여 한국공인중개사협회의 문자 안내 통보는 청구인에게 도달하지 않았으므로 오류이고 무효이다. 피청구인은 공인중개사협회의 2022. ◁. ◁.자 문자안내 통지내용을 근거로 청구인에게 통보하였다고 주장하고 있으나 문자통지라는 것이 일괄적으로 일방적으로 발송하는 전자문서라고 할 때 기계적 오류가 충분히 발생할 수 있으므로 100% 신뢰할 수 없으며 더욱이 청구인에게 분명히 도달하지 않았으며 이와 관련하여 청구인의 2022. ◁. ◁.자 휴대폰 문자 내역 전체를 첨부하여 객관적으로 도달하지 않았다는 점을 밝히고져 하며 청구인의 과실이 전혀 없으므로 위 처분은 부당하므로 취소하여 주시기 바란다.
3. 피청구인 주장의 요지
가. 처분내용
1) 처분경과
가) 피청구인은 접수된 진정 민원에 대한 조사를 위해 2023. ◃. ◃. 청구인의 부동산중개사무소를 방문하여, 공인중개사법 위반사항에 대한 조사 및 사실확인을 하였다.
나) 진정민원 내용 및 사실확인 조사를 통해 첫째 「공인중개사법」제26조(거래계약서의작성) 위반, 둘째 「공인중개사법」제25조(중개대상물의 확인·설명) 위반, 셋째 「공인중개사법」제30조(손해배상책임의 보장)위반 총 3가지 공인중개사법 위반사항을 확인하였고, 위반사항에 대해 2023. ◂. ◂◂. 처분사전통지(업무정지 및 과태료 부과)를 하고 처분에 대한 의견제출도 할 수 있음을 함께 통지하였다.
다) 처분사전통지 및 의견제출 통지에 따라 청구인은 2023. . . 의견제출 내용을 작성하여 우편으로 피청구인에게 송부하였고, 청구인의 의견을 접수하였으나 청구인의 의견에는 공인중개사법 위반사항을 해소할만한 상당한 이유가 없어 처분사전통지했던 내용과 같이 2023. . . 행정처분(업무정지 1개월 15일) 및 과태료 부과 통지하였다.
나. 답변사항
1) 공인중개사법 제26조(거래계약서의 작성 등) 및 시행령 제22조 거래당사자 인적사항 미기재 징계처분과 관련하여,
가) 공인중개사법 제26조(거래계약서의 작성 등)에는 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 한다고 규정되어 있고 대통령령으로 정하는 사항 중 하나인 거래당사자의 인적사항을 기재하여야 하는 것은 강행규정으로 청구인이 주장하는 계약서 작성 이후 공동매수인과 지분변경이 여러 차례 있을 수 있어 잔금 때 만나 한꺼번에 계약서 수정을 하겠다고 하는 것, 그리고 부동산거래신고는 계약서의 내용을 기반하여 신고하여야함에도 계약서 변경 없이 변경신고를 한 것은 서로의 편의를 위한 구두 합의일 뿐이며, 청구인은 계약서 작성 당시 공동매수인이 이OO 외 처, 자녀 2명, 사위로 구체적으로 외 4인을 특정하고 있음에도 불구하고 변경 가능성이 있다는 이유로 인적사항을 기재하지 않았고 이후 실거래신고의 기반이 되는 매매계약서의 내용 변경없이 이OO 외 3인으로 최종 실거래신고를 한 사실은 명백한 위반사항으로 볼 수 있다.
나) 청구인은 또한 공동매수인 전부에 대해 인적사항을 기재해야 된다는 내용은 따로 규정되어 있지 않다고 주장하지만, 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자전자문서를 보존하도록 공인중개사법 제26조(거래계약서 작성 등)로 규정하고 있으며 “거래당사자”는 매매 계약을 체결하는 매도인, 매수인이 다수일 경우 공동매수인 전부를 포괄하여 말하는 것으로 청구인이 공동매수인 전부를 기재하지 않은 것과 거래계약서를 공동매수인 전부에게 교부하지 않은 것은 공인중개사법 제26조의 의무를 이행하지 않은 것이다.
2) 공인중개사법 제25조 및 시행령 제21조 ‘근거자료는 제시했으나 성실 정확하게 중개대상물의 확인, 설명하지 않은 경우’와 관련하여,
가) 청구인은 이 사건 공장매매와 관련하여 그 부분과 관련된 직접적인 해당사항이 없어 체크하지 않았고, 해당사항이 없으면 기타로 기재하거나 해당사항이 없음 등을 기재할 수 있는 별도란이 양식 자체에 없어 부득이 공란으로 비워둔 것이라고 주장하고 있으나,
나) 공인중개사법 제25조에 따라 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실⋅정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.
다) 또한, 공인중개사법상 중개대상물 확인 설명서를 교부하도록 한 입법취지는 거래계약서 작성 당시 거래당사자로 하여금 중개대상물의 권리관계 등을 명확하게 파악하고, 거래당사자의 분쟁을 미연에 방지하고자 함에 있으므로, 개업공인중개사는 거래당사자에게 성실, 정확하게 중개대상물에 대한 확인·설명을 해야하는 의무가 있다.
라) 하지만, 청구인이 제출한 부동산 매매와 관련하여 작성한 중개대상물 확인설명서를 보면 확인·설명 근거자료로 등기권리증, 등기사항증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인서를 제시한 사실은 근거자료를 확인하여야 표시할 수 있는 정보들이 기재되어 있어 근거자료를 제시하였다고 볼 수 있으나, ①대상물건의 표시 건축물의 내진설계 적용여부에 해당사항 없음이라고 기재하였지만 건축물대장을 확인해본 결과 내진설계가 적용되어있었고 내진능력은 해당없음을 표시하지 않았고, ②권리관계는 해당사항 없음 체크란이 있음에도 체크를 하지 않았으며, ③토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항 작성란에도 용도지역만 올바르게 설명하고 용도지구 및 그 외의 사항들을 설명하고 기재해야 하지만 설명하지 않거나 다르게 설명한 사실을 토지이용계획확인원을 통해 확인하였고, ⑧실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항, ⑨내부 외부 시설물의 상태 그 밖의 시설물도 해당사항이 없으면 해당없음을 설명하고 기재해야하지만 공란으로 두었으며 ⑩벽면 및 바닥면 벽면 균열란에도 있음 없음을 체크하지 않은 사실이 있다.
마) 위 내용과 같이 중개대상물에 대하여 잘못 설명하거나 설명하지 않은 부분을 청구인의 제출자료에서도 명백하게 확인할 수 있고, 기타사항이나 해당 없음을 설명할 수 있는 기재란이 있음에도 이를 정확하게 작성하지 않은 것은 공인중개사법 제25조 의무를 위반한 사실이라고 할 수 있다.
3) 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장) ‘손해배상책임에’ 관한 사항을 설명하지 않거나 관계증서의 사본 또는 관계증서에 관한 전자문서를 교부하지 않은 경우와 관련하여,
가) 청구인은 2023.1.1.부터 공제금액이 2억원으로 상향된 공제증서를 교부해야하며, 2억원 공제증서를 교부하지 않으면 징계처분 된다고 하는 사실을 어떤 행정기관이나 관련 기관에서도 통보받은 적이 없다고 주장하면서 청구인은 이 사실에 대해 인지하거나 동의한 적이 없고 임의로 2억원으로 상향된 공제증서는 법률상 무효이며 본인의 의사와 상관없이 법을 위반하여 징계처분 되었으므로 부당하다고 주장한다.
나) 청구인이 중개가 완성되어 교부한 공제증서가 계약일 당시 유효한 공제증서였음엔 다툼이 없으나, 공제금액이 2억원으로 상향된 공제증서가 아닌 기존 공제금액 1억원의 공제증서를 교부하였다.
다) 국토교통부에서는 개업공인중개사의 손해배상책임 보장금액 상향 등 소비자 보호 강화를 위해 2021. 12. 31. 공인중개사법 시행령을 개정 공포하였고, 손해배상책임 보증금액 변경에 따른 규정이 2023. 1. 1.부터 시행됨에 따라 한국공인중개사협회에서는 2022. 8. 23. 공제운영위원회 심의 의결, 2022. 9. 14. 이사회 의결과 대의원총회 의결을 거쳐 2022. 11. 14. 국토교통부장관의 최종 승인을 얻어 공제 규정을 개정하였다.
라) 그리고, 공제금액 상향과 2023.1.1.부터 상향된 공제증서를 사용하여야 한다는 안내를 2022. 12. 1. 공인중개사협회 공제 가입자 전원에게 문자로 통지하였고, 청구인이 이 내용의 안내 문자를 받은 사실을 공인중개사협회로부터 확인하였다.
마) 공제금액 상향에 대한 시행령 개정을 2021.12.31. 공포하였고, 공인중개사협회에서 문자로 안내를 하였음에도 인지하지 못한 것은 청구인의 명백한 과실이다.
4) 결어
피청구인이 조사하고 검토한 내용을 종합적으로 보았을 때, 청구인이 관련법규를 위반했다는 객관적인 사실에는 변함이 없으며 청구인에 대한 피청구인의 처분은 공인중개사법에 근거한 적법한 행정처분이었고 업무정지 및 과태료를 2분의 1 감경한 것은 청구인의 사정 또한 고려한 적정한 처분이므로 청구인의 청구는 마땅히 기각되어야 할 것이다.
다. 보충서면
1) 공인중개사법 제26조(거래계약서의 작성 등) 및 시행령 제22조 거래당사자 인적 사항 미기재에 대한 징계처분과 관련하여,
청구인은 계약 당시 계약당사자인 매도인과 매수인의 진정한 의사 합의에 의해 계약서를 작성하였고, 계약서에 간인되어 있던 공란의 공동매수인란을 요식행위에 맞게 매수인이 별도 제출한 ‘공동매수인 명부’로써 인적 사항 기재는 갈음하면 충족되었다고 봐야 할 것이라고 주장하고 있지만, 공인중개사법 제26조(거래계약서의 작성 등)에는 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 한다고 규정되어 있다. 여기서 중개가 완성된 때는 ‘중개업자가 거래계약서와 중개대상물 확인 설명서를 작성하여 거래당사자에게 교부하는 때’로 청구인은 계약서 작성시점부터 공동매수인이 가족으로 이미 특정되어 있었지만, 추후 변경 가능성이 있다는 이유와 서로의 편의를 위해 잔금 전 또는 잔금 때 만나서 처리하기로 합의하여 공동매수인의 인적 사항을 기재하지 않은 계약서를 교부하였다. 계약의 효력과 매도인이 공동매수인의 존재유무 인지하고 있던 사실은 별론으로 하고, 계약서 교부 당시 공인중개사법 시행령 제22조 제1항 제1호를 위반하여 공동매수인이 기재되지 않은 계약서를 교부한 것은 청구인이 이미 시인하였고 매도인이 공동매수인에 대한 정보를 통보받지 못한 것 또한 명백한 사실이며, 이 사실은 공인중개사법 제26조 및 동법 시행령 제22조의 거래계약작성 의무를 위반한 것이라 볼 수 있다. 또한, 부동산 거래 신고는 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 하여야 하지만 변경 신고는 매도인, 매수인 및 거래 지분 비율이 변경되면 언제라도 변경 신고가 가능하기 때문에 최초 계약서 작성 시에 적법한 절차에 따라 공동매수인을 특정하여 인적 사항을 명기해서 계약서를 교부하고, 추후 최종적으로 확정된 공동매수인과 각각의 지분으로 변경 신고를 완료했어야 할 것이다. 2) 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장) ‘손해배상책임에’ 관한 사항을 설명하지 않거나 관계 증서의 사본 또는 관계 증서에 관한 전자문서를 교부하지 않은 것에 관련하여,
(가) 청구인은 문자 안내통지를 받지 못하였고, 본인의 과실이 전혀 없어 처분이 부당하다고 주장하고 있으나 관련법 개정이 공포된 지 1년 이상이 지난 현재까지 공인중개사인 청구인이 법을 인지하지 못하였다는 것은 중개사로서 마땅히 알고 시행하고 있어야 함에도 업무처리를 소홀히 하여 타인에게 손해를 가할 수 있음이 명백한 점 등을 볼 때 위 사항은 전혀 고려의 대상이 되지 않는다고 판단된다. 또한, 한국공인중개사협회에서는 일괄 문자전송 외 공인중개사협회 홈페이지 및 중개업 프로그램(한방)에 팝업, 공지 등 다방면으로 공제가입자에게 공제금액 상향에 대한 내용을 홍보한 사실이 있고, 현재까지도 홈페이지에 홍보하고 있음에도 타인의 재산을 중개하는 전문성을 가진 공인중개사로서의 의무를 다하지 않아 해당 위법사항이 발생하였다고 할 수 있으므로 신청인의 과실이 없다고도 볼 수 없다. (나) 국토교통부에서는 개업공인중개사의 손해배상책임 보장금액 상향 등 소비자 보호 강화를 위해 2021.12.31.부터 공인중개사법 시행령을 개정 공포하였고, 청구인은 중개업을 영위하고 있는 자로서 부동산중개업에 관한 법 개정과 업무지침 등의 변화에 관심을 가져야 하는 것이 마땅하다 판단되며 법 개정 및 공제금액 상향 내용을 통지받지 못하여 처분이 부당하다는 청구인의 주장은 합당한 사유로 볼 수 없고, 본인의 과실을 전혀 고려하지 않은 일방적인 주장이다.
3) 결어
청구인이 반박한 보충서면에는 피청구인의 행정처분이 부당하다고 여길만한 타당한 이유가 없으며, 공인중개사법에 근거한 적법한 행정처분이었고 청구인의 사정 또한 고려하여 감경 처분하였음에도 행정처분의 부당함을 주장하는 청구인의 청구는 마땅히 기각되어야 할 것이다. 4. 관계법령
가. 공인중개사법 제25조, 제26조, 제30조, 제39조, 제51조
나. 공인중개사법 시행령 제22조
다. 공인중개사법 시행규칙 제25조 [별표4]
라. 행정심판법 제3조
마. 질서위반행위규제법 제19조, 제20조
5. 인정사실
가. 피청구인은 2023. ▫. ▫▫. 청구인이 운영하는 이 사건 중개사무소에서 매매계약에 대하여 실거래 경정요청을 청구인이 응하지 않는다는 진정민원을 접수하였다.
나. 피청구인은 2023. ◃. ◃. 청구인에게 사실확인 조사를 실시하였으며, 같은날 청구인은 소명서 및 확인서를 제출하였다.
다. 피청구인은 2023. ◂. ◂◂. 청구인에게 아래와 같이 공인중개사법 위반에 따른 처분사전통지를 하였고, 청구인은 2023. . . 피청구인에게 의견제출하였다.
라. 피청구인은 2023. . . 청구인에게 의견제출 결과 및 행정처분(업무정지), 과태료 부과를 아래와 같이 통지하였다.
마. 청구인은 2023. ∘. ∘∘. 이 사건 처분에 대하여 행정심판을 청구하였다.
6. 검토의견
가. 먼저 이 사건 처분의 관계법령을 살펴보면,
1) 공인중개사법 제26조 제1항에서는 ‘개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다.’고 규정하고, 같은 법 시행령 제22조 제1항 제1호에서는 거래계약서에는 거래당사자의 인적 사항을 기재하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은법 제25조 제1항에서는 ‘개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계(제1호), 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항(제2호), 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항(제3호)을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있다. 또한 같은법 제30조 제5항에서는 ’개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 보장금액 등의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다고 규정하고 있다.
2) 같은 법 제39조 제1항 제8호에서는 ‘등록관청은 개업공인중개사가 제26조 제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성‧교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다.’라고 규정하고, 같은 법 시행규칙 제25조 [별표4] 개업공인중개사 업무정지의 기준 제2호 개별기준 아목에서는 ‘법 제26조제1항을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성‧교부하지 아니하거나 보존하지 않은 경우 업무정지 3개월’을 명할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 기준 제1호 개별기준 다목에서는 등록관청은 ‘1) 위반행위가 사소한 부주의나 오류 등 과실로 인한 것으로 인정되는 경우, 2) 위반행위자가 법 위반행위를 시정하거나 해소하기 위하여 노력한 사실이 인정되는 경우, 3) 그 밖에 위반행위의 동기와 결과, 위반정도 등을 고려하여 업무정지기간을 줄일 필요가 있다고 인정되는 경우’에 제2호의 개별기준에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위에서 줄일 수 있다고 규정하고 있다.
3) 같은법 제51조 제2항 제1호의6에 따라 법 제25조제1항을 위반하여 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 자와 같은법 제51조 제3항 제5호에 따라 법 제30조제5항을 위반하여 손해배상책임에 관한 사항을 설명하지 아니하거나 관계 증서의 사본 또는 관계 증서에 관한 전자문서를 교부하지 아니한 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다고 규정되어 있다. 나. 다음으로 본안 판단에 앞서 이 사건 과태료 부과처분을 취소해달라는 심판청구의 적법성에 관해 살펴보면,
1) 행정심판법 제3조에서는 “행정청의 처분 또는 부작위에 대하여는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 이 법에 따라 행정심판을 청구할 수 있다.”고 규정하고 있는 바, 피청구인이 청구인에게 한 과태료 부과처분은 공인중개사법 제25조에 따라 성실‧정확하게 중개대상물의 확인 설명을 하지 않은 경우 및 같은법 제30조에 따라 손해배상책임에 관한 사항을 설명하지 않거나 관계 증서의 사본 또는 관계증서에 관한 전자문서를 교부하지 않은 경우에 해당하여, 같은법 제51조 제2항 제1호의5, 제3항 제5호에 따라 과태료를 부과한 것으로, 청구인의 위반행위는 질서위반행위규제법 제2조의 질서위반행위에 해당한다.
2) 따라서 이 사건 과태료처분에 대한 불복절차는 질서위반행위규제법 제20조 및 제21조에 따라 행정청의 과태료 부과 통지를 받은 날로부터 60일 이내에 이의제기하여야 하고, 위 불복절차는 행정심판법 제3조 제1항에서 말하는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 해당하므로, 이 사건 과태료 부과처분의 취소를 구하는 이 사건 심판청구는 행정심판의 대상이 아닌 사항을 대상으로 제기한 것으로서 부적법하다.
나. 다음으로 본안 판단에 앞서 이 사건 과태료 부과처분을 취소해달라는 심판청구의 적법성에 관해 살펴보면,
1) 행정심판법 제3조에서는 “행정청의 처분 또는 부작위에 대하여는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 이 법에 따라 행정심판을 청구할 수 있다.”고 규정하고 있는 바, 피청구인이 청구인에게 한 과태료 부과처분은 공인중개사법 제25조에 따라 성실‧정확하게 중개대상물의 확인 설명을 하지 않은 경우 및 같은법 제30조에 따라 손해배상책임에 관한 사항을 설명하지 않거나 관계 증서의 사본 또는 관계증서에 관한 전자문서를 교부하지 않은 경우에 해당하여, 같은법 제51조 제2항 제1호의5, 제3항 제5호에 따라 과태료를 부과한 것으로, 청구인의 위반행위는 질서위반행위규제법 제2조의 질서위반행위에 해당한다.
2) 따라서 이 사건 과태료처분에 대한 불복절차는 질서위반행위규제법 제20조 및 제21조에 따라 행정청의 과태료 부과 통지를 받은 날로부터 60일 이내에 이의제기하여야 하고, 위 불복절차는 행정심판법 제3조 제1항에서 말하는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 해당하므로, 이 사건 과태료 부과처분의 취소를 구하는 이 사건 심판청구는 행정심판의 대상이 아닌 사항을 대상으로 제기한 것으로서 부적법하다. 다. 다음으로 이사건 업무정지 처분의 위법‧부당 여부에 대해 살펴보면,
1) 공인중개사법 제26조 제1항은 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 하고, 같은 법 시행령 제22조 제1항에서는 거래계약서에 '거래당사자의 인적사항' 등이 기재되어야 한다고 규정하고 있고, 또한 법원은 매매계약서의 매수인란에 공동매수인의 인적사항을 기재하지 아니한 사실은 공인중개사법 제26조 제1항에서 정한 적정한 거래계약서 작성의무를 위반하였다고 할 것으로, 매도인의 동의가 있었다거나 이후 부동산 거래신고시 매매계약서를 수정‧작성하였다고 해서 위반사실이 없어진다고 할 수 없다고 판시하고 있다.(인천지방법원 2015. 4. 30 선고 2014구합3000 판결 참조).
2) 인정사실 및 제출한 자료에 따르면, 청구인은 ◇◇시 □□길 △△에서 ◆◆◆공인중개사사무소를 운영하는 자로, 2023. . . 청구인이 중개한 부동산 매매계약서 매수인란에 ‘이OO외 4인’이라고 기재하고, 이OO을 제외한 나머지 4인에 대한 인적사항은 기재하지 않은 계약서를 작성하였음이 확인되며, 청구인도 이를 인정하고 있다.
3) 다만, 청구인은 계약서 작성 시점에 공동매수인 전부에 대해 인적사항을 기재해야 된다는 내용은 따로 규정되어 있지 않고, 간인된 계약서 공란의 공동매수인란은 별도 제출한 공동매수인 명부로 완결되었으므로 계약서는 하자 없이 완성되었다고 주장하나, 공인중개사법령에 ‘중개가 완성된 때’에 ‘거래당사자의 인적사항 등을 기재한 거래계약서를 작성’하여 거래당사자에게 교부하여야 함이 명백하게 규정되어 있어 거래계약서 작성 시 청구인이 공동매수인의 인적사항을 기재하지 않은 사실은 공인중개사법 제26조 제1항에서 정한 적정한 거래계약서 작성의무를 위반하였다고 할 것으로 이 사건 업무정지 처분은 부과요건이 충족되었으며 나아가 업무정지의 기간인 1개월 15일은 공인중개사법 시행규칙 제25조에 따른 [별표4] 2.개별기준 아.에서 정한 기준인 업무정지 3개월을 위 시행규칙 [별표4] 1.일반기준 다.에 따라 2분의 1로 감경하였으므로, 그 업무정지의 기간을 정함에 있어서도 재량권을 일탈‧남용한 위법이 있다고 볼 수 없다할 것이다.
다. 결론
그렇다면, 청구인의 심판청구 중 업무정지처분 취소 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하고, 나머지 심판청구는 심판제기요건을 갖추지 못해 부적법하므로 이를 각하하기로 하여 주문과 같이 재결한다. |
