2) △△동 산1-56번지의 이용상황 조사의 적정성

가) 청구인이 제출한 개별공시지가 이의신청서에는 △△동 산1-56번지의 실제이용상황은 ‘자연림’이라고 명시하고 있고, 이의신청내용 별지에는 ‘이 사건 토지는 종교시설 부지로 이용 중이며 그마저도 상당 부분을 자연림 상태에서의 산책로를 조성하였을 뿐.’라고 주장하고 있다.

나) 이에 대해 국토교통부의 ‘2022년 적용 개별공시지가 조사・산정지침’상 토지이용상황 구분(P.106)에서 ‘자연림’이란 ‘자연상태의 임야’라고 되어 있다. 그러나 이 토지 실제이용상황을 살펴보면, 공부상 지목이 임야인 해당토지에 진입로와 목재계단이 있으며, 고정식 건축물인 ‘종무소’, ‘공양간’과 저수시설 및 물탱크 등이 설치되어 있고, △△동 산 1-17번지 위의 대웅전과 요사채 건물 일부가 이 토지를 점유하고 있다. 또, 창고 형태의 시설물 2동, ‘약사전・탑전’과 ‘나한상’이 존재하고 있으며 석축, 시멘트 및 블록포장 등을 하여 사찰의 마당, 주차장 등으로 사용 중인 상태이다. 따라서 자연 상태의 임야라고 하는 청구인의 주장은 사실과 다르다 할 것이다.

다) 또한 이 토지는 청구인이 이 토지의 종전 관리청인 국방부로부터 2018. 1. 1. ~ 2020. 6. 14 까지 “종교시설” 용도로 변상금 부과된 적이 있고, 행정재산의 용도가 폐지되어 관리청이 기획재정부로 바뀐 뒤, 관리위임기관인 한국자산관리공사로부터 대부계약 없이 “종교용지”로 점유・사용하였다는 사유로 2021. 12. 31. 변상금 사전통지를 받았으며, 청구인의 신청으로 이 토지 전체인 2,853㎡에 대하여 사용 목적을 “종교용지”로 하는 대부계약을 한국자산관리공사와 체결하였을 뿐만 아니라 실제이용상황을 종교시설 또는 종교용지로 하여 산출된 변상금, 대부료를 청구인은 납부하였다.

라) 따라서, 이 토지의 종전 관리기관인 국방부(국방시설본부)와 현재의 관리기관인 한국자산관리공사는 물론 청구인마저도 종교용지로 사용하고 있음을 인정하는 것이므로 청구인의 이 토지가 ‘상당 부분을 자연림 상태에서의 산책로로 조성하였을 뿐’이라는 주장은 근거가 없다고 할 것이다.

다. 결론

상기와 같이 이 사건 토지의 개별공시지가가 특성조사 및 산정에 부적정함을 확인할 수 없고, 결정의 절차와 방법 등이 적법한 이상 청구인의 생각보다 개별공시지가 높다는 사정만으로 이 사건 토지의 개별공시지가 이의신청 결정 처분에 위법・부당이 있다고 볼 수 없으므로 청구인의 청구를 기각하여 주시기 바란다.

4. 관계법령

가. 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조, 제11조

나. 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제17조, 제18조, 제19조, 제21조, 제22조

5. 인정사실

가. 이 사건 토지이용 현황 및 소유권 현황은 다음과 같다.

나. 피청구인은 2022. 3. 16. ◇◇시 공고 제2022-528호로 ‘2022. 1. 1. 기준 개별공시지가’에 대한 열람 및 의견제출을 안내하였고, 청구인은 2022. 4. 6. 피청구인에게 개별공시지가에 대해 다음과 같은 의견을 제출하였다.

다. 피청구인은 청구인의 의견에 대해 감정평가법인에 검증을 의뢰하였고 감정평가법인은 2022. 4. 15. 아래와 같이 검증의견을 회신하였다.

라. ◇◇시 부동산가격공시위원회는 2022. 4. 19. ~ 4. 20. ‘2022. 1. 1. 기준 개별공시지가’를 심의하였고, 2022. 4. 22. 청구인에게 다음과 같이 개별공시지가 의견제출 처리결과를 통보하였다.

마. 피청구인은 2022. 4. 29. ◇◇시 공고 제2022-826호로 ‘2022. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정·공시’를 하였고, 청구인은 2022. 5. 10. 개별공시지가에 대해 다음과 같이 이의신청을 하였다.

바. 피청구인은 청구인의 이의신청에 대해 감정평가법인에 검증을 의뢰하였고, 감정평가법인은 2022. 6. 3. 다음과 같은 검증의견을 회신하였다.

사. ◇◇시 부동산가격공시위원회는 2022. 6. 21. ~ 6. 22. ‘2022. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 조정지가’를 심의하였고, 이 사건 토지에 대해서는 “기각(적정)”으로 의결하였다.

아. 피청구인은 2022. 6. 23. 청구인에게 개별공시지가 이의신청 기각결정을 통보하였고, 2022. 6. 24. ◇◇시 공고 제2022-1190호로 ‘2022. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 지가조정’ 결정·공시하였다.

자. 2022. 7. 11. 청구인은 이 사건 행정심판 청구를 하였다.

6. 판단

가. 먼저 이 사건 처분의 관계법령을 살펴보면,

1) 부동산공시법 제10조 제1항에서는 “시장·군수 또는 구청장은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 “시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 조 제5항에서는 “시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인 등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다.”라고 규정하고 있다.

2) 또한, 부동산공시법 제11조 제1항 및 제2항에서는 “개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있고, 시장·군수 또는 구청장은 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다.”라고 규정하고 있다.

3) 부동산공시법 시행령 제18조 제2항에서는 “법 제10조 제5항 본문에 따라 검증을 의뢰받은 감정평가법인 등은 ‘비교표준지 선정의 적정성에 관한 사항’, ‘개별토지가격 산정의 적정성에 관한 사항’, ‘산정한 개별토지가격과 표준지공시지가의 균형 유지에 관한 사항’, ‘산정한 개별토지가격과 인근토지의 지가와의 균형 유지에 관한 사항’, ‘개별토지가격 산정 시 적용된 용도지역, 토지이용상황 등 주요 특성이 공부(公簿)와 일치하는지 여부’, ‘그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 검토를 의뢰한 사항’을 검토·확인하고 의견을 제시하여야 한다.”라고 규정하고 있다.

나. 다음으로 이 사건 처분의 위법·부당 여부를 살펴보면,

1) 대법원은 “비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시계획구역 내에서는 용도지역을 우선으로 하고, 도시계획구역 외에서는 현실적 이용상황에 따른 실제 지목을 우선으로 하여 선정하여야 할 것이나, 이러한 토지가 없다면 지목, 용도, 주위환경, 위치 등의 제반 특성을 참작하여 그 자연적, 사회적 조건이 감정대상토지와 동일 또는 가장 유사한 토지를 선정하여야 하고(대법원 2001. 3. 27. 선고 99두7968 판결 참조), 표준지와 감정대상토지의 용도지역이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 되는 것이지 그러한 표준지의 선정 자체가 잘못된 것으로 단정할 수는 없다(대법원 1993. 8. 27. 선고 93누7068 판결 참조).“라고 판시하고 있고,

2) 또한, 대법원은 “개별토지가격의 적법성 여부는 지가공시및토지등의평가에관한법률과 개별토지가격합동조사지침에 규정된 절차와 방법에 의거하여 이루어진 것인지 여부에 따라 결정될 것이지, 당해 토지의 시가와 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로, 단지 개별지가가 시가를 초과한다는 사유만으로 그 가격 결정이 위법하다고 단정할 것은 아니다(대법원 1995. 11. 21. 선고 94누15684 판결 참조).“고 판시하고 있다.

3) 피청구인이 비교표준지에 비해 이 사건 토지의 불리한 접근조건, 지형지세, 토지 이용상황 등을 감안하지 않은 채 개별공시지가를 잘못 산정하였다는 청구인의 주장에 대해 이 사건 처분의 위법·부당 여부를 살펴보면,

가) 피청구인은 ◇◇시 □□구 △△동 산1-17번지{개발제한구역, 종교시설, 660㎡, 주거용(주거기타), 도로접면: 세로(불)}와 △△동 산1-56번지{개발제한구역, 임야, 2,853㎡, 주거용(주거기타), 도로접면: 세로(불)}에 대하여 이 사건 토지와 유사한 토지 특성을 가진 ♡동 360-23번지{개발제한구역, 대, 420㎡, 주거용(주거기타), 도로접면: 세로(불)}과 △△동 18번지(개발제한구역, 답, 3,183㎡, 전, 도로접면: 맹지)를 비교표준지(412,500원/㎡, 42,000원/㎡)로 각각 선정하였고, 선정된 비교표준지와 청구인 토지의 특성 중 고저, 형상 등을 감안하여 국토교통부의 토지가격비준표상 가격배율을 곱하여 이 사건 토지의 개별공시지가를 각각 249,100원/㎡, 158,300원/㎡로 산정하여 2022. 4. 29. 이를 결정·공시하였고, 이후 청구인이 개별공시지가 하향 조정에 대해 이의신청을 하자 각각 감정평가법인에 의뢰하여 “적정함”이라는 검증의견을 회신받았고, 2022년 4월과 6월에 개최된 부동산가격공시위원회에서도 이 사건 개별공시지가가 적정한 것으로 심의·의결한 사실이 인정되므로, 비교표준지 선정과 개별공시지가 산정에 달리 위법함이 있어 보이지 않는다.

나) 또한, ◇◇시 □□구 △△동 산1-56번지의 경우, 해당 필지에 고정식 건축물인 종무소, 공양간이 설치되어 있고, 종교시설인 대웅전과 요사채 건물 일부가 점유되어 있으며, 청구인은 한국자산관리공사와 해당 필지에 대해 사용 목적을 종교용지로 하는 대부계약을 체결하고, 종교시설(용지)로 산출된 변상금, 대부료를 납부한 적이 있어 국토부의 개별공시지가 산정지침 상에서 자연림인 자연 상태의 임야로 인정할 수 없으므로 청구인의 개별공시지가 하향 조정 주장은 받아들이기 어렵다.

다) 이러한 사정 등을 종합하여 보면, 이 사건 토지의 개별공시지가는 부동산공시법 및 그 시행령, 국토교통부의 2022년 개별공시지가 조사·산정지침, 토지가격비준표에 따라 토지 특성 조사, 개별공시지가 열람 및 의견 청취, 개별공시지가 결정·공시, 이의신청서 접수 및 부동산가격공시위원회 심의 등의 절차를 거쳐 결정되었고, 피청구인의 이 사건 토지 지가 산정에 위산, 오기, 비교표준지 선정의 착오가 있다거나 토지소유자의 의견청취 또는 공시 등 적법한 절차를 누락하는 등의 절차적 하자가 있다고 볼 수 없다.

4) 따라서 개별공시지가 결정의 절차와 방법, 내용 등이 적법한 이상 단순히 청구인의 생각보다 개별공시지가가 과다하다는 사정만으로는 이 사건 처분에 위법·부당함이 있다고 볼 수 없다.

다. 결론

그렇다면, 청구인의 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.