이 유(2022-133) 1. 사건개요 가. 청 구 인 : A 나. 피청구인 : B 다. 청구내용 청구인은 2007. 11. 21.부터 현재까지 C에서 ‘D’(이하‘이 사건 사무소’라 한다)라는 상호로 부동산중개업을 영위하는 자로, 2020. 6. 1. 공인중개사법 제33조 제1항 제6호에서 금지하고 있는 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위가 적발되어, 2022. 4. 21. 피청구인으로부터 업무정지 6개월 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 통보 받고, 그 처분의 감경(영업정지 3개월)을 청구한 사건이다. 2. 청구인 주장의 요지 가. 신분관계 청구인은 C에서 D를 운영하는 자로 위 행정처분건 당시에는 E였으나 현재는 상호가 D로 바뀌었다. 나. 이 사건 처분의 경위 청구인은 개업공인중개사등은 중개의뢰인과 직접거래를 하여서는 안 되나,위 중개사무소의 중개보조원 F는 해당 개업공인중개사와 함께 2020.6.1. F가 분양받은 분양금액 637.300,000원 상당의 G를 중개의뢰인 H. I에게 687,300,000원에 매도하는 계약서를 작성하고, 중개의뢰인으로부터 중개수수료 80만원을 받아 공인중개사법 제33조 제1항 제6호를 위반하였다. 이에 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위로 인한 업무정지6개월의 행정처분을 받게 되었다. 청구인은 무지하여 중개보조원과 같이 일을 시작하기전에 중개보조원의 매물을 중개하는 것이 법을 위반하는 것일 줄은 꿈에도 모르고 계약서만 좀 작성해주면 안되느냐고 해서 지인이고 하니 작성해 주었다. 공인중개사라는 신분으로 부끄럽지만 중개보조원을 등록하면서 어떤 일을 해도 되는지 하면 안되는지 미리 확인하고 시작했어야 되는데 청구인도 모르고, 중개보조원도 모르는 상태에서 이런 행정처분을 받게 되었다. 이에 ○○지방법원에서 벌금형을 받는 과정에서도 ○○경찰청에 가서 조사받고, 판결이 나는 몇 달 동안 신체적으로도 정신적으로도 심신상실, 불안함과 후회와 곤궁함이 이루 말할 수 없이 컸다. 그 과정에서 무지했던 자신에게 깊이 후회하고 또 반성하였다. 청구인은 ○○지방법원의 처분을 받는 과정에서도 정말 깊이 반성하고 공인중개사로서 앞으로 어떤 일을 하기 전에 먼저 그 내용을 숙지하고 행할 것을 다짐하였다. 청구인에게는 29살의 자폐아들이 있어 매번 병원을 다녀야하고 자녀를 기르는데 크나큰 어려움이 있으며, 남편도 코로나로 인해 사정이 어렵고 힘이 드는 실정으로 경제적인 힘든 사정을 걱정과 불안함으로 정말 간곡히 부탁드린다. 나. 이 사건 처분의 위법·부당성 이번 일의 발생이 저의 무지에서 아예 모르는 상태에서 일어난 일이었던 점을 한번 더 말씀드린다. 알고 있었다면 어느 공인중개사도 그런 행위는 하지 않았을 것이다. 이에 청구인은 피청구인에게 행정처분 6개월의 업무정지를 3개월로 경감해 주시기를 간청했으나 청구인에게는 그 적용이 없어 재량권을 남용하고 있다. 이미 ○○지방법원에서 벌금형을 받으면서 위에서도 언급한 것처럼 깊은 후회와 반성을 하고 있다. 앞으로는 이런 일이 없도록 더 꼼꼼히 미리 알아보고 검토하여 업무에 차질이 없도록 최선을 다하겠다. 다. 결론 행정심판을 통하여 이 사건 처분 업무정지 6개월을 3개월로 경감해주시기를 바란다. 3. 피청구인 주장의 요지 가. 이 사건 처분의 경위 1) 청구인은 2007. 11. 15.부터 B시에서 ‘D’라는 상호로 부동산중개사무소를 운영하고 있는 자이며, F는 2019. 11. 7.부터 2020. 7. 8.까지 해당 중개사무소에서 중개보조원으로 근무한 자이다. 2) 2022. 3. 29. 피청구인에게 경상남도로부터 ‘공인중개사법 위반 범죄 통보’가 있어 2022. 4. 1. 회신된 ○○지방검찰청의 약식명령 확인 결과, 청구인은 2020. 6. 1. 중개보조원 F(매도인)와 중개의뢰인 H, I(매수인)과의 분양권 매매 계약을 중개하였으며, 이는 공인중개사법 제33조 제1항 제6호의 ‘개업공인중개사는 중개의뢰인과 직접 거래’를 한 금지행위에 해당되어 ○○지방법원으로부터 벌금형을 받은 사실을 확인하였다. 3) 피청구인은 위와 같이 청구인이 공인중개사법을 위반한 사실이 명백함에 따라 2022. 4. 5. 청구인에게 적법한 절차에 따라 이 사건 위반행위에 대한 처분사전통지를 하였고, 4) 이에 청구인은 2022. 4. 11. ‘위반사항은 인정하나 이는 업무미숙으로 인한 행위이며 고의성이 없었고 현재 깊이 반성중이며, 업무정지 6개월의 처분이 이루어질 시 생계의 타격이 크다.’라는 취지의 의견서를 제출하였다. 5) 위 의견제출에 대해 피청구인은 2022. 4. 12. 청구인의 의견이 관계법령에 따른 감경사유에 해당되지 않아 이를 기각하였으며 2022. 4. 21. 청구인에게 업무정지 6개월의 행정처분(2022. 5. 1.~2022. 10. 31.)을 하였다. 나. 이 사건 처분의 적법·타당성 1) 개업공인중개사인 청구인은 해당 중개사무소에 고용된 중개보조원과 중개의뢰인의 임대차계약을 중개하여 공인중개사법 제33조 제1항 제6호를 위반한 사실을 인정하고 있으나, 업무미숙으로 인한 것이며 해당 위법행위에 대해 고의성이 없었다고 주장하며 업무정지 6개월 처분의 감경을 구하고 있으나, 가) 행정심판위원회는 ‘청구인이 관계법령에 대해 무지를 주장하고 있으나 관련 법령에 정통해야 하는 공인중개사가 공인중개사법을 숙지하지 못한 것은 청구인의 과실이라고 판단할 수밖에 없다. 그 외에 특별하게 피청구인의 공인중개사법에 근거한 직접거래 위반에 따른 업무정지처분이 위법·부당하다는 사항을 확인할 수 없으므로, 청구인의 주장은 이유가 없다.’ 라고 재결하였다.(강원도행정심판위원회 2020. 12. 21. 재결 2020-292 공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구 재결 참조) 나) 또한 대법원은 행정법규 위반에 대하여 가하는 제재조치는 행정목적의 달성을 위하여 행정법규 위반이라는 객관적 사실에 착안하여 가하는 제재이므로, 위반자가 그 의무를 알지 못하는 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어 그것을 정당시할 수 있는 사정이 있을 때 또는 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 의무 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우 등의 특별한 사정이 없는 한 위반자에게 고의나 과실이 없다고 하더라도 부과될 수 있다고 판시하고 있다.(대법원 2012. 6. 28 선고 2010두24371 판결 참조) 다) 따라서, 청구인의 중개행위에 대한 업무미숙과 고의성이 없다는 주장만으로 업무정지 6개월의 처분을 감경할 수는 없으며, 사법기관인 ○○지방법원 또한 공인중개사법 위반을 적용하여 벌금 100만원의 약식명령을 한 점을 미루어 볼 때 공인중개사법 제33조 제1항 제6호를 위반하였음이 명백하기에 위법행위에 대한 업무정지 처분은 적법·타당하다 할 것이다. 2) 청구인이 경제적으로 힘든 개인사정을 사유로 이 사건 행정처분의 감경을 주장하고 있으나, 가) 피청구인은 행정처분을 함에 있어 명확한 감경기준에 따라 공정하고 투명한 재량권 행사를 하고자 ’개업공인중개사 업무정지 및 과태료 감경기준‘의 의견제출 만료일 기준 3년 이내에 공인중개사법 위반 행위에 따른 행정처분이 없을 경우에 감경을 적용 한다는 규정에 따라 감경기준을 검토한 바 나) 과거 청구인은 중개업을 영위함에 있어 2021. 9. 23. 인터넷 중개대상물 표시·광고 위반으로 행정처분(과태료) 2회를 받은 사실이 있어 위 감경기준에 해당하지 않아 업무정지 6개월의 행정처분을 하였다. 이는 피청구인의 자의적 판단이 아닌 명확한 기준에 따른 처분으로 청구인에게 한 처분은 적법·타당하다 할 것이다. 다) 또한 모든 사람에게 평등하게 적용되어야 하는 행정처분이 위반자의 개인적 형편이나 경제적 사정에 따라 처분기준이 차등 적용될 경우, 행정처분의 자의적인 해석 등으로 법의 본질이 잘못되는 선례를 남기게 될 뿐만 아니라, 대다수의 관계법령을 준수하여 온 선량한 공인중개사들의 준법의식이 와해되어 법의 존엄성이 무시되는 법 경시 풍토의 심각한 폐해를 가져올 우려가 있으므로 법은 반드시 준수하여야 한다는 준법정신의 함양과 공서양속 확립을 위해 피청구인이 행한 행정처분이 부당하다는 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. 3) 청구인이 이 사건 관련 처분과 관련하여 처분권자의 재량권 남용을 주장하나, 가) 공인중개사법 제33조 제1항 제6호에서 개업공인중개사등의 직접거래를 금지하고 있는 것은 국토교통부 유권해석(2008. 3. 31.)에 따르면 개업공인중개사 등이 그 업무와 관련하여 얻게 된 중개대상물에 대한 정보를 이용하여 중개의뢰인에게 불이익한 거래를 하게 하거나 그 본연의 업무에서 벗어난 부동산 투기행위를 함으로써 부당한 이득을 취하고 부동산 거래질서를 문란케 하는 것을 방지하기 위한 것이라고 하였다. 나) 또한 헌법재판소는 ‘중개보조원 자신이 직접 중개의뢰인을 상대하며 중개보조원 자신과의 직접 거래를 성사시키는 경우는 물론 개업공인중개사, 소속공인중개사 등이 중개의뢰인과 중개보조원의 거래를 중개하여 중개보조원과 중개의뢰인 사이에 직접 거래가 이루어지는 경우에도 그 중개보조원의 이익을 위해 중개의뢰인의 이익을 해하거나 공정한 부동산거래질서를 해할 위험이 있다.’ 고 판단하고 있습니다.(헌재 2019. 11. 28. 선고 2016헌마188판결 참조) 다) 공인중개사법 제33조 제1항 제6호에 따르면 ‘개업공인중개사등은 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 하여서는 아니된다.’ 규정하고 있고, 같은 법 제38조 제2항 제9호에는 ‘제33조 제1항 각호에 규정된 금지행위를 한 경우 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.’는 규정을, 같은 법 제39조 제1항 제11호에서는 ‘제38조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 6개월의 범위 안에서 업무정지를 명할 수 있다’라고 각 명시하고 있다. 라) 위 규정에 따라 피청구인은 사건의 경중에 따라 등록취소 행정처분을 할 수 있음에도 불구하고, 업무정지 6개월 행정처분을 한 것이므로, 달리 피청구인이 이 사건 처분을 함에 있어 재량권을 남용하였다 할 수 없다. 마) 대법원은 ‘처분기준이 그 자체로 헌법 또는 법률에 합치되지 아니하거나 처분기준에 따른 제재적 행정처분이 그 처분사유가 된 위반행위의 내용 및 관계법령의 규정내용과 취지에 비추어 현저히 부당하다고 인정할 만한 합리적인 이유가 없는 한 섣불리 그 처분이 재량권의 범위를 일탈하였거나 재량권을 남용한 것이라고 판단해서는 안 된다고 할 것이다.’ 판시하고 있다.(대법원 2007. 9. 20. 선고 2007두6946 판결 참조) 바) 따라서 다른 유사 사례의 빈발을 막고 형평성을 유지하기 위해서도 엄격하게 집행할 필요성이 있다는 점을 고려하면, 이 사건 처분으로 달성하고자 하는 공익 목적이 청구인이 입게 될 불이익보다 결코 적다고 할 수 없으므로 이 사건 처분이 재량권을 남용하거나 그 한계를 벗어난 것이라고 볼 수 없을 것이다. 다. 결론 이와 같이 피청구인의 이 사건 처분은 적법·타당한 처분이므로 청구인의 청구를 기각하여 주시기 바란다. 4. 관계법령
가. 공인중개사법 제25조, 제39조 나. 공인중개사법 시행규칙 제25조 [별표 4] 5. 인정사실 가. 청구인은 2007. 11. 15.부터 현재까지 B시에서 ‘D’라는 상호로 부동산중개사무소를 운영하고 있는 자이며, F는 2019. 11. 7.부터 2020. 7. 8.까지 해당 중개사무소에서 중개보조원으로 근무한 자이다. 나. 경상남도지사는 2022. 3. 29. 피청구인에게 공인중개사법위반 인·허가 관련 범죄통보를 하였다. 피의자 | 성명 | 1. F 2. A | 주민등록번호 | | 죄 명 | 공인중개사법 위반 | 범죄사실 | 개업공인중개사등은 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 하여서는 아니됨에도 중개보조원인 피의자 F는 중개의뢰인과 직접 거래하였음. 피의자 A은 피의자의 종업원인 F가 피의자의 업무에 관하여 위 기재와 같이 위반행위를 하였음. | 적용법조 | 1. 공인중개사법 제48조 제3호, 제33조 제1항 제6호 2. 공인중개사업 제50조, 제48조 제3호, 제33조 제1항 제6호 | 의 견 | 1. 2. 각 기소 | 비 고 | |
다. 피청구인은 2022. 3. 30. ○○지방검찰청에 이 사건 관련 처분결과 확인요청을 하였고, ○○지방검찰청에서는 2022. 4. 1. 그 결과를 회신하였다. 라. 피청구인은 2022. 4. 5. 청구인에게 이 사건 처분 사전통지를 하였고 그 주요내용은 다음과 같다. 1. 예정된 처분의 제목 | 「공인중개사법」위반에 따른 행정처분 | 2. 당사자 | 성명(명칭） | A(69. 3. 15.) D | 주 소 | B시 □□로 73 | 3. 처분의 원인이 되는 사실 | ○ 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위 - 개업공인중개사등은 중개의뢰인과 직접 거래를 하여서는 안 되나, 신청인 중개사무소의 중개보조원 F는 개업공인중개사인 신청인과 함께 2020. 6. 1. F가 분양받은 637,300,000원 상당의 G를 중개의뢰인 H, I에게 687,300,000원에 매도하는 매매계약서를 작성하고, 중개의뢰인으로부터 중개수수료 80만 원을 받아 공인중개사법 제33조 제1항 제6호를 위반함. | 4. 처분하고자 하는 내용 | ○ 영업정지 6개월 | 5. 법적근거 및 조문내용 | ○ 공인중개사법 제15조 제2항 - 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다. ○ 공인중개사법 제33조 제1항 - 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위 ○ 공인중개사법 제39조 제1항 - 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 11. 제38조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 ○ 공인중개사법 시행규칙 [별표4] 제2호 카목 → 업무정지 6개월 - 법 제38조 제2항 각 호의 어느 하나를 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우 | 의견제출 2022. 4. 20. 까지 |
마. 청구인은 2022. 4. 11. 피청구인에게 서면으로 의견서를 제출하였으며 내용은 다음과 같다. 먼저 이런 일이 일어난 것에 대해 진심으로 반성하고 있고, 죄송합니다. 중개보조원과 같이 일하게 되면서 그 의뢰물건을 중개하면 안되는 것을 모르고, 계약서만 좀 써주면 안되느냐고 해서 그게 위반인 줄도 모르고 작성해준 것이 이렇게 큰 일이 되는 것인 줄 미처 알지 못했습니다. 그런 위반내용도 잘 모르고 부동산을 하고 있었다는게 너무도 부끄럽고 후회되고 또 많이 놀랐습니다. 보조원을 들이면서 신중하지 못한 점 깊이 반성합니다. ○○지방법원에서 100만원의 벌금형을 받는 과정에서도 ○○경찰청에 출두하여 조사받고, 판결이 나는 두세달 동안 정신적으로도 끄 불안함과 후회와 곤궁함이 이루말할 수 없이 컸습니다. 그 과정에서 무지했던 저에게 후회와 반성을 수도없이 하고 또 하였습니다. 제 개인적인 사정이지만 자폐아이를 기르고 있습니다. 청년인대 계속해서 정신병원을 다녀야하는 사정에 처해있습니다. 아이 아버지도 코로나로 인해 벌이가 좀 어렵습니다. 개인적인 사정이 좀 절박합니다. B 시민의 한 사람으로서 조심스럽게 사정을 말씀드립니다. 앞으로 정말 중개업무를 비롯하여 다른일에서도 어떤 내용을 알고 실행해야되는지, 하면 안되는 일이 무엇인지 깊이 숙지 후 하도록 하겠습니다. 위반한 업무에 대해 잘 몰랐던 점을 깊이 후회하고 반성합니다. 또한 저의 경제적 사정을 걱정과 불안함으로 조심스럽게 말씀드려봅니다. 앞으로 이런 일이 없도록 신중하게 배우고 또 배우겠습니다. 아무쪼록 업무정지명령의 경감을 간절히 부탁드리겠습니다. |
바. 피청구인은 2022. 4. 21. 청구인에게 이 사건 처분을 통보하였다. 상호(법인명) | D | 등록번호 | | 주소지 | C | 성명(대표자) | A | 주민등록번호 | | 처분이유 | 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위 | 근거법령 | 공인중개사법 제15조 제2항 공인중개사법 제33조 제1항 제6호 및 같은 법 제39조 제1항 11호 | 행정처분내용 | 업무정지 6월(기간 : 2022. 5. 1. ~ 2022. 10. 31.) | 의견청취 결과 | 기각 |
사. 청구인은 2022. 4. 26. 이 사건 행정심판을 청구하였다. 6. 판단 가. 먼저 이 사건 처분의 관계법령을 살펴보면, 1) 공인중개사법 제15조 제2항에서 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 제33조에서는 개업공인중개사등은 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 금지하도록 규정하고 있다. 2) 또 같은 법 제39조제1항에서는 ‘등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다’고 규정하고, 그 업무정지의 사유 중 하나로 ‘제38조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는’를 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제25조 [별표4]의 업무정지 개별기준에서는 ‘법 제38조 제2항 각 호의 어느 하나를 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우’를 규정하고 있다. 나. 다음으로 이 사건 처분의 위법·부당 여부를 살펴보면, 1) 경상남도 공인중개사법위반 범죄통보 공문, ○○지방법원의 약식명령 등에 의하면, 청구인이 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위가 인정되고, 이는 공인중개사법 제33조 제1항에서 규정하는 개업공인중개사가 지켜야 할 준수사항을 위반한 것이 명백한 바, 이 사건 처분사유는 인정된다. 2) ① 공인중개사법 제15조 제2항에서 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 제33조에 의하면 개업공인중개사등은 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 금지하고 있음에도 청구인은 청구인의 중개보조원이 분양받은 부동산에 대해 중개의뢰인과 매매계약서를 작성한 사실이 인정되는바, 이는 개업공인중개사로서 주의의무를 다하였다고 볼 수 없는 점, ② 행정법규 위반에 대하여 가하는 제재조치는 행정목적의 달성을 위하여 행정법규 위반이라는 객관적 사실에 착안하여 가하는 제재로 특별한 사정이 없는 한 위반자에게 고의나 과실이 없더라도 부과할 수 있는 점(대법원 2017. 5. 11. 선고 2014두8773 판결 등 참조), ③ 피청구인은 청구인이 기존 행정처분(과태료) 2회를 받은 사실이 있어 감경사유에 해당되지 아니함에 따라 이 사건 처분을 한 점, ④ 관련 법 규정사항을 준수하여 성실하게 영업하고 있는 동종업자들과의 처분에 대한 형평성 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 이 사건 처분으로 청구인이 입게 될 경제적 불이익보다 부동산중개업을 건전하게 육성해야 할 공익이 더 커 보인다 할 것이므로 피청구인의 이 사건 처분에 재량권을 일탈·남용한 위법은 없다 할 것이다. 다. 결론 그렇다면, 청구인의 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다. |
