| 이 유(2004-304)
1. 청구인 주장
가. 피청구인은 청구인의 토지(○○시 ○○동 ○○번지)의 2004년 개별공시지가를 1㎡당 560,000원으로 변경결정을 예고한 바 있다.
나. 이에 대하여 청구인은 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 ‘법’ 이라고 한다) 제10조의3 의 규정에 따라 이의를 신청한바, 적법·타당하게 심의조정 하지 아니하고 이를 결정함에 있어서,
(1) ‘법’ 제5조 및 지가공시및토지등의평가에관한법률시행령(이하 ‘령’ 이라고 한다) 제6조제1항제1호 및 제2호와 ‘령’ 제6조제2항의 규정에 따른 당사자의 특수한 사정(도시계획 용도지역변경)에 대한 비용과 환경의 추정 및 사용수익을 제한하는 경우(일조권 보호규정 상실 및 조망권과 헌법의 규정에 따른 주거환경권)에 따른 적정가격이 종합적으로 참작하여 평가되지 아니하였음이 명백하게 드러났다.
(2) 또한 위 1항과 같은 이의신청에 대하여는 ‘령’ 제12조의10제2항의 규정에 따라 감정평가업자에게 검증을 의뢰하여야 함에도 이를 이행하지 아니한 것도 명백하다.
(3) 특히 피청구인은 청구인의 공시지가를 ‘령’ 제12조의11제1항제2호(토지용도 지역상의 토지가격에 영향을 주는 요인발생)에 대하여 개별공시지가를 정정할 수 있고, (‘법’ 제10조의4) 다시 결정(‘법’ 제10조의3제2항) 할 수 있는 권한과 위치에 있음에도 이를 성실히 이행하지 아니한 위법·부당함이 확인되었다.
다. 청구인의 개별공시지가에 대한 토지용도지역상의 토지가격에 영향을 주는 법률상 및 현실적인 요인을 살펴보면,
(1) 청구인의 토지는 도시계획사업인 토지구획정리사업으로 1979. 12. 30. 주거지역으로 완공되어 20년 이상 평화롭게 주거지역에 적법한 건축으로 생활하여 왔으나 이를 피청구인은 위법·부당하게(국무총리행정심판위원회 계류 중) 용도지역을 변경(1998. 1. 15.)하고, 청구인의 동쪽 토지인 ○○동 460-18번지에서 2004. 4. 1. 변경된 용도지역인 준주거지역에 따라 신축함으로써 청구인 토지는 건축법 제53조의 규정에 따른 일조권의 법률상 보장된 이격 거리의 확보가 상실되었고,
(2) 헌법에서 보장된 주거생활권(조망권, 통풍 등 환경권)이 침해되어 연접토지와 평형을 이룰 수 없는 조건이 발생되었을 뿐만 아니라,
(3) 연접토지인 ○○동 460-16번지에서 증축할 경우 청구인의 토지는 일조 시간이 1일 30분도 미칠 수 없게되어 주택으로서는 그 가치가 토지용도 지역이 변경됨으로써 엄청나게 상실되었다.
라. 이와 같은 청구인의 이의신청에 대하여 피청구인은 ‘영’ 제7조의 규정에 따른 표준가격의 조사·평가규정에 따라 인근지가와 균형을 유지하는 적정가격이라고 하였다. 그러나 이는
(1) ‘령’ 제12조의11 제1항제2호의 요인을 분석·평가하지 아니하였고,
(2) ‘령’ 제12조의10 제2항의 규정에 따른 검증사실도 없으며,
(3) ‘법’ 제5조 및 ‘령’ 제6조제1항제1호 및 제2호와 동 제2항의 규정에 따른 당사자의 특수한 사정과 유사토지에 비추어 필요한 비용과 수익이 제한된 경우를 종합적으로 참작한 적정가격이라 할 수 없다.
마. 청구인은 2004. 10. 28. 보충서면을 통해 피청구인은 청구인에게 검증의뢰서를 통지한 바가 없고, 청구인의 이의신청 내용을 감정평가사가 임의로 변측하였으며, 피청구인은 단순한 산술적인 주변토지의 가격균형만 무리하게 적용한 것으로 도시계획용도지역변경에 대한 비용과 환경추정 및 사용수익을 제한하는 경우를 참작하여 종합적으로 평가되지 아니하였다는 주장 등을 했다.
바. 따라서 2004. 8. 27. 피청구인이 청구인의 이의신청에 따라 결정 통지한 2004 개별공시지가 결정을 취소하고, 조정지가를 ㎡당 280,000원으로 변경해 달라고 한다.
2. 피청구인 주장
가. 처분경위
(1) 피청구인은 2004. 1. 1.기준 개별공시지가를 산정함에 있어 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조의2 내지 제12조의3(이하“법”이라 한다)에 의거 2004년 개별공시지가조사 세부추진일정에 따라 청구인의 토지를 포함한 지가조사대상토지에 대하여 조사를 한 후 “법” 제10조의2제4항 및 지가공시및토지등의평가에관한법률시행령(이하 “령”이라 한다) 제12조의4에 의거 산정가격을 감정평가업자의 검증과 토지평가위원회의 심의를 거쳐 2004. 6. 30.자로 2004 개별공시지가를 결정 공시 하였다.
(2) 청구인은 적법절차에 의거 결정 통지된 청구인의 토지(○○시 ○○동460-17) 공시지가가 용도지역변경(주거지역→준주거지역),인접건물의 일조권 침해 및 조망권 상실 등으로 올라야할 이유가 없고, 오히려 내려야 한다고 주장하면서 청구인의 2004년 개별공시지가 1㎡당 560,000원을 1㎡당 280,000원으로 하향조정 할 것을 요구하면서, 2004. 7. 7. 피청구인에게 이의신청을 하였으며, 피청구인은 이의신청토지에 대하여 법제10조의2(개별공시지가의 결정공시 등)의 규정 및 2004년 개별공시지가 이의신청토지에 대한 검증업무 처리지침 제5조(감정평가업자의 지정 등)에 의거 감정평가업자에 검증을 의뢰하였고, 2004. 8. 20. ○○시토지평가위원회의 심의를 거쳐 그 결과를 2004. 8. 27. 공시하고 청구인에게 통보하였다.
나. 청구인 주장에 대한 답변
(1) 청구인의 이의신청에 대한 적법·타당한 심의조정을 하지 아니하고, 이를 결정 하였다고 주장하나 피청구인은 2004. 7. 7. 이의신청서를 접수받아 2004. 8. 6. 감정평가법인(○○감정평가법인)에 가격검증을 의뢰하였으며, 검증 의뢰시 결정지가 적정여부, 비교표준지 선정, 토지특성 재확인, 토지가격 비준표 적용, 인근지가와의 균형관계 등 종합적인 사항을 고려 적정한 가격을 제시토록 하여, 검증결과를 2004. 8. 16.보고 받았으며, 이후 2004. 8. 20. ○○시토지평가위원회의 심의를 거쳐 2004. 8. 27. 확정 공시하고, 청구인에게 통보 하였으므로 청구인의 적법·타당한 심의조정을 하지 않았다는 주장은 맞지 않다.
(2) 또한 청구인의 특수한 사정(도시계획 용도지역변경 : 주거지역 → 준주거지역)에 대한 비용과 환경의 추정 및 사용수익을 제한하는 일조권 보호규정 상실 등 헌법으로 보장된 주거 생활권(조망권, 통풍 및 환경권)이 침해되어 연접토지와 형평을 이룰 수 없는 조건이 발생되었으나 이를 종합적으로 참작하여 평가하지 않았고, 감정 평가업자에게 검증을 의뢰하여야 함에도 이를 행하지 않았다고 주장하나, 청구인의 토지에 3년간의 공시지가를 살펴보면, 2000년 1㎡당 520,000원, 2003년에는 530,000원, 2004년은 560,000원으로 적용되어 전년 대비 약5% 인상되었으며, 이는 유사한 토지특성을 가진 인근지가(○○동460-18번지 560,000, 460-19번지 560,000, 460-27번지560,000, 460-3번지 576,000, 460-4번지 565,000)와 비교 분석한 결과에서도 높지 않으며, 청구인이 주장하는 일조권 등 하락요인은 감정평가사의 검증결과 토지가격에 크게 영향을 미치는 하락요인이 아니므로 검증지가가 적정하다고 결정 하였다. 또한 청구인 토지에 대한 감정평가업자인 ○○감정평가법인 담당평가사는 청구인의 이의신청 내용을 충분히 숙지하고 현지 출장하여 개별공시지가 산정조서 입력사항과 주변토지이용상황, 지가의 형평성 및 공정성 등을 비교 검토하였으며 청구인이 감정평가업자의 검증을 받지 않았다고 하는 것은 사실이 아니다
(3) 결론적으로 청구인은 2004. 1. 1. 기준 2004년 개별공시지가에 대한 이의신청에 대하여 피청구인이 적법 타당한 법 절차에 의거 결정 고시하였음에도 불구하고 주변토지의 가격균형과 토지가격의 적정성을 무시한 채 청구인 개인의 토지에 대한 개별공시지가를 무리하게 인하 주장(1㎡당 560,000원 → 280,000원)하는 것은 어느 모로 보나 억지주장으로 밖에 볼 수 없으며, 향후 공시지가의 형평성과 객관성 그리고 공정성을 확보하는 차원에서도 당연히 배척 되어야 할 것이다.
다. 따라서 2004. 8. 27. 피청구인이 청구인의 이의신청에 따라 결정 통지한 2004 개별공시지가 결정을 취소하고, 조정지가를 1㎡당 280,000원으로 변경해 달라는 청구인의 주장은 이유 없으므로 기각해 달라고 한다.
3. 판 단
가. 먼저 관련법규를 살펴보면, 지가의공시및토지등의평가에관한법률 제1조, 제2조, 제5조, 제9조, 제10조의2, 제10조의3, 제10조의4, 제12조의2, 지가의공시및토지등의평가에관한법률시행령 제3조, 제6조, 제7조, 제12조의4, 제12조의10, 제14조 등의 규정을 종합해 보면, 시장·군수는 개발이익환수에관한개발부담금의 부과 기타 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기위하여 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역안의 개별토지의 단위면적당 가격을 결정·공시하고, 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일로부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수에게 이의를 신청할 수 있으며, 시장·군수는 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지해야하고, 시장·군수가 이의신청에 대한 개별토지가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고, 지가공시 또는 감정평가에관한 학식과 경험이 풍부하고 당해 지역사정에 정통한 자 또는 시민단체에서 추천한 자로 구성된 시·군 토지평가위원회의 심의를 거쳐 개별공시지가를 결정·공시하는 것으로 규정되어 있다. 그리고 행정심판법 제3조의 행정심판 대상에는 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고 행정심판을 제기할 수 있다고 규정되어 있음을 알 수 있다.
나. 살피건대, 이 사건 청구인과 피청구인이 제출한 관계서류와 ○○남도행정심판위원회 심리시 당사자 구두 진술내용 등을 종합해 보면, 청구인은 ○○시 ○○동 460-17번지의 2004년 개별공시지가를 1㎡당 560,000원으로 결정공시한데 대해, 이 부지가 일조권침해 및 조망권 상실의 손실로 개별공시지가가 50%이상 하락하여 1㎡당 280,000원으로 하향 조정되어야 한다는 이의신청을 하자, 피청구인은 지가감정평가법인의 검증과 ○○시토지평가위원회의 심의를 거쳐 2004. 8. 27. 당초공시지가 1㎡당 560,000원이 적정하다고 결정통지였다. 이에 대하여, 청구인은 이 토지가 주거지역에서 준주거지역으로 변경됨에 따라 청구인의 동쪽토지에서 준주거지역 건축기준에 따라 건물을 신축함으로써 법률상 보장된 일조권 이격거리확보가 상실되었고, 헌법에서 보장된 조망권, 통풍권 등 환경권이 침해되어 연접토지와 형평을 이룰 수 없는 조건이 발생되었는데도 이와 같은 요인을 분석·평가하지 아니하였으며, 지가감정평가사의 검증사실도 없다고 주장하면서, 피청구인이 2004. 8. 27. 결정 통지한 2004 개별공시지가 결정을 취소하고 조정지가를 280,000원으로 변경해 달라는 청구임을 알 수 있다.
다. 본안 판단에 앞서 ○○남도행정심판위원회가 청구인의 행정심판청구에 대해 행정심판법에 의한 적법한 청구인가를 직권으로 판단하면, 지가의공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가의 결정은 토지의 이용 등 경제전반에 관한 전문적 판단을 필요로 하는 분야로서 이에 대한 불복은 일반 행정심판 절차 외 특별한 절차를 거치도록 하는 것이 타당하고, 개별공시지가 이의신청에 대해서는 지가의공시및토지등의평가에관한법률 제10조의3 규정에 의한 개별공시지가 이의신청 처리절차에 따라 감정평가업자의 검증을 받고, 지가공시 및 감정평가에 관한 학식과 경험이 풍부하고 당해 지역사정에 정통한자 또는 시민단체에서 추천한 전문가로 구성된 시·군토지평가위원회의 심의를 거처 결정·공시하도록 규정되어 있어, 청구인의 개별공시지가 이의신청에 대해서도 이와 같은 절차를 거쳐 결정된 것이라면, 이에 불복할 경우에는 피청구인의 처분서에 제시되어 있는 바와 같이 행정소송을 제기하여 사법부의 판단을 받아야 할 것이라 판단된다. 따라서 이사건 청구인의 청구는 행정심판법에서 규정하는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우에 해당하여 행정심판청구대상이 아니라 할 것이다.
라. 그렇다면, 피청구인이 청구인의 이의신청에 따라 2004. 8. 27. 청구인에게 결정 통지한 2004 개별공시지가 결정을 취소하고, 조정지가를 1㎡당 280,000원으로 변경해 달라는 청구인의 청구는 행정심판법에서 정한 부적법한 청구이므로 이를 모두 각하하기로 하여 주문과 같이 재결한다. |
